Verkooptransacties
Het Vlaams verkooprecht + toepassingen
1. Wat is het Vlaamse Verkooprecht?
- Verkopen onder BTW: tot 31/12, 2 jaar na ingebruikname.
Verkooprechten: belasting die wordt geheven op overdracht ten bezwarende titel
(dus tegenprestatie wordt verwacht, dus bij schenking niet) van eigendom of
vruchtgebruik van onroerende goederen, gelegen in het Vlaamse gewest.
als het in Wallonië ligt moet je de regels volgens vanuit Wallonië ook al
ben je zelf een Vlaming
geldt enkel als je in België woont, maakt niet uit wat je afkomst is.
Niet van toepassing als je een handelspand hebt en een vennootschap wil
oprichten en je vastgoed in de vennootschap wil inbrengen. Dan betaal je
geen verkooprechten. Enkel bij geen woning (dus handelspand,
magazijn,..)
Niet alleen zuivere koop maar ook ruil, inbetalinggevingen,
dividenduitkeringen in natura, verlenging van vruchtgebruik, overdracht
blote eigendom,.. (heel ruim begrip)
Soorten registratierechten:
● Schenkingsbelasting
● Verkooprecht
● Hypotheekvestiging
● Verdeelrecht: stel pand aankopen met twee en je wil uit onverdeelheid
treden dan moet men verdeeltarief betalen
Sinds 2002: federaal -> gewestelijk
Inning pas sinds 1/1/2015 (registratieformaliteit blijft federaal)
Andere registratierechten blijven federaal (vast recht, huurcontracten,….)
= verkooprecht is registratierecht, zijn er ook andere en dat zijn dan zaken
die geregistreerd moeten worden
● 1 juni 2018: historische dag: KI niet meer als criterium voor toekenning
van kortingen
● 1 januari 2020: Tariefvermindering: van 6 naar 3, is eigenlijk geen
vermindering want voor mensen die niet nieuw kochten werd het wel van
10->12 en meer van het deel dat de overheid binnenkrijgt is vooral voor
een 2e woning dus eigenlijk is het geen vermindering voor de overheid,
hun halen er meer uit
● 1 januari 2022: Tariefaanpassing
● 1 januari 2025: Nieuw regeerakkoord
, 2. De registratie
De registratie: een formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden
van een akte of van een geschrift, door de ontvanger van de registratie, een
ambtenaar van de federale administratie en het hiertoe bestemde register.
➔ Verplicht voor overeenkomsten waarbij het eigendom of het vruchtgebruik
van en in
België gelegen onroerend goed wordt overgedragen (overheid heeft graag
transacties in het vastgoed= ze kunnen geld ontvangen door de
registratiekost)
➔ Wie? Koper en verkoper ondeelbaar gehouden (wie betaald de
verkooprechten? koper,Koperndeelbaar dus in principe beide bijdrage maar
in ce de koper)
➔ Wanneer een verkoop plaatsvindt heb je een termijn van 4 maanden
om het te registreren (wanneer er een overeenkomst is over de prijs
en het goed)
◆ Een compromis dat op 17 juli werd ondertekend moet dus uiterlijk
op 17
November geregistreerd zijn. Valt de laatste dag op een
sluitingsdag van de registratiekantoren (zaterdagen, zondagen en
feestdagen), dan wordt de termijn verlengd tot de eerstvolgende
openingsdag. -> vanaf compromis (12%/2%)
➔ Meestal: Registratie in vorm van authentieke akte door notaris
➔ Notaris krijgt termijn van 15 dagen
➔ Belastingverhoging bij laattijdige registratie:
(dus als consensus 5m geleden is gesloten en je gaat nu pas registreren dan
boete)
Sinds 2017:
<30d: 1% min 100,00 euro -> dus tot 4,5m
Langer dan 30 dagen is een verhogen van 20%
Voorbeeld: verkoop 500.000 tarief van 12%= 60.000. Stel 2 maanden te laat dan
heb je 12.000 Boete
◆ Binnen de 30 dagen is een verhogen van 1% men minimum van 100
euro
● Voorbeeld: Verkoop 500.000 tarief van 12%= 60.000 stel 0.5
maand te laat dan heb je 1% van 60.000= 600 euro boete
Dus totaal =60.600
● Voorbeeld: Verkoop 300.000 tarief van 2%= 6.000 stel 2
maanden te laat dan heb je 20% van 6.000= 1.800 euro
boete Dus totaal = 7.800
, ● Voorbeeld: verkoop 300.000 tarief van 3% = 9.000 stel
0.5 maand te laat dan heb je 1% van 9.000= 90 MAAR
minimum van 100 dus we pakken 100!!!! Dus totaal 9.100
euro
20% is vanaf 5 maande (want termijn 4 maanden + 30 dagen)
1% is tussen 4 en 5 maanden. (Want termijn is 4 en 30 dagen
extra) Koper en verkoper zijn ondeelbaar gehouden tot
registratieformaliteit
Welke zijn de mogelijke opties wanneer de authentieke akte niet binnen de vier
maanden kan worden verleden?
1. Zelf onderhandse verkoopovereenkomst registreren: (=compromis), dus
de consensus over prijs en goed, dus we moeten niet naar notaris (mag
wel), kan je overeenkomst doorsturen en zeggen 'zijn overeengekomen
dat het 9m mag duren', fiscus zegt je moet mij wel vandaag betalen maar
de rest dus het verlijden van de akte gebeurt na 9maanden
a. Voordeel: Eens de registratiebelasting betaald is, vervalt wel de
vereiste om de authentieke verkoopakte binnen de vier maanden
na ondertekening van het compromis te verlijden. -> je verlijdt
dus 20% boete
b. Nadeel: koper ontvangt een aanslagbiljet en zal de
verkooprechten moeten betalen. Zonder dat die al eigenaar is
van het goed. -> dus je moet het bedrag al wel neerleggen
2. Opschortende voorwaarde:
=verkoop komt nog niet tot stand, we doen een consensus maar laten
die afhangen van een toekomstige onzekere gebeurtenis dus termijn
begint nog niet te verlopen dus vanaf de voorwaarde wordt voldaan dan
gaan de 4 maanden in
➔ Voorbeelden is verkrijgen van attesten(asbestattes) of verkoop aan iemand
zonder
schulden, verkrijgen van een vergunning tot bouwen, verkrijgen van een
hypothecair krediet
a. De termijn voor de registratie begint pas te lopen vanaf het
ogenblik van de vervulling van die voorwaarde
b. De 4 maanden worden 6 maanden (2+4) waardoor de
registratie kan uitgesteld worden zonder dat je direct een
boete betaald.
Nadeel: als verkoper heb je een risico/onzekerheid, want het is een
toekomstige onzekere gebeurtenis, moest de koper zijn geld niet krijgen,
dan gaat de koop niet door.
3. Wederzijdse aan-en verkoopbelofte:
, -> Een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte is een overeenkomst
waarbij de verkoper belooft te verkopen en de koper belooft te kopen,
waardoor beide partijen juridisch verplicht zijn de koop uit te voeren, maar
niet hetzelfde als compromis, akte moet dus nog niet na 4 maanden
verlijden, dus kan een verlening zijn, het is aankoop en verkoopbelofte of
compromis,
-> waarom moet nog je geen registratie doen bij deze want waarom komt
verkoop nog niet tot stand? Er wordt beloofd om iets te kopen dus
afhankelijk van ene persoon, mag niet gelijktijdig want dan is er een
consensus en dat is niet de bedoeling
-> ALLEEN OPNEMEN DAT DE VERKOPER HET GAAT VERKOPEN, beetje later
de aankoopbelofte. Dit is met uitstel van de feitelijke koop-verkoop tot op
ogenblik van de authentieke akte.
-> wederzijds
-> Na 4m heb je twee opties: of hij zegt zelf ik koop, of jij kan hem
verplichten om te kopen
Verkoopbelofte: ik ben verkoper en ik beloof aan de kandidaat-koper om mijn huis
gedurende 6 maanden aan u te verkopen voor die prijs met alle attesten. Maar
voorlopig doe je niks. Er is dus een eenzijdig gegeven en er is dus geen koop
gedurende 6 maanden.
Aankoopbelofte: de kandidaat-koper belooft aan de verkoper om een bepaalde
prijs te betalen voor het huis, maar deze belofte verbindt de verkoper niet
direct
3. Wie moet het verkooprecht betalen
In principe koper: verkrijger van het eigendomsrecht/zakelijk recht en zal dus de
verkooprechten moeten betalen.
Meerdere kopers: verkooprechten ten laste van elk van hen voor het deel
dat verband houdt met hun aandeel gekocht goed.
Bij verlaging van belastingen heeft niet enkel de koper een voordeel maar
ook de verkoper op lange termijn, want die kan de opportuniteit zien om op
lange termijn aan hogere prijs te verkopen.
Als de rente stijgt kan je minder geld lenen, dan gaat die dalen waardoor
je terug meer kan/gaat lenen.
In praktijk: notaris = koper stort het naar de notaris en deze stort dit door
Minnelijke ontbinding: de persoon die als eerst met naam wordt vermeld in de
akte van geschrift of ter registratie is belastingplichtige
Verkoper: Belastingen kunnen door verkoper betaald worden en hierbij spreekt
men dan van een verkoop tegen all-in prijs of verdeelsleutel
➔ Niet tegenstelbaar aan administratie/fiscus
➔ Komt bijna nooit voor
Betalen van de verkooprechten gebeurt via De Notaris
➔ Maar: Notaris gaat geen authentieke akte verlijden als de gelden niet
beschikbaar zijn. (Wanneer er dus niet voldoende geld op rekening van
notaris is gestort door koper)
Ruil: Hierbij zal enkel de verkrijger van het onroerend goed met de hoogste
waarde de verkooprechten dienen te betalen. (Ook belastbare basis)
= ook bezwarende titel, dus je moet op maar 1 pand met de hoogste waarde
Het Vlaams verkooprecht + toepassingen
1. Wat is het Vlaamse Verkooprecht?
- Verkopen onder BTW: tot 31/12, 2 jaar na ingebruikname.
Verkooprechten: belasting die wordt geheven op overdracht ten bezwarende titel
(dus tegenprestatie wordt verwacht, dus bij schenking niet) van eigendom of
vruchtgebruik van onroerende goederen, gelegen in het Vlaamse gewest.
als het in Wallonië ligt moet je de regels volgens vanuit Wallonië ook al
ben je zelf een Vlaming
geldt enkel als je in België woont, maakt niet uit wat je afkomst is.
Niet van toepassing als je een handelspand hebt en een vennootschap wil
oprichten en je vastgoed in de vennootschap wil inbrengen. Dan betaal je
geen verkooprechten. Enkel bij geen woning (dus handelspand,
magazijn,..)
Niet alleen zuivere koop maar ook ruil, inbetalinggevingen,
dividenduitkeringen in natura, verlenging van vruchtgebruik, overdracht
blote eigendom,.. (heel ruim begrip)
Soorten registratierechten:
● Schenkingsbelasting
● Verkooprecht
● Hypotheekvestiging
● Verdeelrecht: stel pand aankopen met twee en je wil uit onverdeelheid
treden dan moet men verdeeltarief betalen
Sinds 2002: federaal -> gewestelijk
Inning pas sinds 1/1/2015 (registratieformaliteit blijft federaal)
Andere registratierechten blijven federaal (vast recht, huurcontracten,….)
= verkooprecht is registratierecht, zijn er ook andere en dat zijn dan zaken
die geregistreerd moeten worden
● 1 juni 2018: historische dag: KI niet meer als criterium voor toekenning
van kortingen
● 1 januari 2020: Tariefvermindering: van 6 naar 3, is eigenlijk geen
vermindering want voor mensen die niet nieuw kochten werd het wel van
10->12 en meer van het deel dat de overheid binnenkrijgt is vooral voor
een 2e woning dus eigenlijk is het geen vermindering voor de overheid,
hun halen er meer uit
● 1 januari 2022: Tariefaanpassing
● 1 januari 2025: Nieuw regeerakkoord
, 2. De registratie
De registratie: een formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden
van een akte of van een geschrift, door de ontvanger van de registratie, een
ambtenaar van de federale administratie en het hiertoe bestemde register.
➔ Verplicht voor overeenkomsten waarbij het eigendom of het vruchtgebruik
van en in
België gelegen onroerend goed wordt overgedragen (overheid heeft graag
transacties in het vastgoed= ze kunnen geld ontvangen door de
registratiekost)
➔ Wie? Koper en verkoper ondeelbaar gehouden (wie betaald de
verkooprechten? koper,Koperndeelbaar dus in principe beide bijdrage maar
in ce de koper)
➔ Wanneer een verkoop plaatsvindt heb je een termijn van 4 maanden
om het te registreren (wanneer er een overeenkomst is over de prijs
en het goed)
◆ Een compromis dat op 17 juli werd ondertekend moet dus uiterlijk
op 17
November geregistreerd zijn. Valt de laatste dag op een
sluitingsdag van de registratiekantoren (zaterdagen, zondagen en
feestdagen), dan wordt de termijn verlengd tot de eerstvolgende
openingsdag. -> vanaf compromis (12%/2%)
➔ Meestal: Registratie in vorm van authentieke akte door notaris
➔ Notaris krijgt termijn van 15 dagen
➔ Belastingverhoging bij laattijdige registratie:
(dus als consensus 5m geleden is gesloten en je gaat nu pas registreren dan
boete)
Sinds 2017:
<30d: 1% min 100,00 euro -> dus tot 4,5m
Langer dan 30 dagen is een verhogen van 20%
Voorbeeld: verkoop 500.000 tarief van 12%= 60.000. Stel 2 maanden te laat dan
heb je 12.000 Boete
◆ Binnen de 30 dagen is een verhogen van 1% men minimum van 100
euro
● Voorbeeld: Verkoop 500.000 tarief van 12%= 60.000 stel 0.5
maand te laat dan heb je 1% van 60.000= 600 euro boete
Dus totaal =60.600
● Voorbeeld: Verkoop 300.000 tarief van 2%= 6.000 stel 2
maanden te laat dan heb je 20% van 6.000= 1.800 euro
boete Dus totaal = 7.800
, ● Voorbeeld: verkoop 300.000 tarief van 3% = 9.000 stel
0.5 maand te laat dan heb je 1% van 9.000= 90 MAAR
minimum van 100 dus we pakken 100!!!! Dus totaal 9.100
euro
20% is vanaf 5 maande (want termijn 4 maanden + 30 dagen)
1% is tussen 4 en 5 maanden. (Want termijn is 4 en 30 dagen
extra) Koper en verkoper zijn ondeelbaar gehouden tot
registratieformaliteit
Welke zijn de mogelijke opties wanneer de authentieke akte niet binnen de vier
maanden kan worden verleden?
1. Zelf onderhandse verkoopovereenkomst registreren: (=compromis), dus
de consensus over prijs en goed, dus we moeten niet naar notaris (mag
wel), kan je overeenkomst doorsturen en zeggen 'zijn overeengekomen
dat het 9m mag duren', fiscus zegt je moet mij wel vandaag betalen maar
de rest dus het verlijden van de akte gebeurt na 9maanden
a. Voordeel: Eens de registratiebelasting betaald is, vervalt wel de
vereiste om de authentieke verkoopakte binnen de vier maanden
na ondertekening van het compromis te verlijden. -> je verlijdt
dus 20% boete
b. Nadeel: koper ontvangt een aanslagbiljet en zal de
verkooprechten moeten betalen. Zonder dat die al eigenaar is
van het goed. -> dus je moet het bedrag al wel neerleggen
2. Opschortende voorwaarde:
=verkoop komt nog niet tot stand, we doen een consensus maar laten
die afhangen van een toekomstige onzekere gebeurtenis dus termijn
begint nog niet te verlopen dus vanaf de voorwaarde wordt voldaan dan
gaan de 4 maanden in
➔ Voorbeelden is verkrijgen van attesten(asbestattes) of verkoop aan iemand
zonder
schulden, verkrijgen van een vergunning tot bouwen, verkrijgen van een
hypothecair krediet
a. De termijn voor de registratie begint pas te lopen vanaf het
ogenblik van de vervulling van die voorwaarde
b. De 4 maanden worden 6 maanden (2+4) waardoor de
registratie kan uitgesteld worden zonder dat je direct een
boete betaald.
Nadeel: als verkoper heb je een risico/onzekerheid, want het is een
toekomstige onzekere gebeurtenis, moest de koper zijn geld niet krijgen,
dan gaat de koop niet door.
3. Wederzijdse aan-en verkoopbelofte:
, -> Een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte is een overeenkomst
waarbij de verkoper belooft te verkopen en de koper belooft te kopen,
waardoor beide partijen juridisch verplicht zijn de koop uit te voeren, maar
niet hetzelfde als compromis, akte moet dus nog niet na 4 maanden
verlijden, dus kan een verlening zijn, het is aankoop en verkoopbelofte of
compromis,
-> waarom moet nog je geen registratie doen bij deze want waarom komt
verkoop nog niet tot stand? Er wordt beloofd om iets te kopen dus
afhankelijk van ene persoon, mag niet gelijktijdig want dan is er een
consensus en dat is niet de bedoeling
-> ALLEEN OPNEMEN DAT DE VERKOPER HET GAAT VERKOPEN, beetje later
de aankoopbelofte. Dit is met uitstel van de feitelijke koop-verkoop tot op
ogenblik van de authentieke akte.
-> wederzijds
-> Na 4m heb je twee opties: of hij zegt zelf ik koop, of jij kan hem
verplichten om te kopen
Verkoopbelofte: ik ben verkoper en ik beloof aan de kandidaat-koper om mijn huis
gedurende 6 maanden aan u te verkopen voor die prijs met alle attesten. Maar
voorlopig doe je niks. Er is dus een eenzijdig gegeven en er is dus geen koop
gedurende 6 maanden.
Aankoopbelofte: de kandidaat-koper belooft aan de verkoper om een bepaalde
prijs te betalen voor het huis, maar deze belofte verbindt de verkoper niet
direct
3. Wie moet het verkooprecht betalen
In principe koper: verkrijger van het eigendomsrecht/zakelijk recht en zal dus de
verkooprechten moeten betalen.
Meerdere kopers: verkooprechten ten laste van elk van hen voor het deel
dat verband houdt met hun aandeel gekocht goed.
Bij verlaging van belastingen heeft niet enkel de koper een voordeel maar
ook de verkoper op lange termijn, want die kan de opportuniteit zien om op
lange termijn aan hogere prijs te verkopen.
Als de rente stijgt kan je minder geld lenen, dan gaat die dalen waardoor
je terug meer kan/gaat lenen.
In praktijk: notaris = koper stort het naar de notaris en deze stort dit door
Minnelijke ontbinding: de persoon die als eerst met naam wordt vermeld in de
akte van geschrift of ter registratie is belastingplichtige
Verkoper: Belastingen kunnen door verkoper betaald worden en hierbij spreekt
men dan van een verkoop tegen all-in prijs of verdeelsleutel
➔ Niet tegenstelbaar aan administratie/fiscus
➔ Komt bijna nooit voor
Betalen van de verkooprechten gebeurt via De Notaris
➔ Maar: Notaris gaat geen authentieke akte verlijden als de gelden niet
beschikbaar zijn. (Wanneer er dus niet voldoende geld op rekening van
notaris is gestort door koper)
Ruil: Hierbij zal enkel de verkrijger van het onroerend goed met de hoogste
waarde de verkooprechten dienen te betalen. (Ook belastbare basis)
= ook bezwarende titel, dus je moet op maar 1 pand met de hoogste waarde
