Vastgoeddossier
🏛️
Hoofdstuk 4 – Informatie over de partijen
🔹 4.1 Juridische bekwaamheid
Wat is het verschil tussen een gezinswoning en een niet-gezinswoning?
Een gezinswoning is de woning waar ze effectief hun dagelijks leven lijden. En
een niet-gezinswoning is bijvoorbeeld een buitenverblijf die ze verhuren. wanneer
de niet gezinswoning wordt verkocht kan 1 persoon in de relatie de opdracht
tekenen.
Wat betekent "juridische bekwaamheid" in vastgoedcontext?
Antwoord:
Juridische bekwaamheid betekent dat een persoon of rechtspersoon rechtsgeldig
kan optreden in een vastgoedtransactie (verkopen, verhuren, kopen, huren). De
vastgoedmakelaar moet nagaan of elke partij wettelijk in staat is om
verbintenissen aan te gaan. Indien een partij handelingsonbekwaam is, kan een
overeenkomst niet geldig zijn.
Volgende schema’s kennen:
,Hoe gaat een vastgoedmakelaar om met een natuurlijke persoon?
Antwoord:
De makelaar controleert of de persoon meerderjarig en handelingsbekwaam is.
Meerderjarigheid = vanaf 18 jaar.
Indien onder bewind, curator of voogd → bijkomende documenten vereist.
Een kopie van de identiteitskaart hoort altijd in het dossier.
Wat bij vennootschappen?
De makelaar controleert:
1. Het ondernemingsnummer (via KBO).
2. Statuten en vertegenwoordigingsbevoegdheid: wie mag tekenen
voor de vennootschap (zaakvoerder, bestuurder, gedelegeerd bestuurder)?
3. Recent uittreksel KBO of statutenwijziging moet in dossier.
Enkel de wettelijke vertegenwoordiger mag een verkoop- of
verhuuropdracht tekenen.
Wat bij echtgenoten en samenwonenden?
Antwoord:
Er moet worden nagegaan welk huwelijksstelsel van toepassing is:
Wettelijk stelsel (gemeenschap van goederen) → beide echtgenoten
moeten tekenen bij verkoop.
Scheiding van goederen → enkel de eigenaar.
Samenwonenden: enkel de eigenaar of mede-eigenaar moet tekenen.
Zelfs bij één eigenaar kunnen rechten van de andere partner spelen
(woonrecht, bescherming gezinswoning → toestemming vereist bij
verkoop).
Wat als er meerdere mede-eigenaars zijn?
Antwoord:
Alle mede-eigenaars moeten akkoord gaan met de verkoop of verhuur.
Een vastgoedmakelaar moet één gezamenlijke bemiddelingsopdracht laten
ondertekenen door alle eigenaars.
Eventueel kan één persoon mandaat krijgen om in naam van de anderen
te handelen.
Wat is het vruchtgebruik?
Vruchtgebruik in het vastgoed is het recht om een onroerend goed tijdelijk te
gebruiken en de inkomsten ervan te innen, zonder er de volle eigenaar van te
zijn.
,Wat als er een vruchtgebruiker is?
Antwoord:
De vruchtgebruiker heeft het recht om het goed te gebruiken en de vruchten te
genieten (huur, opbrengst).
De blote eigenaar is eigenaar van de naakte eigendom.
Bij verkoop → beide partijen moeten tekenen.
Bij verhuur → vruchtgebruiker mag verhuren, tenzij anders bepaald.
Een blote eigenaar kan zijn eigendomsrecht afzonderlijk verkopen zonder
toelating van de vruchtgebruiker.
Wat bij minderjarigen?
Antwoord:
Een minderjarige is handelingsonbekwaam.
Verkoop of verhuur kan enkel via tussenkomst van de ouders (wettelijke
vertegenwoordigers) of voogd.
Voor de verkoop van een onroerend goed van een minderjarige is
toestemming van de vrederechter verplicht.
De makelaar moet dit document in het dossier opnemen.
Wat bij beschermde personen (bewindvoering)?
Antwoord:
Bij bewindvoering over goederen of personen:
De bewindvoerder vertegenwoordigt de beschermde persoon.
Elke verkoop of verhuur vereist toestemming van de vrederechter.
De makelaar moet de aanstellingsbeslissing van de vrederechter
opvragen.
Wat bij personen onder collectieve schuldenregeling?
Antwoord:
Bij een collectieve schuldenregeling mag de schuldenaar niet zelfstandig
verkopen of verhuren.
, Enkel de schuldbemiddelaar (aangesteld door de rechter) kan dat doen.
De makelaar mag enkel handelen op instructie van deze bemiddelaar.
Wat bij faillissement?
Antwoord:
Wanneer de eigenaar failliet is, komt het beheer van het vermogen toe aan de
curator.
De curator beslist over verkoop/verhuur.
De makelaar moet zijn opdracht rechtstreeks met de curator afsluiten.
🔹 4.2 Antiwitwaswetgeving
Wat is de antiwitwaswetgeving?
Antwoord:
De wet van 18 september 2017 heeft tot doel witwassen en
terrorismefinanciering te voorkomen.
Vastgoedmakelaars zijn onderworpen aan deze wet omdat
vastgoedtransacties vaak worden gebruikt om illegaal geld te verbergen.
Wat is witwassen?
Antwoord:
Geld witwassen betekent een legaal karakter geven aan vermogenswaarden
afkomstig van misdrijven door een opeenvolging van financiële verrichtingen, en
dit om ze te onttrekken aan onderzoek door vervolgingsinstanties.
Wat verstaat men allemaal onder witwassen?
▪ de omzetting of de overdracht van geld of andere activa met de bedoeling de
illegale herkomst ervan te verbergen of te verdoezelen, of een persoon die
betrokken is bij een misdrijf waaruit dit geld of deze activa voortkomen, te helpen
ontkomen aan de rechtsgevolgen van zijn daden;
▪ het verhelen of verhullen van de aard, oorsprong, vindplaats, vervreemding,
verplaatsing of eigendom van het geld of de activa waarvan men de illegale
herkomst kent;
🏛️
Hoofdstuk 4 – Informatie over de partijen
🔹 4.1 Juridische bekwaamheid
Wat is het verschil tussen een gezinswoning en een niet-gezinswoning?
Een gezinswoning is de woning waar ze effectief hun dagelijks leven lijden. En
een niet-gezinswoning is bijvoorbeeld een buitenverblijf die ze verhuren. wanneer
de niet gezinswoning wordt verkocht kan 1 persoon in de relatie de opdracht
tekenen.
Wat betekent "juridische bekwaamheid" in vastgoedcontext?
Antwoord:
Juridische bekwaamheid betekent dat een persoon of rechtspersoon rechtsgeldig
kan optreden in een vastgoedtransactie (verkopen, verhuren, kopen, huren). De
vastgoedmakelaar moet nagaan of elke partij wettelijk in staat is om
verbintenissen aan te gaan. Indien een partij handelingsonbekwaam is, kan een
overeenkomst niet geldig zijn.
Volgende schema’s kennen:
,Hoe gaat een vastgoedmakelaar om met een natuurlijke persoon?
Antwoord:
De makelaar controleert of de persoon meerderjarig en handelingsbekwaam is.
Meerderjarigheid = vanaf 18 jaar.
Indien onder bewind, curator of voogd → bijkomende documenten vereist.
Een kopie van de identiteitskaart hoort altijd in het dossier.
Wat bij vennootschappen?
De makelaar controleert:
1. Het ondernemingsnummer (via KBO).
2. Statuten en vertegenwoordigingsbevoegdheid: wie mag tekenen
voor de vennootschap (zaakvoerder, bestuurder, gedelegeerd bestuurder)?
3. Recent uittreksel KBO of statutenwijziging moet in dossier.
Enkel de wettelijke vertegenwoordiger mag een verkoop- of
verhuuropdracht tekenen.
Wat bij echtgenoten en samenwonenden?
Antwoord:
Er moet worden nagegaan welk huwelijksstelsel van toepassing is:
Wettelijk stelsel (gemeenschap van goederen) → beide echtgenoten
moeten tekenen bij verkoop.
Scheiding van goederen → enkel de eigenaar.
Samenwonenden: enkel de eigenaar of mede-eigenaar moet tekenen.
Zelfs bij één eigenaar kunnen rechten van de andere partner spelen
(woonrecht, bescherming gezinswoning → toestemming vereist bij
verkoop).
Wat als er meerdere mede-eigenaars zijn?
Antwoord:
Alle mede-eigenaars moeten akkoord gaan met de verkoop of verhuur.
Een vastgoedmakelaar moet één gezamenlijke bemiddelingsopdracht laten
ondertekenen door alle eigenaars.
Eventueel kan één persoon mandaat krijgen om in naam van de anderen
te handelen.
Wat is het vruchtgebruik?
Vruchtgebruik in het vastgoed is het recht om een onroerend goed tijdelijk te
gebruiken en de inkomsten ervan te innen, zonder er de volle eigenaar van te
zijn.
,Wat als er een vruchtgebruiker is?
Antwoord:
De vruchtgebruiker heeft het recht om het goed te gebruiken en de vruchten te
genieten (huur, opbrengst).
De blote eigenaar is eigenaar van de naakte eigendom.
Bij verkoop → beide partijen moeten tekenen.
Bij verhuur → vruchtgebruiker mag verhuren, tenzij anders bepaald.
Een blote eigenaar kan zijn eigendomsrecht afzonderlijk verkopen zonder
toelating van de vruchtgebruiker.
Wat bij minderjarigen?
Antwoord:
Een minderjarige is handelingsonbekwaam.
Verkoop of verhuur kan enkel via tussenkomst van de ouders (wettelijke
vertegenwoordigers) of voogd.
Voor de verkoop van een onroerend goed van een minderjarige is
toestemming van de vrederechter verplicht.
De makelaar moet dit document in het dossier opnemen.
Wat bij beschermde personen (bewindvoering)?
Antwoord:
Bij bewindvoering over goederen of personen:
De bewindvoerder vertegenwoordigt de beschermde persoon.
Elke verkoop of verhuur vereist toestemming van de vrederechter.
De makelaar moet de aanstellingsbeslissing van de vrederechter
opvragen.
Wat bij personen onder collectieve schuldenregeling?
Antwoord:
Bij een collectieve schuldenregeling mag de schuldenaar niet zelfstandig
verkopen of verhuren.
, Enkel de schuldbemiddelaar (aangesteld door de rechter) kan dat doen.
De makelaar mag enkel handelen op instructie van deze bemiddelaar.
Wat bij faillissement?
Antwoord:
Wanneer de eigenaar failliet is, komt het beheer van het vermogen toe aan de
curator.
De curator beslist over verkoop/verhuur.
De makelaar moet zijn opdracht rechtstreeks met de curator afsluiten.
🔹 4.2 Antiwitwaswetgeving
Wat is de antiwitwaswetgeving?
Antwoord:
De wet van 18 september 2017 heeft tot doel witwassen en
terrorismefinanciering te voorkomen.
Vastgoedmakelaars zijn onderworpen aan deze wet omdat
vastgoedtransacties vaak worden gebruikt om illegaal geld te verbergen.
Wat is witwassen?
Antwoord:
Geld witwassen betekent een legaal karakter geven aan vermogenswaarden
afkomstig van misdrijven door een opeenvolging van financiële verrichtingen, en
dit om ze te onttrekken aan onderzoek door vervolgingsinstanties.
Wat verstaat men allemaal onder witwassen?
▪ de omzetting of de overdracht van geld of andere activa met de bedoeling de
illegale herkomst ervan te verbergen of te verdoezelen, of een persoon die
betrokken is bij een misdrijf waaruit dit geld of deze activa voortkomen, te helpen
ontkomen aan de rechtsgevolgen van zijn daden;
▪ het verhelen of verhullen van de aard, oorsprong, vindplaats, vervreemding,
verplaatsing of eigendom van het geld of de activa waarvan men de illegale
herkomst kent;
