Koop-verkoop van een onroerend goed
1 Essentiële bestanddelen en kenmerken
- Regelgeving: BW – Titel VI. Koop
Artikel 1582 oud BW: Wettelijke omschrijving van ‘koop’
Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te
leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.
Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
Artikel 1583 oud BW:
Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom
ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs,
hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.
Art. 1582 oud BW: Essentiële bestanddelen van een koop:
- Leveren van de zaak - eigendomsoverdracht (door verkoper)
EN
- Betaling van koopprijs (door de koper)
Art. 1583 oud BW:
Sprake van een geldige koop-verkoop van zodra overeenstemming inzake zaak en
prijs
- OOK indien zaak nog niet wordt geleverd
- OOK indien nog geen document/contract wordt opgemaakt (kan dus
mondeling)
- Kenmerken van de koopovereenkomst:
o Ten bezwarende titel (vs. ten kosteloze titel)
o Wederkerig (vs. eenzijdig)
o Consensueel (= door loutere wilsovereenstemming, vormvrij, ‘solo
consensu’ vs. plechtig of zakelijk contract)
- Praktijk: opmaak onderhandse overeenkomst (compromis) omwille van
BEWIJSREDENEN
- Koop-verkoop van onroerende goederen (ORG): opmaak notariële akte
verplicht met oog op tegenstelbaarheid aan derden (betreft GEEN
geldigheidsvoorwaarde)
- Art. 1583 oud BW: Eigendomsoverdracht van zodra koop tot stand komt
o Staat los van levering (en betaling)
o Samen met overdracht van eigendom gaat ook het risico over (!)
o Eigenaar draagt het risico !
- Van aanvullend recht (partijen kunnen dus anders overeenkomen)
o Bv. Overeenkomen in de onderhandse overeenkomst dat eigendom
over de zaak pas overgaat op het moment van het verlijden van de
notariële akte
1
,= clausule van eigendomsvoorbehoud of eigendomsuitstel
De prijs
Art. 1591oud BW: de prijs moet bepaald (of bepaalbaar) zijn
- Prijs moet vastgesteld kunnen worden adhv objectieve criteria, bv. verwijzing
naar marktprijzen op moment van levering
- In geld (anders: ruil ipv koop)
- Dus niet: Verkoop ‘tegen een nader te bepalen prijs’
2 Praktisch verloop
- Precontractuele fase
- Onderhandse koop-verkoopovereenkomst of het compromis
- Notariële akte
- Post akte: registratie kantoor rechtszekerheid
2
,Deel 1 Koopproces
3 1 Precontractuele fase
3.1 Commercialisering
- Netwerken
- Prospecteren en inkopen
- Klantenbegeleiding en opvolging
- Verkoopdossier samenstellen
- Documentatie voorbereiden en wettelijke naleving
3.2 Het belang van waarderen
1.3 Onderzoeks- en informatieplicht
1.4 Bemiddelingsovereenkomst
- Na prospectie en een succesvolle onderhandeling met de opdrachtgever
- Afspraken tussen vastgoedmakelaar en opdrachtgever
- Rechten en plichten van de beide partijen
Soorten: zonder of met (co)-exclusiviteit
2 Contractuele fase
2.1 Voorovereenkomsten
= wordt gebruikt om de intenties van partijen vast te leggen voor toekomstige
koopovereenkomsten.
- Intenties van de partijen vast leggen
- Basis voor toekomstige koopovereenkomsten `
Een voorovereenkomst kan heel nuttig en effectief zijn wegens verschillende
redenen:
- Rechtszekerheid
- Bescherming van belangen
- Afdwingbaarheid
- Risicovermindering
Sluitstuk bij koop ligt in het feit dat er een compromis (onderhandse
koopovereenkomst) wordt ondertekend met als gevolg dat die rechten en
verplichtingen voor beide partijen bevat die juridisch afdwingbaar zijn.
3
, Zolang er geen overeenkomst is aangegaan, kan de koop te allen tijde worden
afgebroken zonder noemenswaardige gevolgen.
- Behalve wanneer iemand onjuiste of misleidende informatie heeft verstrekt
bewust onderhandelingen vertraagt of onrechtmatig de verwachting wekt dat
er al een akkoord is.
- In zo’n geval kan de benadeelde partij alsnog aanspraak maken op een
schadevergoeding vanwege een fout of kan zij andere juridische stappen
ondernemen om de geleden schade te verhalen.
Optie
= wordt gebruikt om flexibiliteit te bieden aan partijen die betrokken zijn bij
vastgoedtransacties. Potentiële kopers zijn in staat om een bepaalde periode te
hebben om te beslissen of ze een vastgoed willen kopen, terwijl ze de verkoper
verplichten om het vastgoed gedurende die periode niet aan anderen te verkopen.
Optiepremie
= bedrag dat de koper aan de verkoper betaalt om het recht te verkrijgen om een
onroerend goed binnen een bepaalde periode te kopen.
Vereisten van opties:
- Geldig voorwerp
- Geoorloofde oorzaak
- Handelingsbekwaam
- Toestemming van de partijen (zonder dwang, geweld of dwaling)
Optieperiode
In deze clausule wordt het eigendom beschreven met het adres en kadastrale
gegevens. De verkoper geeft de potentiële koper het recht om het eigendom dus te
kopen binnen een bepaalde periode voor een afgesproken prijs.
- Een optie tegen betaling waarbij de potentiële koper een bedrag betaald bij de
ondertekening van de optie (optiepremie)
- Een kosteloze optie waarbij er geen optiepremie wordt betaald.
Uitoefening van de optie = de koper aanvaardt het eerdere aanbod van de verkoper,
de optieovereenkomst wordt ondertekend en een aangetekende brief wordt verstuurd
naar de koper binnen die termijn, waardoor er een geldige koopovereenkomst tot
stand komt.
Tot slot is het vereist en verplicht dat de optieovereenkomst een verwijzing bevat
naar het bodemattest.
Belofte
4
1 Essentiële bestanddelen en kenmerken
- Regelgeving: BW – Titel VI. Koop
Artikel 1582 oud BW: Wettelijke omschrijving van ‘koop’
Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te
leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.
Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan.
Artikel 1583 oud BW:
Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom
ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs,
hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.
Art. 1582 oud BW: Essentiële bestanddelen van een koop:
- Leveren van de zaak - eigendomsoverdracht (door verkoper)
EN
- Betaling van koopprijs (door de koper)
Art. 1583 oud BW:
Sprake van een geldige koop-verkoop van zodra overeenstemming inzake zaak en
prijs
- OOK indien zaak nog niet wordt geleverd
- OOK indien nog geen document/contract wordt opgemaakt (kan dus
mondeling)
- Kenmerken van de koopovereenkomst:
o Ten bezwarende titel (vs. ten kosteloze titel)
o Wederkerig (vs. eenzijdig)
o Consensueel (= door loutere wilsovereenstemming, vormvrij, ‘solo
consensu’ vs. plechtig of zakelijk contract)
- Praktijk: opmaak onderhandse overeenkomst (compromis) omwille van
BEWIJSREDENEN
- Koop-verkoop van onroerende goederen (ORG): opmaak notariële akte
verplicht met oog op tegenstelbaarheid aan derden (betreft GEEN
geldigheidsvoorwaarde)
- Art. 1583 oud BW: Eigendomsoverdracht van zodra koop tot stand komt
o Staat los van levering (en betaling)
o Samen met overdracht van eigendom gaat ook het risico over (!)
o Eigenaar draagt het risico !
- Van aanvullend recht (partijen kunnen dus anders overeenkomen)
o Bv. Overeenkomen in de onderhandse overeenkomst dat eigendom
over de zaak pas overgaat op het moment van het verlijden van de
notariële akte
1
,= clausule van eigendomsvoorbehoud of eigendomsuitstel
De prijs
Art. 1591oud BW: de prijs moet bepaald (of bepaalbaar) zijn
- Prijs moet vastgesteld kunnen worden adhv objectieve criteria, bv. verwijzing
naar marktprijzen op moment van levering
- In geld (anders: ruil ipv koop)
- Dus niet: Verkoop ‘tegen een nader te bepalen prijs’
2 Praktisch verloop
- Precontractuele fase
- Onderhandse koop-verkoopovereenkomst of het compromis
- Notariële akte
- Post akte: registratie kantoor rechtszekerheid
2
,Deel 1 Koopproces
3 1 Precontractuele fase
3.1 Commercialisering
- Netwerken
- Prospecteren en inkopen
- Klantenbegeleiding en opvolging
- Verkoopdossier samenstellen
- Documentatie voorbereiden en wettelijke naleving
3.2 Het belang van waarderen
1.3 Onderzoeks- en informatieplicht
1.4 Bemiddelingsovereenkomst
- Na prospectie en een succesvolle onderhandeling met de opdrachtgever
- Afspraken tussen vastgoedmakelaar en opdrachtgever
- Rechten en plichten van de beide partijen
Soorten: zonder of met (co)-exclusiviteit
2 Contractuele fase
2.1 Voorovereenkomsten
= wordt gebruikt om de intenties van partijen vast te leggen voor toekomstige
koopovereenkomsten.
- Intenties van de partijen vast leggen
- Basis voor toekomstige koopovereenkomsten `
Een voorovereenkomst kan heel nuttig en effectief zijn wegens verschillende
redenen:
- Rechtszekerheid
- Bescherming van belangen
- Afdwingbaarheid
- Risicovermindering
Sluitstuk bij koop ligt in het feit dat er een compromis (onderhandse
koopovereenkomst) wordt ondertekend met als gevolg dat die rechten en
verplichtingen voor beide partijen bevat die juridisch afdwingbaar zijn.
3
, Zolang er geen overeenkomst is aangegaan, kan de koop te allen tijde worden
afgebroken zonder noemenswaardige gevolgen.
- Behalve wanneer iemand onjuiste of misleidende informatie heeft verstrekt
bewust onderhandelingen vertraagt of onrechtmatig de verwachting wekt dat
er al een akkoord is.
- In zo’n geval kan de benadeelde partij alsnog aanspraak maken op een
schadevergoeding vanwege een fout of kan zij andere juridische stappen
ondernemen om de geleden schade te verhalen.
Optie
= wordt gebruikt om flexibiliteit te bieden aan partijen die betrokken zijn bij
vastgoedtransacties. Potentiële kopers zijn in staat om een bepaalde periode te
hebben om te beslissen of ze een vastgoed willen kopen, terwijl ze de verkoper
verplichten om het vastgoed gedurende die periode niet aan anderen te verkopen.
Optiepremie
= bedrag dat de koper aan de verkoper betaalt om het recht te verkrijgen om een
onroerend goed binnen een bepaalde periode te kopen.
Vereisten van opties:
- Geldig voorwerp
- Geoorloofde oorzaak
- Handelingsbekwaam
- Toestemming van de partijen (zonder dwang, geweld of dwaling)
Optieperiode
In deze clausule wordt het eigendom beschreven met het adres en kadastrale
gegevens. De verkoper geeft de potentiële koper het recht om het eigendom dus te
kopen binnen een bepaalde periode voor een afgesproken prijs.
- Een optie tegen betaling waarbij de potentiële koper een bedrag betaald bij de
ondertekening van de optie (optiepremie)
- Een kosteloze optie waarbij er geen optiepremie wordt betaald.
Uitoefening van de optie = de koper aanvaardt het eerdere aanbod van de verkoper,
de optieovereenkomst wordt ondertekend en een aangetekende brief wordt verstuurd
naar de koper binnen die termijn, waardoor er een geldige koopovereenkomst tot
stand komt.
Tot slot is het vereist en verplicht dat de optieovereenkomst een verwijzing bevat
naar het bodemattest.
Belofte
4
