EIGENDOMSANALYSE: WAARDERINGSVRAAGSTUKKEN
THEMA 4: INCOURANT ONROEREND GOED
INCOURANT ONROEREND VASTGOED
- Incourant: niet gangbaar, niet of moeilijk verkoopbaar
- Geer (2016) concludeert dat incourant vastgoed wordt gekenmerkt door drie eigenschappen:
• … het vastgoed beschikt over specifieke eigenschappen
• … er is een beperkte markt voor
• … er zijn weinig referentietransacties
- Of:
• “incourantvastgoedbetreft onroerende zaken die dusdanig specifiek zijn dat de verhandelbaarheid
gering is waardoor het aantal transacties dat plaatsvindt beperkt is en er derhalve onvoldoende
referentietransacties zijn om via directe vergelijking een marktwaarde te bepalen.”
• “Vastgoedobjecten met een goede courantheidhebben een lager risicoprofiel, waardoor men bereid zal
zijn een hogere prijs te betalen.”
EXPLOITATIEGEBONDEN ONROEREND GOED
- … wordt gekenmerkt door een sterke koppeling tussen het bedrijfsproces van de gebruiker en de
opstallen en/of locatie
- … kan niet gebruikt worden door een ondernemer uit een andere branche
- … kent een beperkt aanbod, beperkte vraag? Weinig transacties
- Exploitatiegebonden vastgoedobject
“OG dat dienstbaar is aan de bedrijfsuitoefening en dat door zijn aard en/of ligging zijn waarde ontleent aan het
samenstel van de materiële, vaste activa en dat niet eenvoudig kan worden aangewend voor andere doeleinden
dan waarvoor het dienstbaar is.” (Ten Have, 2003)
- Locatiegebonden onroerend goed (?)
WAARDEBEPALING
- “Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object zou worden overgedragen op de
peildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na
behoorlijke marketing waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden
hebben gehandeld.”
- Beschikbare methodes:
• Methode van vergelijkingspunten
• Kostenbenadering
• Inkomstenbenadering
PROBLEEMSTELLING BIJ DE WAARDEBEPALING
,- Beperkt aanbod, beperkte vraag, weinig transacties
• Geen vergelijkingspunten
• Methode van vergelijkingspunten is niet toepasbaar
- Kostenbenadering?
• Ja, maar wat met de grondwaarde?
- Residuele benadering?
Residuele grondwaarde = opbrengsten – stichtingskosten – winst en rendement
• Residuele waarde kan toegepast worden … als we het probleem van de opbrengstwaarde
oplossen
- Inkomstenbenadering:
• Residuele waarde
• Direct capitalization
• Kasstromenmethode (DCF)
• Gross operating profit (GOP)
,RECAP – RESIDUEEL REKENEN
RESIDUELE WAARDEBEPALING
- Principe:
- 𝑽𝟎=𝑽𝒏−𝑰𝑵𝑽𝟎,𝒏−𝑷[𝟎,𝒏]
- waarbij:
• 𝑉0= residuele (markt-)waarde van de bouwgrond (incl. opstallen) in de huidige toestand
• 𝑉n= marktwaarde van het object na transformatie
• 𝐼𝑁𝑉𝟎,𝒏= (huidige waarde) van alle investeringskosten, exclusief aankoop van de grond
• 𝑃[0,n]= (huidige waarde) van de verwachte winstmarge die de ontwikkelaar wil realiseren
(risicodekking, entrepreneurial fee)[RECAP] – residueel rekenen4041
-
1. BEREKENING VAN GRONDWAARDE:
- Uitgangspunt bij marktwaarde: waarde in de highest and best use (HBU)
= verkoopwaarde in de optimale aanwending
- Optimale aanwending
= meest waarschijnlijke invulling van het perceel/gebouw die …
1. wettelijk toegelaten is;
2. fyisiek mogelijk is;
3. financieel haalbaar is;
4. sociaal relevant is
Én resulteert in de hoogste residuele waarde
- → Toekomstige bestemming die redelijkerwijs haalbaar moet zijn en resulteert in de hoogste
grondwaarde
- → Scenario-analyse!
VASTGOEDONTWIKKELINGSPROCES
, HIGEST AND BEST USE?
→ iteratief proces:
- Juridische en bouwtechnische context:
• Toegelaten bestemmingen?
• V/T-index?
• Erfgoedtoets $bouwtechnische staat?
- Maatschappelijke context
• Wat wil de buurt
- Intrinsieke kwaliteit
• Wat wil het kooppubliek?
- Financiële haalbaarheid
• Wat wil de projectontwikkelaar?
→ Juridische, technische en financiële due dilligence!
2. BEREKENING VAN DE MARKTWAARDE IN DE NIEUWE BESTEMMING?
- (Indien beschikbaar) op basis van vergelijkpingspunten
- (Vaak) inkomstenbenadering vanuit het standpunt van exploitatievastgoed
RECAP – INKOMSTENBENADERING
UITGANGSPUNT
- Marktvergelijking:
• Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig vastgoedobject aan te schaffen op de
vastgoedmarkt
- Kostenbenadering:
• Waarde= kostprijs om het vastgoedobject te vervangen door een gelijkwaardig object
- Inkomstenbenadering:
• Investeringswaarde:
omvang van de inkomstenstroom die door de exploitatie van het vastgoedobject gerealiseerd
kan worden
het bedrag dat je vandaag bereid bent te betalen om het vastgoedobject te verwerven op
basis van zijn toekomstige inkomende kasstromen.
➔ Balans tussen kostprijs en opbrengsten
Investeringswaarde ≤ inkomsten + vooropgesteld rendement
- Inkomstenbenadering:
Investeringswaarde ≤ inkomsten + vooropgesteld rendement
1. Hoe groot zijn de kasstromen die ik in de toekomst mag verwachten?
2. Wanneer zal ik die kasstromen ontvangen?
3. Met welke graad van zekerheid zal ik die kasstromen kunnen ontvangen?
… en welke informatie is vandaag voor mij beschikbaar?
THEMA 4: INCOURANT ONROEREND GOED
INCOURANT ONROEREND VASTGOED
- Incourant: niet gangbaar, niet of moeilijk verkoopbaar
- Geer (2016) concludeert dat incourant vastgoed wordt gekenmerkt door drie eigenschappen:
• … het vastgoed beschikt over specifieke eigenschappen
• … er is een beperkte markt voor
• … er zijn weinig referentietransacties
- Of:
• “incourantvastgoedbetreft onroerende zaken die dusdanig specifiek zijn dat de verhandelbaarheid
gering is waardoor het aantal transacties dat plaatsvindt beperkt is en er derhalve onvoldoende
referentietransacties zijn om via directe vergelijking een marktwaarde te bepalen.”
• “Vastgoedobjecten met een goede courantheidhebben een lager risicoprofiel, waardoor men bereid zal
zijn een hogere prijs te betalen.”
EXPLOITATIEGEBONDEN ONROEREND GOED
- … wordt gekenmerkt door een sterke koppeling tussen het bedrijfsproces van de gebruiker en de
opstallen en/of locatie
- … kan niet gebruikt worden door een ondernemer uit een andere branche
- … kent een beperkt aanbod, beperkte vraag? Weinig transacties
- Exploitatiegebonden vastgoedobject
“OG dat dienstbaar is aan de bedrijfsuitoefening en dat door zijn aard en/of ligging zijn waarde ontleent aan het
samenstel van de materiële, vaste activa en dat niet eenvoudig kan worden aangewend voor andere doeleinden
dan waarvoor het dienstbaar is.” (Ten Have, 2003)
- Locatiegebonden onroerend goed (?)
WAARDEBEPALING
- “Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object zou worden overgedragen op de
peildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na
behoorlijke marketing waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden
hebben gehandeld.”
- Beschikbare methodes:
• Methode van vergelijkingspunten
• Kostenbenadering
• Inkomstenbenadering
PROBLEEMSTELLING BIJ DE WAARDEBEPALING
,- Beperkt aanbod, beperkte vraag, weinig transacties
• Geen vergelijkingspunten
• Methode van vergelijkingspunten is niet toepasbaar
- Kostenbenadering?
• Ja, maar wat met de grondwaarde?
- Residuele benadering?
Residuele grondwaarde = opbrengsten – stichtingskosten – winst en rendement
• Residuele waarde kan toegepast worden … als we het probleem van de opbrengstwaarde
oplossen
- Inkomstenbenadering:
• Residuele waarde
• Direct capitalization
• Kasstromenmethode (DCF)
• Gross operating profit (GOP)
,RECAP – RESIDUEEL REKENEN
RESIDUELE WAARDEBEPALING
- Principe:
- 𝑽𝟎=𝑽𝒏−𝑰𝑵𝑽𝟎,𝒏−𝑷[𝟎,𝒏]
- waarbij:
• 𝑉0= residuele (markt-)waarde van de bouwgrond (incl. opstallen) in de huidige toestand
• 𝑉n= marktwaarde van het object na transformatie
• 𝐼𝑁𝑉𝟎,𝒏= (huidige waarde) van alle investeringskosten, exclusief aankoop van de grond
• 𝑃[0,n]= (huidige waarde) van de verwachte winstmarge die de ontwikkelaar wil realiseren
(risicodekking, entrepreneurial fee)[RECAP] – residueel rekenen4041
-
1. BEREKENING VAN GRONDWAARDE:
- Uitgangspunt bij marktwaarde: waarde in de highest and best use (HBU)
= verkoopwaarde in de optimale aanwending
- Optimale aanwending
= meest waarschijnlijke invulling van het perceel/gebouw die …
1. wettelijk toegelaten is;
2. fyisiek mogelijk is;
3. financieel haalbaar is;
4. sociaal relevant is
Én resulteert in de hoogste residuele waarde
- → Toekomstige bestemming die redelijkerwijs haalbaar moet zijn en resulteert in de hoogste
grondwaarde
- → Scenario-analyse!
VASTGOEDONTWIKKELINGSPROCES
, HIGEST AND BEST USE?
→ iteratief proces:
- Juridische en bouwtechnische context:
• Toegelaten bestemmingen?
• V/T-index?
• Erfgoedtoets $bouwtechnische staat?
- Maatschappelijke context
• Wat wil de buurt
- Intrinsieke kwaliteit
• Wat wil het kooppubliek?
- Financiële haalbaarheid
• Wat wil de projectontwikkelaar?
→ Juridische, technische en financiële due dilligence!
2. BEREKENING VAN DE MARKTWAARDE IN DE NIEUWE BESTEMMING?
- (Indien beschikbaar) op basis van vergelijkpingspunten
- (Vaak) inkomstenbenadering vanuit het standpunt van exploitatievastgoed
RECAP – INKOMSTENBENADERING
UITGANGSPUNT
- Marktvergelijking:
• Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig vastgoedobject aan te schaffen op de
vastgoedmarkt
- Kostenbenadering:
• Waarde= kostprijs om het vastgoedobject te vervangen door een gelijkwaardig object
- Inkomstenbenadering:
• Investeringswaarde:
omvang van de inkomstenstroom die door de exploitatie van het vastgoedobject gerealiseerd
kan worden
het bedrag dat je vandaag bereid bent te betalen om het vastgoedobject te verwerven op
basis van zijn toekomstige inkomende kasstromen.
➔ Balans tussen kostprijs en opbrengsten
Investeringswaarde ≤ inkomsten + vooropgesteld rendement
- Inkomstenbenadering:
Investeringswaarde ≤ inkomsten + vooropgesteld rendement
1. Hoe groot zijn de kasstromen die ik in de toekomst mag verwachten?
2. Wanneer zal ik die kasstromen ontvangen?
3. Met welke graad van zekerheid zal ik die kasstromen kunnen ontvangen?
… en welke informatie is vandaag voor mij beschikbaar?
