Vastgoedtransacties 2
Hoofdstuk 1: Koop
Begrip: een overeenkomst waarbij de ene partij (verkoper) zich verbindt
een zaak te leveren aan de andere partij (koper) tegen een prijs in geld
(art. 1582 oud BW)
Deel 1: de kenmerken
Indelingen van de overeenkomsten:
Van toepassing in vastgoed:
1. Wederkerige overeenkomst
Beide partijen hebben
verbintenissen tegenover
elkaar
1. Bezwarende titel – vergeldend
De prestatie is
evenwaardig
1. Consensueel
Wilsovereenstemming
zorgt voor totstandkoming
1. Benoemd
Wie heeft - Eenzijdige overeenkomst:
verbintenissen? 1 partij heeft verbintenissen
- Wederkerige overeenkomst:
Beide partijen hebben verbintenissen tegenover elkaar
Voorwerp van de - Overeenkomst onder bezwarende titel:
verbintenissen? Levert voor elke partij een voordeel op
Vergeldende overeenkomst:
De prestatie is evenwaardig, gelijkwaardige overeenkomsten
Kanscontracten
Je hebt zowel kans op winst als verlies, vb: verzekering
- Overeenkomst uit vrijgevigheid:
Toepasselijke - Benoemde: komt voor in het wetboek
regels? - Onbenoemde
- Gemengde: verschillende benoemde overeenkomsten samen
Wijze van - Consensuele
totstandkoming? Handjes schudden is genoeg om een overeenkomst te sluiten
- Zakelijke
als de zaak wordt overhandigd, dan hebben we de
totstandkoming
- Plechtige
Huwelijk, … er is van alles aan verbonden
1
,De hoofdbestanddelen
Eigendomsoverdracht en de betaling van de geldprijs: akkoord = koop
komt tot stand
a. De eigendomsoverdracht
- een consensuele overeenkomst: ‘eigendomsoverdracht zodra er een
overeenkomst is omtrent zaak en prijs, hoewel zaak nog niet
geleverd en prijs nog niet betaald’ (art. 1583 oud BW)
- door een louter wilsovereenstemming komt de koop tot stand (geen
formaliteiten nodig)
waarom dan onderhandse overeenkomst?
overeenkomst moet worden opgemaakt om bewijs te kunnen
leveren
waarom dan authentieke akte?
Derden moeten weten van de overeenkomst, tegenstelbaarheid
aan derden door overschrijving op kantoor.
Uitwerking contract tegenover derden
1. Principe van relativiteit
Uitstel van eigendomsoverdracht
Gevolg eigendomsoverdracht: risico tenietgaan v/h goed door overmacht
bij de koper ligt
Voorbeeld: Bliksem dat inslaagt in het huis
- Je hebt al wel een eigendomsoverdracht
- Het is tenietgegaan door overmacht maar het was al van jou
- Pech voor de koper
Oplossing:
2
, - Art. 1583 oud BW is van aanvullend recht! => dus
eigendomsoverdracht uitstellen is mogelijk, tot het verlijden
authentieke akte.
- Is niet automatisch, moet je uitdrukkelijk bedingen!!
Voorbeeld uit een overeenkomst:
Koop:
Gaat over de overdracht van een volle eigendom
Wie is eigenaar?
Verkoop van andermans zaak (art.1599 oud BW)
Relatieve nietigheid
Schadevergoeding voor de koper als hij ter goeder trouw was.
Sterkmaking (art. 5.106 BW)
Clausule waarbij een partij (A) aan de tegenpartij (B) belooft
ervoor te zorgen dat een derde (C) iets zal doen. Als de derde (C)
weigert, is degene die zich sterk maakt (A), gehouden tot betaling
van SV.
Stel het is niet je goed en je wilt je sterkmaken dat je broer zijn
woning aan jou verkoopt. Je bent dan niet de verkoper
a. Prijs
- Het is een prestatie in geld
3
, - de prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn (art. 1591 oud BW)
- dit kan door partijen of door een derde gebeuren (art. 1592 oud BW)
de prijs moet reëel zijn, oppassen met:
- een belachelijk lage prijs
voorbeeld: een huis in Schilde, men wilt het inplaats van 1 mil.
Maar voor 500 000 verkopen aan een vriend/ vriendin dan is het
tekort geschat en zal de koper wel de registratiekosten moeten
betalen op het volledige bedrag.
- prijsbewimpeling
voorbeeld: de verkoopprijs op 1 mil. laten maar de prijs
opzettelijk op 500 000 zetten zodat de koper maar voor dit
bedrag registratierechten moet betalen
- opsplitsing RG/ ORG
kan heel vaak dat je roerende goederen mee verkoopt bij de
verkoop van een onroerend goed. Dit moet vermeld worden,
maar geen registratierechten op betaald worden
- vernietiging wegens benadeling (art. 1674 oud BW)
betaling
- voorschot: van vermogen Koper -> naar vermogen Verkoper
een voorschot is niet verplicht maar meestal 10%
staat niet in de wet bepaald behalve bij Wet Breyne (max 5%)
voorschot nooit betalen aan de verkoper maar altijd aan de
notaris op een derde rekening voor stel faillissement of overlijden
notaris
door anti witwas regeling mag dit niet cash
- waarborg: blijft in vermogen Koper
juridisch gezien geen betaling
4
Hoofdstuk 1: Koop
Begrip: een overeenkomst waarbij de ene partij (verkoper) zich verbindt
een zaak te leveren aan de andere partij (koper) tegen een prijs in geld
(art. 1582 oud BW)
Deel 1: de kenmerken
Indelingen van de overeenkomsten:
Van toepassing in vastgoed:
1. Wederkerige overeenkomst
Beide partijen hebben
verbintenissen tegenover
elkaar
1. Bezwarende titel – vergeldend
De prestatie is
evenwaardig
1. Consensueel
Wilsovereenstemming
zorgt voor totstandkoming
1. Benoemd
Wie heeft - Eenzijdige overeenkomst:
verbintenissen? 1 partij heeft verbintenissen
- Wederkerige overeenkomst:
Beide partijen hebben verbintenissen tegenover elkaar
Voorwerp van de - Overeenkomst onder bezwarende titel:
verbintenissen? Levert voor elke partij een voordeel op
Vergeldende overeenkomst:
De prestatie is evenwaardig, gelijkwaardige overeenkomsten
Kanscontracten
Je hebt zowel kans op winst als verlies, vb: verzekering
- Overeenkomst uit vrijgevigheid:
Toepasselijke - Benoemde: komt voor in het wetboek
regels? - Onbenoemde
- Gemengde: verschillende benoemde overeenkomsten samen
Wijze van - Consensuele
totstandkoming? Handjes schudden is genoeg om een overeenkomst te sluiten
- Zakelijke
als de zaak wordt overhandigd, dan hebben we de
totstandkoming
- Plechtige
Huwelijk, … er is van alles aan verbonden
1
,De hoofdbestanddelen
Eigendomsoverdracht en de betaling van de geldprijs: akkoord = koop
komt tot stand
a. De eigendomsoverdracht
- een consensuele overeenkomst: ‘eigendomsoverdracht zodra er een
overeenkomst is omtrent zaak en prijs, hoewel zaak nog niet
geleverd en prijs nog niet betaald’ (art. 1583 oud BW)
- door een louter wilsovereenstemming komt de koop tot stand (geen
formaliteiten nodig)
waarom dan onderhandse overeenkomst?
overeenkomst moet worden opgemaakt om bewijs te kunnen
leveren
waarom dan authentieke akte?
Derden moeten weten van de overeenkomst, tegenstelbaarheid
aan derden door overschrijving op kantoor.
Uitwerking contract tegenover derden
1. Principe van relativiteit
Uitstel van eigendomsoverdracht
Gevolg eigendomsoverdracht: risico tenietgaan v/h goed door overmacht
bij de koper ligt
Voorbeeld: Bliksem dat inslaagt in het huis
- Je hebt al wel een eigendomsoverdracht
- Het is tenietgegaan door overmacht maar het was al van jou
- Pech voor de koper
Oplossing:
2
, - Art. 1583 oud BW is van aanvullend recht! => dus
eigendomsoverdracht uitstellen is mogelijk, tot het verlijden
authentieke akte.
- Is niet automatisch, moet je uitdrukkelijk bedingen!!
Voorbeeld uit een overeenkomst:
Koop:
Gaat over de overdracht van een volle eigendom
Wie is eigenaar?
Verkoop van andermans zaak (art.1599 oud BW)
Relatieve nietigheid
Schadevergoeding voor de koper als hij ter goeder trouw was.
Sterkmaking (art. 5.106 BW)
Clausule waarbij een partij (A) aan de tegenpartij (B) belooft
ervoor te zorgen dat een derde (C) iets zal doen. Als de derde (C)
weigert, is degene die zich sterk maakt (A), gehouden tot betaling
van SV.
Stel het is niet je goed en je wilt je sterkmaken dat je broer zijn
woning aan jou verkoopt. Je bent dan niet de verkoper
a. Prijs
- Het is een prestatie in geld
3
, - de prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn (art. 1591 oud BW)
- dit kan door partijen of door een derde gebeuren (art. 1592 oud BW)
de prijs moet reëel zijn, oppassen met:
- een belachelijk lage prijs
voorbeeld: een huis in Schilde, men wilt het inplaats van 1 mil.
Maar voor 500 000 verkopen aan een vriend/ vriendin dan is het
tekort geschat en zal de koper wel de registratiekosten moeten
betalen op het volledige bedrag.
- prijsbewimpeling
voorbeeld: de verkoopprijs op 1 mil. laten maar de prijs
opzettelijk op 500 000 zetten zodat de koper maar voor dit
bedrag registratierechten moet betalen
- opsplitsing RG/ ORG
kan heel vaak dat je roerende goederen mee verkoopt bij de
verkoop van een onroerend goed. Dit moet vermeld worden,
maar geen registratierechten op betaald worden
- vernietiging wegens benadeling (art. 1674 oud BW)
betaling
- voorschot: van vermogen Koper -> naar vermogen Verkoper
een voorschot is niet verplicht maar meestal 10%
staat niet in de wet bepaald behalve bij Wet Breyne (max 5%)
voorschot nooit betalen aan de verkoper maar altijd aan de
notaris op een derde rekening voor stel faillissement of overlijden
notaris
door anti witwas regeling mag dit niet cash
- waarborg: blijft in vermogen Koper
juridisch gezien geen betaling
4
