Samenvatting marktkennis

Marktkennis

Residentieel vastgoed

Hoofdstuk 1: Woonlandschap
Voorbeelden woonlandschap:
- Woning
- Appartement
- Co-housing
- Zorgwoning
- Stapelwoning
- Duplexwoning
- Meegroeiwonen
- Tiny-house
- CLT
- Weekendverblijf
- Woonboot

Domeinen woonlandschap:
- Kopen: privaat, sociaal
- Huren: privaat, sociaal
- Investeren
- Beleggen



Hoofdstuk 2: Kopen

2.1 Eigengebruiker-eigenaar
Vraag perspectief
Cyclus  initiatief (waarom beslissing tot kopen)

- Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
- Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago – Oxfam)
- Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
- Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)

Daardoor een vraag  een aanbod volgt?
DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD

Woningprijs
Wat bepaald de woningprijs:
- Besteedbaar budget = ability
- Wil om te kopen = willingness
- Vraag & aanbod
Niet de kostprijs!




1

,Woningprijzen  BASISPRINCIPE:
- Vraag en aanbod
- Ability = kunnen (koopkracht  eigen middelen + ontleningscapaciteit)
- Willingness = willen (bereidheid, vertrouwen)

Ability (kunnen) – waar haal je je budget om te kopen?
- Eigen middelen
- Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
- Andere
Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45jaar  hypothecaire lening
Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar  hypothecaire lening
Totaal 78% van de aankopen/bouwen  hypothecaire lening
Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd

Eigenmiddelen en hypothecaire lening verhouding afhankelijk van:
- Leeftijd
- Gezinstoestand
- Ingeschatte inkomensevolutie
- Spaarsnelheid
- Toevalligheden (erfenis, slimme investering ….)

Ability  determinerende factoren lenen: ontleningscapaciteit
Inkomen
- Inkomen (besteedbaar inkomen  woonquote!)
- Fiscaliteit (woonbonus?)
- Premies?

Uitgaven
- Intrestvoet
- Fiscaliteit (BTW, registratie)
- Hypotheektype

Laatste 40jaar inkomen x10!! (let wel  inflatie)
De laatste jaren  tot 1jaar geleden historisch lage intrestvoeten hypothecaire lening (
Hoe komt dit:
Inflatie = stijging van het algemene prijspeil in een economie (geld wordt minder waard
Rentes = vraag naar beneden door de rente duurder te maken door geld goedkoper te maken
Woningprijzen = door minder te kunnen lenen zakken de woonprijzen

 Inflaties kan je bestrijden door rentes omhoog te doen waardoor geld goedkoper wordt en zo de
woonprijzen zakken.


Afbetalingsratio en woonquote
Afbetalingsratio = initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
 Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd = stabiel tot licht stijgend (belangrijk!
ifv de invloed van de determinerende factoren)


2

,Woonquote = verhouding afbetaling/huur + woonkosten tussen en inkomen
- Vuistregel  maximaal 30% van inkomen
- Vlaanderen  gemiddeld eigenaars 25%
- Europa  25%

Maar reële ontleningslast daalt  relatieve ontleningslast dalend
- Inflatie
- Loonstijging
- Herfinancieringen

Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert? Welke
mechanismen?
- Inkomensevolutie
- Evolutie hypothecaire intrestvoeten
Vanaf 1982 zeer sterke daling
Bij gelijke maandelijkse afbetaling  afbetaling verschuift van intrestafbetaling naar
kapitaalaflossing  belangrijk
Meer kapitaal te lenen!  groter besteedbaar budget

- Looptijd hypothecaire lening
Gestart met de invoering van Woonbonus  langere fiscale aftrek
Langere looptijd  lagere maandelijks afbetaling
Zelfde afbetaling  hoger beleenbaar bedrag
Verhoging van de woonprijzen (door o.m. huishoudenscompetitie)

- Beleningsgraad = hoeveel procent je van het bedrag kan leven bv; 80% of 90%
Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng (dus vaak naar een duurder
segment)

- Fiscaliteit  bouwsparen en Woonbonus
Sterke toename ontleningscapaciteit
Tot 2005  bouwsparen  ongeveer 1000€ per woning
Vanaf 2005  Woonbonus  rentevoordeel 2490€ per koppel
Kortstondig effect – 2005 & 2006
Fixed/absoluut voordeel – niet relatief!!!  grootste effect bij de kleinere woningen

Willingness  determinerende factoren:
Vertrouwen in kopen van Discrete goederen (Bv. Een auto, iets dat je niet iedere dag koopt)
 4 indicatoren: Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van:
- Economische situatie
- Werkloosheid
- Financiële situatie van gezinnen (geplande aankopen, medische kosten, studerende kinderen)
- Spaarcapaciteit van gezinnen (tgv een HL)

Duidelijke relatie tussen woningprijs/ontleningscapaciteit en consulentenvertrouwen 
tegenovergestelde tendens
Vertraging van ongeveer enkele maanden  eerst fluctuaties in woningprijs, nadien volgt
consumentenvertrouwen

3

, Het consumentenvertrouwen is echter wel een stuwende factor voor de golfbeweging  vertrouwen
(willingness) duwt de prijzen omhoog tot het maximumniveau van de ontleningscapaciteit (ability).
 CORRELATIE TUSSEN WILLINGNESS – ABILITY – WONINGPRIJS !!!

Woonkost
Netto-woonkost = kosten bij aankoop
Aankoopprijs (verdisconteerd naar maandelijkse afbetaling)
Kosten verbonden aan de aankoop
- Kosten verbonden aan de aankoop zelf
- Kosten verbonden aan de hypothecaire lening
- Fiscale kosten = welke kosten als je koopt: notariskosten, registratiekosten, inschrijven
hypotheek, prijs van je huis, BTW

Kosten verbonden aan de aankoop zelf
 Aan verkoper
- Aankoopsom
- Soms: aandeel in de OV
 Aan overheid
- Belastingen  registratie (in de regel 12% in Vlaanderen) of BTW (in de regel 21%)
- BTW op bv ereloon notaris
- Kosten verbonden aan overschrijvingen van de overdracht, retributies voor de
hypotheekstaat, administratieve kosten (eigen aan de diverse overheden), openstaande
schulden ….
 Aan derden (bank, landmeter …)
- Soms: plankosten
- Kosten aan de bank (schatting, administratie ….)
- Soms: aandeel in de OV

 Aan notaris
- Ereloon (wettelijk bepaald)
- Werkingskosten (opzoekingen, alg werkingskosten ….

Kosten verbonden aan de hypothecaire lening
 Aan overheid
- Belastingen  registratierecht (1% op het door de hypotheek gewaarborgd bedrag)
- Inschrijving in het hypotheekregister (0,3% idem)
- Hypotheekrechten en retributies hypotheekstaat
- BTW op bv ereloon notaris
 Aan notaris
- Ereloon (wettelijk bepaald)
- Werkingskosten (opzoekingen, alg werkingskosten ….)

Fiscale kosten
 BTW-tarieven
- 21% = in principe bij nieuwbouw
- 12% = aankoop van sociale woning van een OCMW
- 6% = aankoop van een sociale woning van VMSW of SHM
- 6% = aankoop woning NA of IFV afbraak en heropbouw ZEKER OP EXAMEN

4