Arresten Huurrecht

Week 1: Inleiding
Briljant-Schreuders
Onvoorziene omstandigheden
Rechtsregel: van onvoorziene omstandigheden kan alleen worden gesproken als het
omstandigheden zijn die bij de totstandkoming van de ovk nog in de toekomst lagen.
Daarnaast is een vereiste van art. 6:258 BW dat die onvoorziene omstandigheden ook nog
eens zodanig moeten zijn dat de verhuurder van zijn huurder naar maatstaven van r&b niet
kan worden verwacht dat de ovk ongewijzigd in stand kan blijven. Volgens de HR wordt
hieraan niet snel voldaan, want in beginsel is afspraak afspraak.

HR 31 mei 1999
Tegenprestatie (omzethuurprijs + 1 gulden)
Rechtsregel: de HR stelt vast dat de verhuurder het gebruik van een stuk grond heeft
gegeven (= gebruik van een zaak) en de huurder levert een tegenprestatie (= 1 gulden +
omzethuurprijs) en hierdoor is er sprake van een huurovk.

Hof 15 november 1990
Tegenprestatie (eetgelegenheid in museum exploiteren)
Rechtsregel: de opdracht om een eet- en drinkgelegenheid ter beschikking te stellen is in
casu een tegenprestatie omdat het als een prestatie is opgeschreven die de huurder aan de
verhuurder levert en het feit dat dit de huurder weinig moeite kost maakt niet uit. Het gaat
erom of de ontvanger (dus de verhuurder) een voordeel geniet; als dat zo is, dan is sprake
van een tegenprestatie.

Dorvo/Herngreen (HR 6 maart 1964)
Grensgeval huurovk
Rechtsregel: in casu ging het om een huurder die een garagebox in gebruik kreeg om de
auto in te stallen. De HR: er wordt hier een zaak in gebruik gegeven en daar wordt een
vergoeding voor betaald, dus er is sprake van een huurovk. Als sprake is van een specifieke
parkeerplaats (bijv. nr. 325) dan is dit voldoende bepaalbaar.

’t Velthuys (HR 28 juni 1985)
Grensgeval; huurovk en zorgelement
Rechtsregel: het huuraspect weegt zwaarder, waardoor de overige diensten op basis van
huurrechtelijke regels moet worden getoetst.
- Er zijn hierbij 2 manieren om tegenaan te kijken; de absorptietheorie: of het
huurelement zo zwaar weegt dat de rest daarin meegaat of dat het zorgelement zo
zwaar weegt dat de rest daarin meegaat. De andere theorie is kijken of het een
gemengde ovk is.

Inbev/Van der Valk
Bestemming en dwaling
Rechtsregel: in het algemeen zal slechts sprake zijn van ‘behoren in te lichten’ als de
wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Die
verplichting mag ook worden aangenomen als die wederpartij geacht moet worden van de
juiste stand van zaken op de hoogte te zijn. Dat Inbev een ‘grote professionele speler’ op de
NL horecamarkt en hoofdhuurder van het bedrijfspand is, brengt op zichzelf niet mee dat zij
geacht wordt op de hoogte te zijn van de precieze bestemming van het pand.
- Een huurder van een bedrijfsruimte mag er in zijn algemeenheid niet vanuit gaan dat
een professionele verhuurder bij de gemeente nagaat of eventuele
verbouwingsplannen mogelijk problemen opleveren in verband met het
bestemmingsplan.

, Groeneveld Catering/Staat
Gemengde ovk
Rechtsregel: er was sprake van een gemengde ovk en dan is de vraag of de
beëindigingsregels van beide ovk naast elkaar ten uitvoer worden gelegd. Bij een huurovk
kan een beroep worden gedaan op huurbeëindigingsbescherming en dan kan de
Staat(sbosbeheer) niet zomaar opzeggen, maar bij een cateringsovk kan dit veel
eenvoudiger. Dan zou de ovk wel kunnen worden opgezegd.

Week 2: verplichtingen verhuurder
Amicitia arrest
Gebrekenregeling
Rechtsregel: in sommige gevallen kunnen tegenvallende bezoekersaantallen wel een gebrek
zijn; dat de oorzaak ervan een gebrek kan zijn (bijv. een foute constructie). De HR: er zijn
geen constructieve gebreken aan het winkelcentrum en dus moeten de tegenvallende
bezoekersaantallen worden geclassificeerd als een risico voor de ondernemers en dus aan
de huurders toehoort. Dus geen gebrek in casu.

KPN/Tamminga
Gebrekenregeling
Rechtsregel: de enkele aanwezigheid van schadelijke asbest levert een gebrek op. Dit heeft
te maken met art. 7:209 BW en omdat het asbest al aanwezig was bij aanvang van de
huurovk.

Den Haag/Strandpaviljoen
Gebrekenregeling
Rechtsregel: de gemeente was al sinds de jaren ’90 van plan om de werkzaamheden te
gaan verrichten, maar de huurder was daarvan niet op de hoogte gesteld. Een gebrek is
meer dan het feit dat iets stuk kan gaan; kan bijv. ook om geluidsoverlast gaan of een andere
omstandigheid waardoor het huurobject minder goed/niet kan worden gebruikt. Als de zowel
de veroorzaker als de verhuurder dezelfde persoon/partij is, dan kan de huurder bij de
verhuurder aankloppen en kan het een gebrek opleveren.

Week 3: Verplichtingen van de huurder
Van der Meer/Beter Wonen
Oplevering einde huur (7:224 BW)
Rechtsregel: de huurder heeft simpelweg om op de einddatum het gehuurde correct op te
leveren. Doet hij dit niet, dan schiet hij tekort (geen ingebrekestelling), hij is direct in verzuim.
Als men de huurder niet vooraf al de kans geeft om nog te herstellen wat nog hersteld moet
worden (dus niet zo’n voorinspectie doen), dan kunnen alleen maar materiaalkosten
verhaald worden op de huurder. Onder materiaalkosten vallen: de kosten om iets te
herstellen – redelijke kosten; bijv. in het geval van een muur schilderen: de verf, kwasten,
schilders, etc. (geen uurloon).

Dupomax/Haas-Duivelaar
Vergoeding achterlaten zaken
Rechtsregel: men kan alleen maar aanspraak maken op zo’n vergoeding als bijzondere
omstandigheden daartoe aanleiding geven. Het enkele feit dat men toestemming heeft
gekregen van de verhuurder is onvoldoende. De HR vindt dat van belang is welke afspraken
daarover zijn gemaakt. Ook van belang is in hoeverre men de kosten die zijn gemaakt,
terugverdiend hebt of bij een volgende huurder kan neerleggen (bijv. kosten vragen aan de
nieuwe huurder). Tot slot is ook van belang in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk verrijkt
wordt door die wijzigingen (zit in de waarde van het gehuurde object). Dit is wel een hoge
drempel.