PREVIEW
SAMENVATTING WFT HYPOTHECAIR KREDIET 2016
1 Afweging kopen of huren
Er zijn een aantal factoren die de afwegingen kunnen beïnvloeden:
1. Persoonlijke omstandigheden→ Gezinssamenstelling→leeftijd →inkomen
2. De omstandigheden van de woningmarkt→vraag en aanbod→ bij meer vraag hoe
hoger de huizenprijzen van woningen.
3. Stand van de hypotheekrente→ bij een lage rentestand zal de prijs van koopwoning
van koopwoningen omhoog. Bij een hoge rentestand zullen minder mensen lenen en
dat zal dan leiden tot een daling van de verkoopprijzen
4. stand van de economie→bij een dalende economie zal de behoefte aan huren groter
worden, starters kunnen minder lenen voor het kopen van een woning.
5. bouwkosten /grondprijs zijn in de loop der jaren flink gestegen
6. De zogenaamde koopbepalende factoren↓
De koopbepalende factoren zijn:
• woongenot
ligging van de woning en de buurt. Over het algemeen zal een koopwoning meer
genot geven.
• Bezitsvorming
na aflossing van de lening heeft men een bezit namelijk de waarde van woning. Men
wordt juridisch eigenaar van de woning.
• Lastenrisico
de eigenaar van een woning, krijgt te maken met de volgende kosten:
onderhoudskosten, verzekeringskosten, onroerend zaakbelasting en eigenwoning
forfait.
• Verhuiskosten
zowel huurder als eigenaar, hebben te maken met verhuiskosten,maar een eigenaar
zal altijd extra kosten maken zoals: notariskosten en de overdrachtsbelasting
• vermogensrisico
het is de vraag of de woning zijn waarde zal behouden over pakweg 30 jaar. De
waarde van een woning zal sterk kunnen dalen
• volgorderisico
dubbele lasten i.v.m. de oude woning die nog te koop staat, maar nog niet is verkocht
2 Woningmarkt
verkopersmarkt
Als er veel vraag is naar koopwoningen, dan zal de prijs stijgen. De verkoper bepaalt de
prijs omdat er veel vraag naar koopwoningen is.
Kopersmarkt
Er is weinig vraag naar koopwoningen, de koper bepaalt de prijs, er is genoeg tijd om
zich te oriënteren dan zal een prijsdaling teweeg kunnen brengen.
,PREVIEW OEFENEXAMEN
1.) Aan de vraagkant van de woninghypotheekmarkt worden bepaalde segmenten
onderscheiden. Een geldnemer die zijn hypothecaire lening tussentijds (tijdens de
rentevaste periode) tegen aangepaste condities verlengt, wordt in dit verband
gerekend tot de
(Kies het juiste alternatief)
a. Oversluiters.
b. Doorstromers.
c. Omzetters.
d. Doorstarters.
2.) Het lenen van geld kan leiden tot inflatievoordeel.
(Bij welke van de onderstaande hypotheekproducten is het inflatievoordeel over
het algemeen het kleinst?)
a. Lineaire hypotheek.
b. Annuïtaire hypotheek.
c. Levenhypotheek.
d Spaarhypotheek.
e. Beleggingshypotheek.
f. Aflossingsvrije hypotheek.
3.) Wanneer bij een volledige hypothecaire financiering van een nieuwbouwwoning
sprake is van een bouwdepot, welk bedrag wordt dan doorgaans in het depot bij
de geldgever gestort?
a. De hoofdsom van de lening.
b. De totale koopsom minus de prijs van de grond.
c. De hoofdsom van de lening minus de prijs van de grond.
d. De hoofdsom van de lening minus het bij passseren benodigde bedrag.
4. In het kader van een overbruggingskrediet laat bank A door haar cliënt een
positieve en een negatieve hypotheekverklaring ondertekenen. De cliënt stapt
vervolgens naar bank B en laat ten gunste van bank B hypotheek vestigen op
hetzelfde onderpand.
Laatstgenoemde actie van de cliënt is:
a. In strijd met de positieve hypotheekverklaring.
b. In strijd met de negatieve hypotheekverklaring.
c. In strijd met zowel de positieve- als de negatieve hypotheekverklaring.
d. NIET in strijd met zowel de positieve- als de negatieve hypotheekverklaring.
5.) Na een echtscheiding vraagt één van beide ex-partners in het kader van een
nieuwe lening Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aan. De aanvrager verkrijgt
de gehele voormalige echtelijke woning in eigendom.
,Welke van de onderstaande voorwaarden wordt in dat geval voor het verkrijgen
van NHG gesteld?
a. De vorige lening moet onder NHG zijn verstrekt.
b. De aanvrager mag NIET zijn ontslagen uit hoofdelijke aansprakelijkheid.
c. De alimentatie ten behoeve van de kinderen moet worden meegerekend bij
de vaststelling van het toetsinkomen.
d. De transportakte ter uitvoering van de verdeling mag nog NIET zijn
ingeschreven in de openbare registers.
6. Henk Jacobs is van plan zijn woning te verkopen en heeft hierover een gesprek
met zijn makelaar. Deze wijst hem erop dat het NIET zeker is dat hij de woning
aan een andere particulier mag verkopen.
Op welke wettelijke regeling zou de makelaar hier kunnen doelen?
,PREVIEW OEFENEXAMEN
1. Een man heeft een woning gekocht voor € 200.000. Op basis van de waarde van de woning (loan to value) kan er
een maximale hypotheek worden verstrekt van € 195.000. Hij heeft echter € 205.000 nodig. Hij heeft op internet
gezien dat hij op basis van een consumptief krediet gemakkelijk € 30.000 kan lenen, rekening houdend met de
woonlasten bij een lening van € 195.000. Hij vraagt zijn hypotheekadviseur om € 10.000 via een consumptief
krediet bij te lenen.
Wat moet zijn adviseur doen?
a. De adviseur dient de man door te verwijzen naar een adviseur consumptief krediet
b. De adviseur dient de man te vertellen dat hij het consumptief krediet zelf dient te regelen
c. De adviseur dient de man te vertellen dat de financiering niet door kan gaan omdat er maximaal € 195.000 kan
worden gefinancierd
Antwoord: C
De adviseur vertelt de man dat de financiering niet door kan gaan, omdat er maximaal € 195.000 kan worden
gefinancierd. De loan to value geldt in dit geval ook voor consumptieve kredieten. (Aansluiting gedragscode CK bij
GHF-code).
2. Een stel woont sinds 2009 samen in een huurwoning. Ze hebben geen samenlevingscontract. In juni 2011 raakt de
vrouw zwanger. Het kindje wordt in augustus door de partner erkend. In februari 2012 wordt hun dochter
geboren.
Vanaf welk moment is het stel verplicht fiscaal partner?
a. Vanaf 1 augustus 2011
b. Vanaf 1 januari 2012
c. Vanaf 1 februari 2012
Antwoord: C
Op het moment dat de dochter wordt geboren is er sprake van de situatie dat ze samenwonen met een kind van hen
beiden. Omdat ze op dat moment al samenwoonden, geldt het gehele jaar 2012 dat ze fiscaal partner zijn. Het feit
dat de dochter in 2011 is verwekt of is erkend is hier niet op van toepassing.
3. Wat betekent het als op een woning een voorkeursrecht gemeenten rust?
a. De eigenaar kan niet zomaar aan een willekeurige derde verkopen
b. De eigenaar moet bij verkoop binnen 5 jaar een deel van de winst aan de gemeente afdragen
c. De eigenaar moet binnen een jaar zijn woning verlaten om onteigening te voorkomen
Antwoord: A
De eigenaar kan niet zomaar aan een willekeurige derde verkopen is juist.
Wanneer op een woning een voorkeursrecht gemeenten rust, dan zal de koper de woning eerst aan de gemeente aan
moeten bieden bij verkoop.
4. Bij welke aflossingsvorm zijn de aflossingen van de lening elke termijn gedurende de gehele looptijd gelijk?
a. Een annuïteitenhypotheek
b. Een spaarhypotheek
c. een lineaire hypotheek
Antwoord: C
, Bij een lineaire hypotheek wordt elke termijn een gelijk bedrag afgelost, waardoor er elke periode minder rente wordt
betaald. (Bij een spaarhypotheek wordt de premie beïnvloed door de rente. Deze wijzigt dus gedurende de looptijd.)
Vanaf heden is echter alleen nog maar een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek mogelijk.
SAMENVATTING WFT HYPOTHECAIR KREDIET 2016
1 Afweging kopen of huren
Er zijn een aantal factoren die de afwegingen kunnen beïnvloeden:
1. Persoonlijke omstandigheden→ Gezinssamenstelling→leeftijd →inkomen
2. De omstandigheden van de woningmarkt→vraag en aanbod→ bij meer vraag hoe
hoger de huizenprijzen van woningen.
3. Stand van de hypotheekrente→ bij een lage rentestand zal de prijs van koopwoning
van koopwoningen omhoog. Bij een hoge rentestand zullen minder mensen lenen en
dat zal dan leiden tot een daling van de verkoopprijzen
4. stand van de economie→bij een dalende economie zal de behoefte aan huren groter
worden, starters kunnen minder lenen voor het kopen van een woning.
5. bouwkosten /grondprijs zijn in de loop der jaren flink gestegen
6. De zogenaamde koopbepalende factoren↓
De koopbepalende factoren zijn:
• woongenot
ligging van de woning en de buurt. Over het algemeen zal een koopwoning meer
genot geven.
• Bezitsvorming
na aflossing van de lening heeft men een bezit namelijk de waarde van woning. Men
wordt juridisch eigenaar van de woning.
• Lastenrisico
de eigenaar van een woning, krijgt te maken met de volgende kosten:
onderhoudskosten, verzekeringskosten, onroerend zaakbelasting en eigenwoning
forfait.
• Verhuiskosten
zowel huurder als eigenaar, hebben te maken met verhuiskosten,maar een eigenaar
zal altijd extra kosten maken zoals: notariskosten en de overdrachtsbelasting
• vermogensrisico
het is de vraag of de woning zijn waarde zal behouden over pakweg 30 jaar. De
waarde van een woning zal sterk kunnen dalen
• volgorderisico
dubbele lasten i.v.m. de oude woning die nog te koop staat, maar nog niet is verkocht
2 Woningmarkt
verkopersmarkt
Als er veel vraag is naar koopwoningen, dan zal de prijs stijgen. De verkoper bepaalt de
prijs omdat er veel vraag naar koopwoningen is.
Kopersmarkt
Er is weinig vraag naar koopwoningen, de koper bepaalt de prijs, er is genoeg tijd om
zich te oriënteren dan zal een prijsdaling teweeg kunnen brengen.
,PREVIEW OEFENEXAMEN
1.) Aan de vraagkant van de woninghypotheekmarkt worden bepaalde segmenten
onderscheiden. Een geldnemer die zijn hypothecaire lening tussentijds (tijdens de
rentevaste periode) tegen aangepaste condities verlengt, wordt in dit verband
gerekend tot de
(Kies het juiste alternatief)
a. Oversluiters.
b. Doorstromers.
c. Omzetters.
d. Doorstarters.
2.) Het lenen van geld kan leiden tot inflatievoordeel.
(Bij welke van de onderstaande hypotheekproducten is het inflatievoordeel over
het algemeen het kleinst?)
a. Lineaire hypotheek.
b. Annuïtaire hypotheek.
c. Levenhypotheek.
d Spaarhypotheek.
e. Beleggingshypotheek.
f. Aflossingsvrije hypotheek.
3.) Wanneer bij een volledige hypothecaire financiering van een nieuwbouwwoning
sprake is van een bouwdepot, welk bedrag wordt dan doorgaans in het depot bij
de geldgever gestort?
a. De hoofdsom van de lening.
b. De totale koopsom minus de prijs van de grond.
c. De hoofdsom van de lening minus de prijs van de grond.
d. De hoofdsom van de lening minus het bij passseren benodigde bedrag.
4. In het kader van een overbruggingskrediet laat bank A door haar cliënt een
positieve en een negatieve hypotheekverklaring ondertekenen. De cliënt stapt
vervolgens naar bank B en laat ten gunste van bank B hypotheek vestigen op
hetzelfde onderpand.
Laatstgenoemde actie van de cliënt is:
a. In strijd met de positieve hypotheekverklaring.
b. In strijd met de negatieve hypotheekverklaring.
c. In strijd met zowel de positieve- als de negatieve hypotheekverklaring.
d. NIET in strijd met zowel de positieve- als de negatieve hypotheekverklaring.
5.) Na een echtscheiding vraagt één van beide ex-partners in het kader van een
nieuwe lening Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aan. De aanvrager verkrijgt
de gehele voormalige echtelijke woning in eigendom.
,Welke van de onderstaande voorwaarden wordt in dat geval voor het verkrijgen
van NHG gesteld?
a. De vorige lening moet onder NHG zijn verstrekt.
b. De aanvrager mag NIET zijn ontslagen uit hoofdelijke aansprakelijkheid.
c. De alimentatie ten behoeve van de kinderen moet worden meegerekend bij
de vaststelling van het toetsinkomen.
d. De transportakte ter uitvoering van de verdeling mag nog NIET zijn
ingeschreven in de openbare registers.
6. Henk Jacobs is van plan zijn woning te verkopen en heeft hierover een gesprek
met zijn makelaar. Deze wijst hem erop dat het NIET zeker is dat hij de woning
aan een andere particulier mag verkopen.
Op welke wettelijke regeling zou de makelaar hier kunnen doelen?
,PREVIEW OEFENEXAMEN
1. Een man heeft een woning gekocht voor € 200.000. Op basis van de waarde van de woning (loan to value) kan er
een maximale hypotheek worden verstrekt van € 195.000. Hij heeft echter € 205.000 nodig. Hij heeft op internet
gezien dat hij op basis van een consumptief krediet gemakkelijk € 30.000 kan lenen, rekening houdend met de
woonlasten bij een lening van € 195.000. Hij vraagt zijn hypotheekadviseur om € 10.000 via een consumptief
krediet bij te lenen.
Wat moet zijn adviseur doen?
a. De adviseur dient de man door te verwijzen naar een adviseur consumptief krediet
b. De adviseur dient de man te vertellen dat hij het consumptief krediet zelf dient te regelen
c. De adviseur dient de man te vertellen dat de financiering niet door kan gaan omdat er maximaal € 195.000 kan
worden gefinancierd
Antwoord: C
De adviseur vertelt de man dat de financiering niet door kan gaan, omdat er maximaal € 195.000 kan worden
gefinancierd. De loan to value geldt in dit geval ook voor consumptieve kredieten. (Aansluiting gedragscode CK bij
GHF-code).
2. Een stel woont sinds 2009 samen in een huurwoning. Ze hebben geen samenlevingscontract. In juni 2011 raakt de
vrouw zwanger. Het kindje wordt in augustus door de partner erkend. In februari 2012 wordt hun dochter
geboren.
Vanaf welk moment is het stel verplicht fiscaal partner?
a. Vanaf 1 augustus 2011
b. Vanaf 1 januari 2012
c. Vanaf 1 februari 2012
Antwoord: C
Op het moment dat de dochter wordt geboren is er sprake van de situatie dat ze samenwonen met een kind van hen
beiden. Omdat ze op dat moment al samenwoonden, geldt het gehele jaar 2012 dat ze fiscaal partner zijn. Het feit
dat de dochter in 2011 is verwekt of is erkend is hier niet op van toepassing.
3. Wat betekent het als op een woning een voorkeursrecht gemeenten rust?
a. De eigenaar kan niet zomaar aan een willekeurige derde verkopen
b. De eigenaar moet bij verkoop binnen 5 jaar een deel van de winst aan de gemeente afdragen
c. De eigenaar moet binnen een jaar zijn woning verlaten om onteigening te voorkomen
Antwoord: A
De eigenaar kan niet zomaar aan een willekeurige derde verkopen is juist.
Wanneer op een woning een voorkeursrecht gemeenten rust, dan zal de koper de woning eerst aan de gemeente aan
moeten bieden bij verkoop.
4. Bij welke aflossingsvorm zijn de aflossingen van de lening elke termijn gedurende de gehele looptijd gelijk?
a. Een annuïteitenhypotheek
b. Een spaarhypotheek
c. een lineaire hypotheek
Antwoord: C
, Bij een lineaire hypotheek wordt elke termijn een gelijk bedrag afgelost, waardoor er elke periode minder rente wordt
betaald. (Bij een spaarhypotheek wordt de premie beïnvloed door de rente. Deze wijzigt dus gedurende de looptijd.)
Vanaf heden is echter alleen nog maar een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek mogelijk.
