HUURWETGEVING 3
LES 1
huur komt in veel vormen voor - ook bv fiets huren, huur betalen voor netflix
3 hoofdkenmerken v huur :
1) genot ve zaak
VH geeft genot v goed aan H (wij focussen op OG)
2) voor een (zekere) tijd
kan voor een bepaalde of onbepaalde duur
niet eeuwig - maximum 99j
3) tegen een bepaalde prijs
kan niet kosteloos (dan is het schenking / bruikleen)
prijs moet duidelijk beslist zijn
soorten huur:
oef dia 5 pp les 1
GEMENE HUUR
-> alles wat niet onder een specifiek huurregime valt
bv. 2de verblijven, kantoren, opslagplaatsen, industriële ruimtes, garageboxen, …
als er iets niet geregeld wordt in het specifieke regime, moet je kijken naar de
regeling v gemene huur
bv. specifieke regimes zeggen niks over onderwerp v art. 1762bis, dus dat artikel
v gemene huur is v toepassing op alle specifieke regimes
lex specialis principe = specifieke wetgeving heeft voorrang op algemene
wetgeving
gemene huur is v aanvullend recht
⤷ vd meeste wetsartikelen kan je afwijken in het contract
1
, HUURWETGEVING 3
kenmerken huurovereenkomst :
consensuele ov
wederkerige ov
onder bezwarende titel – vergeldend
vorderingsrecht (recht om betaling v huurprijs te vorderen – recht om genot v
wonen te vorderen)
kan mondeling – in praktijk altijd een geschrift voor bewijs & registratie vd
huurov
niet intuitu personae1 (wordt aan erfgenamen overgedragen bij overlijden)
wat kan de SE ondernemen als de SA zijn verbintenis niet nakomt?
> eigen verbintenis opschorten (= ENAC)
> ontbinding bij ernstige wanprestatie
ontbinding nietigheid
er is een geldig contract – een vd er wordt gedaan alsof het contract
partijen komt belofte niet na – contract nooit heeft bestaan
wordt beëindigt (door bv wilsgebreken (dwaling,
bedrog))
bruikleen :
ten kosteloze titel – geen ENAC – geen ontbinding door wanprestatie – eenzijdige
ov – intuitu personae – niet overdraagbaar
bezetting ter bede :
genot v OG wordt voor korte tijd verleend – onzekere situatie
bestemming v pand wordt opgenomen in huurov (bv. huisvesting, kantoor,
winkel)
⤷ eenzijdige wijziging (door H) is verboden -> kan impact hebben op
belastingen / verhuurregime
sanctie: ontbinding & SV
huurtermijn :
bepaalde duur (geschrift)
* aangegaan voor afgesproken duur + eindigt automatisch, geen opzeg nodig
* geen vervroegde beëindiging mogelijk
* huurder blijft goed gebruiken & betalen na einde contract – verhuurder vindt
het niet erg => stilzwijgende wederinhuring (contract is identiek als
origineel)
2
, HUURWETGEVING 3
onbepaalde duur (geschrift & mondeling)
* aangegaan per maand
* opzegtermijn v 1 maand (of termijn die in contract is overeengekomen)
* gemeubileerd appartement: niet perce per maand, afhankelijk v formulering
huurprijs (bv 300€/maand -> contract per maand, 5€/dag -> contract per
dag)
EXAMEN:
contract eindigt na 3j – H blijft goed gebruiken & betalen – VH gaat er niet tegen
in -> kan VH na 8 maanden H er zomaar uitgooien?
=> nee want er is een identiek contract opgestart dmv stilzwijgende
wederinhuring
wanneer start de opzegging? -> zodra VH/H ervan kennisneemt
(brief wordt opgestuurd – stel VH is er lang niet en ziet de brief niet, gaat alsnog
v start)
hoe opzeggen?
geen formaliteiten; kan mondeling, per post, per email (tenzij anders
bepaald in contract)
-> voor bewijs blijft een (aangetekende) brief het veiligst
te laat opgezegd => ongeldig + je moet opnieuw opzeggen
huurders getrouwd / wettelijke samenwonend => opzeg aan / van beiden
opzegging = een eenzijdige rechtshandeling
een uitdrukkelijk ontbindend beding mag niet bij huurcontracten
EXAMEN:
hij geeft een uitdrukkelijk ontbindend beding – is dit een geldige clausule of niet?
-> nee, volgens art. 1762bis mag dit niet bij huur
ontbinding door wanprestatie H => VH heeft recht op
wederverhuringsvergoeding
3
, HUURWETGEVING 3
∙ bedrag al afgesproken in ov (=schadebeding): rechter kijkt dit na en kan
het verminderen
∙ geen bedrag afgesproken
> rechter bepaalt: meestal 1-6 maanden v huurprijs
sommigen weigeren vergoeding volledig als er meteen nieuwe
huurders zijn gevonden
LES 2
huurprijs = hoofdverplichting vd H
⤷ aanvullend recht (=contractuele vrijheid qua bepaling)
hoe? geldbedrag of in natura (bv. op eigen kosten grote werken uitvoeren, bijgebouw
oprichten)
wanneer? periodiek of globale som bij aanvang – meestal betalen voor de start
vd termijn
* H kan geen beroep doen op gewone benadeling als hij naderhand de huurprijs
te hoog vindt
-> misbruik v
omstandigheden
kan wel ingeroepen
worden
INDEXERING
moet in contract afgesproken worden
meestal wordt indexering gekoppeld aan kosten v levensonderhoud
> max 1x / jaar indexeren
> ten vroegste 1j na inwerkingtreding v contract
> formule:
hoe?
automatisch of op verzoek v VH
* index vergeten vragen -> 1j verjaringstermijn
VH vraagt 2j geen indexering, kan hij indexering het 3 de jaar wel opnieuw vragen?
=> ja, geen afstand van recht + hij kan v het 2 de jaar de indexering nog vragen
4
LES 1
huur komt in veel vormen voor - ook bv fiets huren, huur betalen voor netflix
3 hoofdkenmerken v huur :
1) genot ve zaak
VH geeft genot v goed aan H (wij focussen op OG)
2) voor een (zekere) tijd
kan voor een bepaalde of onbepaalde duur
niet eeuwig - maximum 99j
3) tegen een bepaalde prijs
kan niet kosteloos (dan is het schenking / bruikleen)
prijs moet duidelijk beslist zijn
soorten huur:
oef dia 5 pp les 1
GEMENE HUUR
-> alles wat niet onder een specifiek huurregime valt
bv. 2de verblijven, kantoren, opslagplaatsen, industriële ruimtes, garageboxen, …
als er iets niet geregeld wordt in het specifieke regime, moet je kijken naar de
regeling v gemene huur
bv. specifieke regimes zeggen niks over onderwerp v art. 1762bis, dus dat artikel
v gemene huur is v toepassing op alle specifieke regimes
lex specialis principe = specifieke wetgeving heeft voorrang op algemene
wetgeving
gemene huur is v aanvullend recht
⤷ vd meeste wetsartikelen kan je afwijken in het contract
1
, HUURWETGEVING 3
kenmerken huurovereenkomst :
consensuele ov
wederkerige ov
onder bezwarende titel – vergeldend
vorderingsrecht (recht om betaling v huurprijs te vorderen – recht om genot v
wonen te vorderen)
kan mondeling – in praktijk altijd een geschrift voor bewijs & registratie vd
huurov
niet intuitu personae1 (wordt aan erfgenamen overgedragen bij overlijden)
wat kan de SE ondernemen als de SA zijn verbintenis niet nakomt?
> eigen verbintenis opschorten (= ENAC)
> ontbinding bij ernstige wanprestatie
ontbinding nietigheid
er is een geldig contract – een vd er wordt gedaan alsof het contract
partijen komt belofte niet na – contract nooit heeft bestaan
wordt beëindigt (door bv wilsgebreken (dwaling,
bedrog))
bruikleen :
ten kosteloze titel – geen ENAC – geen ontbinding door wanprestatie – eenzijdige
ov – intuitu personae – niet overdraagbaar
bezetting ter bede :
genot v OG wordt voor korte tijd verleend – onzekere situatie
bestemming v pand wordt opgenomen in huurov (bv. huisvesting, kantoor,
winkel)
⤷ eenzijdige wijziging (door H) is verboden -> kan impact hebben op
belastingen / verhuurregime
sanctie: ontbinding & SV
huurtermijn :
bepaalde duur (geschrift)
* aangegaan voor afgesproken duur + eindigt automatisch, geen opzeg nodig
* geen vervroegde beëindiging mogelijk
* huurder blijft goed gebruiken & betalen na einde contract – verhuurder vindt
het niet erg => stilzwijgende wederinhuring (contract is identiek als
origineel)
2
, HUURWETGEVING 3
onbepaalde duur (geschrift & mondeling)
* aangegaan per maand
* opzegtermijn v 1 maand (of termijn die in contract is overeengekomen)
* gemeubileerd appartement: niet perce per maand, afhankelijk v formulering
huurprijs (bv 300€/maand -> contract per maand, 5€/dag -> contract per
dag)
EXAMEN:
contract eindigt na 3j – H blijft goed gebruiken & betalen – VH gaat er niet tegen
in -> kan VH na 8 maanden H er zomaar uitgooien?
=> nee want er is een identiek contract opgestart dmv stilzwijgende
wederinhuring
wanneer start de opzegging? -> zodra VH/H ervan kennisneemt
(brief wordt opgestuurd – stel VH is er lang niet en ziet de brief niet, gaat alsnog
v start)
hoe opzeggen?
geen formaliteiten; kan mondeling, per post, per email (tenzij anders
bepaald in contract)
-> voor bewijs blijft een (aangetekende) brief het veiligst
te laat opgezegd => ongeldig + je moet opnieuw opzeggen
huurders getrouwd / wettelijke samenwonend => opzeg aan / van beiden
opzegging = een eenzijdige rechtshandeling
een uitdrukkelijk ontbindend beding mag niet bij huurcontracten
EXAMEN:
hij geeft een uitdrukkelijk ontbindend beding – is dit een geldige clausule of niet?
-> nee, volgens art. 1762bis mag dit niet bij huur
ontbinding door wanprestatie H => VH heeft recht op
wederverhuringsvergoeding
3
, HUURWETGEVING 3
∙ bedrag al afgesproken in ov (=schadebeding): rechter kijkt dit na en kan
het verminderen
∙ geen bedrag afgesproken
> rechter bepaalt: meestal 1-6 maanden v huurprijs
sommigen weigeren vergoeding volledig als er meteen nieuwe
huurders zijn gevonden
LES 2
huurprijs = hoofdverplichting vd H
⤷ aanvullend recht (=contractuele vrijheid qua bepaling)
hoe? geldbedrag of in natura (bv. op eigen kosten grote werken uitvoeren, bijgebouw
oprichten)
wanneer? periodiek of globale som bij aanvang – meestal betalen voor de start
vd termijn
* H kan geen beroep doen op gewone benadeling als hij naderhand de huurprijs
te hoog vindt
-> misbruik v
omstandigheden
kan wel ingeroepen
worden
INDEXERING
moet in contract afgesproken worden
meestal wordt indexering gekoppeld aan kosten v levensonderhoud
> max 1x / jaar indexeren
> ten vroegste 1j na inwerkingtreding v contract
> formule:
hoe?
automatisch of op verzoek v VH
* index vergeten vragen -> 1j verjaringstermijn
VH vraagt 2j geen indexering, kan hij indexering het 3 de jaar wel opnieuw vragen?
=> ja, geen afstand van recht + hij kan v het 2 de jaar de indexering nog vragen
4
