Inez De Clerck – VAS2
Vastgoedrecht – deel huur
Hoofdstuk 1: Begrip, soorten en belang
1.1 De huurovereenkomst
Huur van werk = een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om iets door de andere
te verrichten tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs.
➔ Vb. makelaarsovereenkomst
Huur van goederen = een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot
van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de
laatstgenoemde zich verbindt te betalen.
Huurovereenkomst = een contract waarbij de ene partij (verhuurder) zich verbindt om de
andere (huurder) het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd tegen
een bepaalde prijs.
- Persoonlijk recht
o GEEN zakelijk recht (vb. erfpacht, vruchtgebruik)
- Verhuurder vaak als sterkere partij, huurrecht beschermt huurder
1.2 Soorten huur
- Gemeen huurrecht → aanvullend recht
o Alles wat niet onder woning- of handelshuur valt
o Zaken die NIET onder dwingend recht vallen!
o Vb. garage, loods, magazijn, …
- Woninghuur → dwingend recht
o Domicilie, je staat ingeschreven op eht bevolkingsregister waar vd
stad/gemeente vh ORG; de gezinswoning
- Handelshuur → dwingend recht
o 2 voorwaarden:
▪ In hoofdzaak onderneming uitoefent
▪ Toegankelijk voor publiek
- Pacht → dwingend recht
- Studentenhuur → dwingend recht (aparte wetgeving)
Advies geven op ‘ik wil af van mijn huurder’:
- Dwingend recht → kijken naar wat de wet zegt (niet naar contract!)
- Aanvullend recht → kijken naar wat in contract staat
Uitzondering bij handelshuur!
Kantoor die niet toegankelijk is voor publiek.
➔ Handelshuur of gemeen huurrecht?
Gemeen huurrecht: behoort niet tot de specifieke regels van handelshuur, maar je kan
hier wel voor kiezen.
1
,Inez De Clerck – VAS2
Waarom is handels- en woninghuur van dwingend recht?
Zodat je geen misbruik kan maken vh statuut vd huurder.
- Bij woninghuur: bescherming vd huurder
- Bij handelshuur: bescherming vd ondernemingsactiviteit
Wettelijke kaders voor woninghuur
- Woninghuurwet voor 1 januari 2019
- Vlaams woninghuurdecreet vanaf 1 januari 2019
1.3 Belang
Economisch belang voor beide partijen:
- Huurder: gebruik van een goed zonder het te hoeven kopen
- Verhuurder: opbrengst uit verhuur van kapitaalgoederen
Hoofdstuk 2: Wezenlijke bestanddelen, kenmerken en het recht
2.1 Wezenlijke bestanddelen
- Gebruik en genot van een goed verschaffen
- Tegen betaling van een bepaalde prijs
2.2 Kenmerken
Hoe komt de huurovereenkomst tot stand?
- Consensueel
o Consensus over prijs en het goed
o Voldoende om te spreken over een overeenkomst
o MAAR dwingend recht zegt: voor de geldigheid van huur is er verplicht een
onderhandse overeenkomst nodig = uitzondering op het principe
- Wederkerig
o Huur in ruil voor gebruik en genot
- Bezwarende titel
o Beide partijen krijgen iets terug voor hun prestatie
- Voortdurend
o Verplichtingen vd huurder duren voort in de tijd
▪ Huurprijs betalen
o Verschil met koopovereenkomst! → ‘ogenblikkelijke ovk’
Verschil voortdurend en ogenblikkelijk m.b.t. de ontbinding:
o Huur: gaat over bepaalde periode, bij ontbinding stopt het contract, maar alle
huurgelden blijven
o Koop: je krijgt de prijs terug
- Tijdelijk
o Altijd mogelijk om ovk te verbreken
- Niet-persoonsgebonden (in principe)
o Huurovk gaat over op de erfgenaam, indien zij nalatenschap aanvaarden
2
,Inez De Clerck – VAS2
2.3 Aard van het recht
Persoonlijk recht – Schuldvordering huurder vs. verhuurder:
- Verhuurder: gebruik en genot verschaffen aan huurder (verbintenis om iets te doen)
o Huurder = SE
o Roerende schuldvordering
o Persoonlijk recht
- Huurder: moet zich houden aan verscheidene wettelijk en contractuele verplichtingen
o Verhuurder = SE
o Huur betalen, kleine herstellingen
- Verhuurder en huurder hebben ten aanzien van elkaar rechten, plichten en aanspraken.
Indien ene partij zijn verplichtingen niet nakomt, dan mag tegenpartij zijn eigen
verplichtingen opschorten.
2.4 Geldigheidsvereisten
- Toestemming
- Bekwaamheid
- Bepaald voorwerp
- Geoorloofde oorzaak
Bepaald voorwerp
Heel relevant bij huurovereenkomst!
In bepaalde dwingende wetgeving (meer specifiek bij woninghuur) zegt Vlaamse wooncode dat
er minimale vereisten zijn qua kwaliteit, veiligheid en gezondheid. Je mag dus niet eender welke
woning verhuren!
Gevolg bij verhuren van een niet-conforme woning = nietigheid!
Bekwaamheid
Rechtsbekwaamheid Handelingsbekwaamheid
- Titularis van rechten & plichten - Rechten en plichten zelfstandig
- Op enkele uitzonderingen na, in kunnen uitoefenen
principe iedereen vanaf geboorte - Principieel vanaf de meerderjarigheid
Handelingsonbekwaam
= Niet zelfstandig rechten uitoefenen
Als minderjarige – Vb. minderjarige erft woning en wordt eigenaar → titularis vh zakelijk recht
(eigendomsrecht) op de woning.
- Uitoefenen van die rechten als minder jarige? Neen, want handelingsonbekwaam
- Vanaf 18 jaar wel handelingsbekwaam, de rechten kunnen wel zelfstandig uitgeoefend
worden
Als meerderjarige – Vb. ouderdom, dementie, ziekte, ongeval
- Kan handelingsonbekwaam worden door een rechtelijke beslissing
- Wegens hun gezondheidstoestand niet instaat hun belangen van vermogensrechtelijke
of niet-vermogensrechtelijke aard zelf behoorlijk waar te nemen
- Tijdelijk of definitief – beiden mogelijk
3
, Inez De Clerck – VAS2
Methode bij handelsonbekwaamheid
Bijstand = de persoon stelt de handeling zelf, maar is niet zelfstandig. Hij heeft bijstand nodig
van een derde die daarvoor aangeduid is.
Vertegenwoordiging = de persoon stelt de handeling niet zelf, maar de door de wet of de rechter
aangeduide persoon stelt deze handeling in naam en voor rekening vd beschermde persoon.
Vertegenwoordiging
Minderjarigen – worden vertegenwoordigd door de ouder(s) en uitzonderlijk door de voogd als
beide ouders overleden zijn.
- Zij treden in naam en voor rekening vh minderjarig kind op
- Vb. minderjarige wenst geërfde woning te verhuren, maar kan zelfstandig geen
rechtshandeling stellen. Ouders treden op als vertegenwoordiger vh kind om die
rechtshandeling te stellen
Meerderjarigen
- Worden onder bewindvoering geplaatst
- Kan enkel door een beslissing vd vrederechter na beoordeling vd gezondheidstoestand
- Aanduiding ve bewindvoerder die de beschermde persoon zal bijstaan of
vertegenwoordigen (afhankelijk vh stadium van onbekwaamheid)
- Vb. dame van 80 jaar, dement en onder bewindvoering geplaatst, wenst haar woning te
verkopen om definitief naar een rusthuis te gaan. Zij zal vertegenwoordigd worden door
bewindvoerder die de woning zal verkopen in naam en voor rekening vd beschermde
persoon (mits naleving vd voorwaarden door de bewindvoerder)
Opstellen van een contract met onbekwamen als partij
De vertegenwoordiger moet verantwoording afleggen!
- Beperking aan handelingen vd vertegenwoordiger (ouders of voogd)
Vb. koppel wenst woning te kopen samen met hun 2 minderjarigen. De minderjarigen worden
vertegenwoordigd door hun ouders bij het ondertekenen vh contract.
➔ ouders moeten vooraf machtiging vragen aan de vrederechter (zelfde bij verkoop ve ORG)
Vb. demente dame moet woning verkopen; aanstelling bewindvoerder door vrederechter;
bewindvoerder zal dame (beschermde persoon) vertegenwoordigen bij de ondertekening vd
overeenkomst.
➔ Bewindvoerder moet vooraf machtiging vragen aan vrederechter
Betekenis ‘vooraf’ vragen vd machtiging?
- Men kan geen ovk ‘onder opschortende voorwaarde’ sluiten op voorwaarde vd
machtiging vd vrederechter
- VGM kan hiervoor aansprakelijkheid oplopen, en ovk is nietig
- Aan wie? De bevoegde vrederechter
o Verblijfplaats vd handelingsonbekwame, bij gebreke de woonplaats
- Vrederechter oordeelt enkel als de gevraagde handeling in het belang vd
handelingsonbekwame is
- Verzoekschrift + medisch attest (evt. andere stavingstukken)
4
Vastgoedrecht – deel huur
Hoofdstuk 1: Begrip, soorten en belang
1.1 De huurovereenkomst
Huur van werk = een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om iets door de andere
te verrichten tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs.
➔ Vb. makelaarsovereenkomst
Huur van goederen = een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot
van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de
laatstgenoemde zich verbindt te betalen.
Huurovereenkomst = een contract waarbij de ene partij (verhuurder) zich verbindt om de
andere (huurder) het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd tegen
een bepaalde prijs.
- Persoonlijk recht
o GEEN zakelijk recht (vb. erfpacht, vruchtgebruik)
- Verhuurder vaak als sterkere partij, huurrecht beschermt huurder
1.2 Soorten huur
- Gemeen huurrecht → aanvullend recht
o Alles wat niet onder woning- of handelshuur valt
o Zaken die NIET onder dwingend recht vallen!
o Vb. garage, loods, magazijn, …
- Woninghuur → dwingend recht
o Domicilie, je staat ingeschreven op eht bevolkingsregister waar vd
stad/gemeente vh ORG; de gezinswoning
- Handelshuur → dwingend recht
o 2 voorwaarden:
▪ In hoofdzaak onderneming uitoefent
▪ Toegankelijk voor publiek
- Pacht → dwingend recht
- Studentenhuur → dwingend recht (aparte wetgeving)
Advies geven op ‘ik wil af van mijn huurder’:
- Dwingend recht → kijken naar wat de wet zegt (niet naar contract!)
- Aanvullend recht → kijken naar wat in contract staat
Uitzondering bij handelshuur!
Kantoor die niet toegankelijk is voor publiek.
➔ Handelshuur of gemeen huurrecht?
Gemeen huurrecht: behoort niet tot de specifieke regels van handelshuur, maar je kan
hier wel voor kiezen.
1
,Inez De Clerck – VAS2
Waarom is handels- en woninghuur van dwingend recht?
Zodat je geen misbruik kan maken vh statuut vd huurder.
- Bij woninghuur: bescherming vd huurder
- Bij handelshuur: bescherming vd ondernemingsactiviteit
Wettelijke kaders voor woninghuur
- Woninghuurwet voor 1 januari 2019
- Vlaams woninghuurdecreet vanaf 1 januari 2019
1.3 Belang
Economisch belang voor beide partijen:
- Huurder: gebruik van een goed zonder het te hoeven kopen
- Verhuurder: opbrengst uit verhuur van kapitaalgoederen
Hoofdstuk 2: Wezenlijke bestanddelen, kenmerken en het recht
2.1 Wezenlijke bestanddelen
- Gebruik en genot van een goed verschaffen
- Tegen betaling van een bepaalde prijs
2.2 Kenmerken
Hoe komt de huurovereenkomst tot stand?
- Consensueel
o Consensus over prijs en het goed
o Voldoende om te spreken over een overeenkomst
o MAAR dwingend recht zegt: voor de geldigheid van huur is er verplicht een
onderhandse overeenkomst nodig = uitzondering op het principe
- Wederkerig
o Huur in ruil voor gebruik en genot
- Bezwarende titel
o Beide partijen krijgen iets terug voor hun prestatie
- Voortdurend
o Verplichtingen vd huurder duren voort in de tijd
▪ Huurprijs betalen
o Verschil met koopovereenkomst! → ‘ogenblikkelijke ovk’
Verschil voortdurend en ogenblikkelijk m.b.t. de ontbinding:
o Huur: gaat over bepaalde periode, bij ontbinding stopt het contract, maar alle
huurgelden blijven
o Koop: je krijgt de prijs terug
- Tijdelijk
o Altijd mogelijk om ovk te verbreken
- Niet-persoonsgebonden (in principe)
o Huurovk gaat over op de erfgenaam, indien zij nalatenschap aanvaarden
2
,Inez De Clerck – VAS2
2.3 Aard van het recht
Persoonlijk recht – Schuldvordering huurder vs. verhuurder:
- Verhuurder: gebruik en genot verschaffen aan huurder (verbintenis om iets te doen)
o Huurder = SE
o Roerende schuldvordering
o Persoonlijk recht
- Huurder: moet zich houden aan verscheidene wettelijk en contractuele verplichtingen
o Verhuurder = SE
o Huur betalen, kleine herstellingen
- Verhuurder en huurder hebben ten aanzien van elkaar rechten, plichten en aanspraken.
Indien ene partij zijn verplichtingen niet nakomt, dan mag tegenpartij zijn eigen
verplichtingen opschorten.
2.4 Geldigheidsvereisten
- Toestemming
- Bekwaamheid
- Bepaald voorwerp
- Geoorloofde oorzaak
Bepaald voorwerp
Heel relevant bij huurovereenkomst!
In bepaalde dwingende wetgeving (meer specifiek bij woninghuur) zegt Vlaamse wooncode dat
er minimale vereisten zijn qua kwaliteit, veiligheid en gezondheid. Je mag dus niet eender welke
woning verhuren!
Gevolg bij verhuren van een niet-conforme woning = nietigheid!
Bekwaamheid
Rechtsbekwaamheid Handelingsbekwaamheid
- Titularis van rechten & plichten - Rechten en plichten zelfstandig
- Op enkele uitzonderingen na, in kunnen uitoefenen
principe iedereen vanaf geboorte - Principieel vanaf de meerderjarigheid
Handelingsonbekwaam
= Niet zelfstandig rechten uitoefenen
Als minderjarige – Vb. minderjarige erft woning en wordt eigenaar → titularis vh zakelijk recht
(eigendomsrecht) op de woning.
- Uitoefenen van die rechten als minder jarige? Neen, want handelingsonbekwaam
- Vanaf 18 jaar wel handelingsbekwaam, de rechten kunnen wel zelfstandig uitgeoefend
worden
Als meerderjarige – Vb. ouderdom, dementie, ziekte, ongeval
- Kan handelingsonbekwaam worden door een rechtelijke beslissing
- Wegens hun gezondheidstoestand niet instaat hun belangen van vermogensrechtelijke
of niet-vermogensrechtelijke aard zelf behoorlijk waar te nemen
- Tijdelijk of definitief – beiden mogelijk
3
, Inez De Clerck – VAS2
Methode bij handelsonbekwaamheid
Bijstand = de persoon stelt de handeling zelf, maar is niet zelfstandig. Hij heeft bijstand nodig
van een derde die daarvoor aangeduid is.
Vertegenwoordiging = de persoon stelt de handeling niet zelf, maar de door de wet of de rechter
aangeduide persoon stelt deze handeling in naam en voor rekening vd beschermde persoon.
Vertegenwoordiging
Minderjarigen – worden vertegenwoordigd door de ouder(s) en uitzonderlijk door de voogd als
beide ouders overleden zijn.
- Zij treden in naam en voor rekening vh minderjarig kind op
- Vb. minderjarige wenst geërfde woning te verhuren, maar kan zelfstandig geen
rechtshandeling stellen. Ouders treden op als vertegenwoordiger vh kind om die
rechtshandeling te stellen
Meerderjarigen
- Worden onder bewindvoering geplaatst
- Kan enkel door een beslissing vd vrederechter na beoordeling vd gezondheidstoestand
- Aanduiding ve bewindvoerder die de beschermde persoon zal bijstaan of
vertegenwoordigen (afhankelijk vh stadium van onbekwaamheid)
- Vb. dame van 80 jaar, dement en onder bewindvoering geplaatst, wenst haar woning te
verkopen om definitief naar een rusthuis te gaan. Zij zal vertegenwoordigd worden door
bewindvoerder die de woning zal verkopen in naam en voor rekening vd beschermde
persoon (mits naleving vd voorwaarden door de bewindvoerder)
Opstellen van een contract met onbekwamen als partij
De vertegenwoordiger moet verantwoording afleggen!
- Beperking aan handelingen vd vertegenwoordiger (ouders of voogd)
Vb. koppel wenst woning te kopen samen met hun 2 minderjarigen. De minderjarigen worden
vertegenwoordigd door hun ouders bij het ondertekenen vh contract.
➔ ouders moeten vooraf machtiging vragen aan de vrederechter (zelfde bij verkoop ve ORG)
Vb. demente dame moet woning verkopen; aanstelling bewindvoerder door vrederechter;
bewindvoerder zal dame (beschermde persoon) vertegenwoordigen bij de ondertekening vd
overeenkomst.
➔ Bewindvoerder moet vooraf machtiging vragen aan vrederechter
Betekenis ‘vooraf’ vragen vd machtiging?
- Men kan geen ovk ‘onder opschortende voorwaarde’ sluiten op voorwaarde vd
machtiging vd vrederechter
- VGM kan hiervoor aansprakelijkheid oplopen, en ovk is nietig
- Aan wie? De bevoegde vrederechter
o Verblijfplaats vd handelingsonbekwame, bij gebreke de woonplaats
- Vrederechter oordeelt enkel als de gevraagde handeling in het belang vd
handelingsonbekwame is
- Verzoekschrift + medisch attest (evt. andere stavingstukken)
4
