HC 5: Contractenrecht verdiept; koop en niet-nakoming
CASUS 1
In juni 2019 verkoopt de vennootschap V BV een winkelpand (gebouwd in de jaren zeventig)
voor een prijs van € 850.000 aan K BV. De levering vindt op 1 september 2019 plaats.
K BV opent half september 2019 haar winkel in het pand. Begin oktober 2019 wordt bij een
inventarisatie (met het oog op een kleine verbouwing) vastgesteld dat een brandwerende
verdiepingsvloer tussen het dak en het systeemplafond boven de winkelruimte asbest blijkt
te bevatten. Nader onderzoek leert dat het gaat om amosiet, een voor de gezondheid zeer
schadelijk losgebonden asbest dat vanwege de losse structuur makkelijk uiteenvalt en bij
contact met de bodem een explosie van gevaarlijke stofdeeltjes geeft.
Het winkelpand is door het aangetroffen asbest niet voor ‘normaal gebruik’ geschikt en moet
direct worden ontruimd. Er vindt vervolgens een (grondige) asbestsanering plaats.
Van begin oktober tot half november 2019 heeft K BV noodgedwongen gedurende zes
weken haar winkel gesloten moeten houden.
K BV heeft uiteindelijk de volgende kosten c.q. schade:
€ 38.000 i.v.m. de asbestsanering;
€ 62.000 gevolgschade (omzet- c.q. winstderving).
Vraag 1: Kan K BV haar schade ad in totaal € 100.000 op V BV verhalen?
Zo ja, op welke rechtsgrond(en)? Allereerst ga je alle relevante documenten inzien. Dit doet
je omdat de wettelijke regeling van titel 1 van Boek 7 van regelend recht is. In het contract
kan dus het risico van geborgen verbreken bij de koper worden gelegd. Drie situaties kunnen
worden onderscheiden (zie hieronder bij non-conformiteit).
Stel dat de koper geen aanwijzing had om onderzoek te doen, en dus geen onderzoeksplicht
schond en de verkoper wist niet dat er asbest was. Art. 7:17 > er is sprake van non-
conformiteit omdat de koper een pand kreeg die niet voldeed aan de eigenschappen voor
normaal gebruik en dus is er sprake van een tekortkoming. Deze tekortkoming moet wel
toerekenbaar zijn om schadevergoeding te kunnen krijgen. Art. 6:75 > als er geen verwijt is,
dan is er geen toerekenbaarheid. Er is i.c. geen verwijt. Kan dan de koper geen vordering
instellen? Nee, hij kan op grond van alleen een tekortkoming ook vorderingen instellen
(herstel > 7:17 jo. 7:21, (partieel) ontbinding > 6:265, 6:270, vernietiging op grond van
dwaling, opheffing van het nadeel)
Stel: de koopovereenkomst tussen V BV en K BV bevat de volgende clausule:
"De onroerende zaak wordt aan de koper overgedragen in de staat waarin deze zich bij het
tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle (zichtbare en
onzichtbare) gebreken."
Vraag 2: Kan K BV met succes een vordering tegen V BV instellen?
Dit is situatie 2 zoals hieronder beschreven (exoneratieclausule). Je moet ook hier
Haviltexen. Alle risico wordt bij de koper neergelegd.
, Non-conformiteit
Onderscheiden:
A) Geen regeling in koopakte (wet) > in het koopcontract is niks geregeld omtrent het
risico van asbest. Je moet dan aan de hand van de wet bepalen wie er aansprakelijk is. De
grondslag voor aansprakelijkheid is wanprestatie (art. 6:74 BW). Er moet sprake zijn van een
toerekenbare tekortkoming. Die tekortkoming moet bestaan uit non-conformiteit (art. 7:17
BW). Is daarvan sprake in casus 1? Je dient na te gaan of de koper een aanwijzing had om
nader onderzoek te doen.
B) ‘Exoneratie’ in koopakte > er is een bepaling in de koopakte die gunstig is voor de
verkoper. Bijv.: ‘alle risico wordt bij de koper gelegd’
C) NVM – koopakte > er is gebruik gemaakt van een standaard modelovereenkomst.
Naast de NVM- koopakte bestaat er ook zoiets als het KNB-model (ook een standaard
modelakte voor de koop).
KNB-model
• Art. I.6 (Algemene bepalingen) KNB-model: ‘De feitelijke levering van het verkochte
vindt plaats (…) in de feitelijke staat waarin het verkochte zich dan bevindt, met dien
verstande dat deze staat niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich
heden bevindt, behoudens slijtage.’
• Welke conclusie kun je aan deze bepaling verbinden? Hiervoor moet je Haviltexen. Bij
een standaard model koopakte is er weinig onderhandeld over de tekst. Dit betekent
dat je niet zozeer naar de bedoelingen van partijen moet kijken, maar juist naar de
tekst van het model (taalkundige betekenis). Wat hier staat is dat de verkoper zich
ertoe verplicht dat tussen het moment van de koop en het moment van de levering
geen veranderingen aan te brengen aan de staat van de zaak. Het risico van een
verborgen gebrek is hier dus niet bij de koper neergelegd.
• Het komt dus vaak aan op de uitleg van een beding uit het contract.
Titel 7.1 BW
• Art. 7:17 BW: Geleverde zaak moet eigenschappen hebben die koper ‘mocht
verwachten’. Dus ook naar aanleiding van eventuele mededelingen die zijn gedaan.
• Wettelijke risicoregeling:
- Eigenschappen voor ‘normaal gebruik’ > in beginsel mag de koper verwachten dat
het geleverde de eigenschappen heeft voor normaal gebruik. De koper moet wel tot
op zekere hoogte onderzoek doen als hij een aanwijzing heeft dat er mogelijk iets mis
zou kunnen zijn. Als hij dat onderzoek achterwege laat, dan komt dit voor zijn risico.
- Onderzoeksplicht koper
CASUS 1
In juni 2019 verkoopt de vennootschap V BV een winkelpand (gebouwd in de jaren zeventig)
voor een prijs van € 850.000 aan K BV. De levering vindt op 1 september 2019 plaats.
K BV opent half september 2019 haar winkel in het pand. Begin oktober 2019 wordt bij een
inventarisatie (met het oog op een kleine verbouwing) vastgesteld dat een brandwerende
verdiepingsvloer tussen het dak en het systeemplafond boven de winkelruimte asbest blijkt
te bevatten. Nader onderzoek leert dat het gaat om amosiet, een voor de gezondheid zeer
schadelijk losgebonden asbest dat vanwege de losse structuur makkelijk uiteenvalt en bij
contact met de bodem een explosie van gevaarlijke stofdeeltjes geeft.
Het winkelpand is door het aangetroffen asbest niet voor ‘normaal gebruik’ geschikt en moet
direct worden ontruimd. Er vindt vervolgens een (grondige) asbestsanering plaats.
Van begin oktober tot half november 2019 heeft K BV noodgedwongen gedurende zes
weken haar winkel gesloten moeten houden.
K BV heeft uiteindelijk de volgende kosten c.q. schade:
€ 38.000 i.v.m. de asbestsanering;
€ 62.000 gevolgschade (omzet- c.q. winstderving).
Vraag 1: Kan K BV haar schade ad in totaal € 100.000 op V BV verhalen?
Zo ja, op welke rechtsgrond(en)? Allereerst ga je alle relevante documenten inzien. Dit doet
je omdat de wettelijke regeling van titel 1 van Boek 7 van regelend recht is. In het contract
kan dus het risico van geborgen verbreken bij de koper worden gelegd. Drie situaties kunnen
worden onderscheiden (zie hieronder bij non-conformiteit).
Stel dat de koper geen aanwijzing had om onderzoek te doen, en dus geen onderzoeksplicht
schond en de verkoper wist niet dat er asbest was. Art. 7:17 > er is sprake van non-
conformiteit omdat de koper een pand kreeg die niet voldeed aan de eigenschappen voor
normaal gebruik en dus is er sprake van een tekortkoming. Deze tekortkoming moet wel
toerekenbaar zijn om schadevergoeding te kunnen krijgen. Art. 6:75 > als er geen verwijt is,
dan is er geen toerekenbaarheid. Er is i.c. geen verwijt. Kan dan de koper geen vordering
instellen? Nee, hij kan op grond van alleen een tekortkoming ook vorderingen instellen
(herstel > 7:17 jo. 7:21, (partieel) ontbinding > 6:265, 6:270, vernietiging op grond van
dwaling, opheffing van het nadeel)
Stel: de koopovereenkomst tussen V BV en K BV bevat de volgende clausule:
"De onroerende zaak wordt aan de koper overgedragen in de staat waarin deze zich bij het
tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle (zichtbare en
onzichtbare) gebreken."
Vraag 2: Kan K BV met succes een vordering tegen V BV instellen?
Dit is situatie 2 zoals hieronder beschreven (exoneratieclausule). Je moet ook hier
Haviltexen. Alle risico wordt bij de koper neergelegd.
, Non-conformiteit
Onderscheiden:
A) Geen regeling in koopakte (wet) > in het koopcontract is niks geregeld omtrent het
risico van asbest. Je moet dan aan de hand van de wet bepalen wie er aansprakelijk is. De
grondslag voor aansprakelijkheid is wanprestatie (art. 6:74 BW). Er moet sprake zijn van een
toerekenbare tekortkoming. Die tekortkoming moet bestaan uit non-conformiteit (art. 7:17
BW). Is daarvan sprake in casus 1? Je dient na te gaan of de koper een aanwijzing had om
nader onderzoek te doen.
B) ‘Exoneratie’ in koopakte > er is een bepaling in de koopakte die gunstig is voor de
verkoper. Bijv.: ‘alle risico wordt bij de koper gelegd’
C) NVM – koopakte > er is gebruik gemaakt van een standaard modelovereenkomst.
Naast de NVM- koopakte bestaat er ook zoiets als het KNB-model (ook een standaard
modelakte voor de koop).
KNB-model
• Art. I.6 (Algemene bepalingen) KNB-model: ‘De feitelijke levering van het verkochte
vindt plaats (…) in de feitelijke staat waarin het verkochte zich dan bevindt, met dien
verstande dat deze staat niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich
heden bevindt, behoudens slijtage.’
• Welke conclusie kun je aan deze bepaling verbinden? Hiervoor moet je Haviltexen. Bij
een standaard model koopakte is er weinig onderhandeld over de tekst. Dit betekent
dat je niet zozeer naar de bedoelingen van partijen moet kijken, maar juist naar de
tekst van het model (taalkundige betekenis). Wat hier staat is dat de verkoper zich
ertoe verplicht dat tussen het moment van de koop en het moment van de levering
geen veranderingen aan te brengen aan de staat van de zaak. Het risico van een
verborgen gebrek is hier dus niet bij de koper neergelegd.
• Het komt dus vaak aan op de uitleg van een beding uit het contract.
Titel 7.1 BW
• Art. 7:17 BW: Geleverde zaak moet eigenschappen hebben die koper ‘mocht
verwachten’. Dus ook naar aanleiding van eventuele mededelingen die zijn gedaan.
• Wettelijke risicoregeling:
- Eigenschappen voor ‘normaal gebruik’ > in beginsel mag de koper verwachten dat
het geleverde de eigenschappen heeft voor normaal gebruik. De koper moet wel tot
op zekere hoogte onderzoek doen als hij een aanwijzing heeft dat er mogelijk iets mis
zou kunnen zijn. Als hij dat onderzoek achterwege laat, dan komt dit voor zijn risico.
- Onderzoeksplicht koper
