Basistheorie Vastgoeddeskundige:
Toetstermen Vastgoedcert/SVMNIVO: Vastgoedfinanciering, Economie & Vastgoed, Belastingen & Vastgoed
A. Vastgoedfinanciering
A.1 Balans en res§ultatenrekening
BT1-A1 … beschrijft financiële basisbegrippen zoals activa, passiva, eigen vermogen, en winst- en
verliesrekening.
BT2-A1 … kan financiële basisbegrippen zoals activa, passiva, eigen vermogen, en winst- en verliesrekening
uitleggen.
A.1.1 … beschrijft de begrippen uit de jaarrekening: balans en resultatenrekening (winst-
enverliesrekening). (K)
Jaarrekening: jaarlijks financieel verslag waarin een onderneming verantwoording aflegt over haar financiële situatie. Dit
document bestaat meestal uit een balans, een resultatenrekening (winst- en verliesrekening) en toelichting.
Balans: overzicht dat weergeeft wat een onderneming op een bepaald moment bezit (activa) en hoe deze bezittingen zijn
gefinancierd (passiva). Meestal wordt de balans opgesteld aan het einde van het boekjaar.
Activa: bezittingen. Het totaal van de activa geeft de waarde weer van de bedrijfsbezittingen. Dit staat aan de
debetzijde linkerkant) op de balans. Een andere aanduiding is ‘rekeningen van bezit’.
o o.a. gebouwen, installaties, inventaris, openstaande vorderingen en liquide middelen. In de vastgoedsector
vooral van belang: onroerend goed, huuropbrengsten en kasstromen
Passiva: alle schulden en verplichtingen van een bedrijf. Dit staat aan de creditzijde (rechtekant) van de balans.
o Vreemd vermogen: hypothecaire leningen, leverancierskredieten of belastingschulden
Lang vreemd vermogen: looptijd van meer dan 1 jaar: hypothecaire leningen, onderhandse leningen of
obligaties
Kort vreemd vermogen: looptijd van maximaal een jaar: crediteuren, belastingschulden, te betalen rente
of aflossingen of roodstand.
o Eigen vermogen: geld dat door de eigenaar(s) is ingebracht of is opgebouwd uit winst die niet is uitgekeerd:
verschil tussen bezittingen en schulden
Gestort kapitaal: het deel van het aandelenkapitaal dat aandeelhouders daadwerkelijk hebben betaald aan
de onderneming bij uitgifte van de aandelen
Reserves: bedragen die in de onderneming zijn achtergebleven, zoals winstreserve,
herwaarderingsreserve of wettelijke reserve.
, belang voor vastgoed: beoordelen van stabiliteit en solvabiliteit
Winst- en verliesrekening (resultatentrekening): financieel overzicht van de totale opbrengsten en kosten van een
onderneming over een een jaar. Toont alle opbrengsten en kosten. Het verschil tussen de baten/lasten is het resultaat: winst
of verlies over het boekjaar.
Verschil tussen een balans en een winst- en verliesrekening: een balans is een momentopname van de financiële positie van
een bedrijf, met overzicht van bezittingen, schulden en eigen vermogen op een specifiek tijdstip. De winst- en verliesrekening
toont de inkomsten/uitgaven over een bepaalde periode om het resultaat (winst- en verlies) te berekenen.
belang voor vastgoed: inzicht in rendement en exploitatiestructuur.
A.1.2 … benoemt de indeling van een balans in vaste activa en vlottende activa aan de debetzijde en
eigen en vreemd vermogen (passiva) aan de creditzijde. (K)
A.1.3 … beschrijft het verschil tussen vaste en vlottende activa. (K)
A.1.4 … stelt van gegeven balansposten vast of deze tot de vaste of de vlottende activa behoren. (B)
Kwalificatiedossier Register-Makelaar Wonen v1.0 - 01-06-2025 1
, Vaste activa: zijn gedurende langere tijd in het bedrijf zoals gebouwen, inventaris, bedrijfsauto’s.
Vlottende activa: zijn voorraden handelsgoederen en debiteuren, aandelen (niet duurzaam, dus belegging), liquide
midelen (bank/kas). Worden niet duurzaam in het bedrijf ingezet.
Totaal activa en totaal passiva zijn altijd gelijk aan elkaar (daarom de term ‘balans’).
A.1.5 … beschrijft het verschil tussen materiële, immateriële en financiële vaste activa. (K)
Materiële vaste activa (tastbaar vaste activa): bedrijfsgebouwen en terreinen, machines en installaties,
transportmiddelen en andere vaste bedrijfsmiddelen
Immateriële vaste activa (niet tastbaar vaste activa):
o Goodwill (overname van klanten)
o Octrooien of patenten, merkrechten: intellectuele eigendomsrechten
o Research en ontwikkelingskosten
Financiële vaste activa:
o Deelnemingen in het aandeelkapitaal van andere ondernemingen
o Uitgeleende gelden aan derden: kapitaalverstrekkingen met rente-typische looptijd van 1 jaar of langer of
waarborgsommen (huur, nutsbedrijven)
Let op: financiële vaste activa zijn niet de beleggingen van het bedrijf of met als belegging gekochte aandelen. Dit type
aandelen en beleggingen blijft vaak niet zo lang in de ondereming voor men ze weer van de hand doet, deze aandelen lijken
eerder op vlottend dan op vaste activa.
A.1.6 … stelt van gegeven balansposten vast of deze tot de materiële, immateriële of financiële activa
behoren. (B)
Beoordeel de aard en functie van elk bezit
Tastbaar goed dat duurzaam wordt gebruikt? Materieel vast actief
Recht of immateriële waarde die langere tijd economische voordelen biedt? Immaterieel vast actief
Betrekking op financiële bindingen met andere ondernemingen? Financieel vast actief.
A.1.7 … beschrijft het begrip eigen vermogen. (K)
Kwalificatiedossier Register-Makelaar Wonen v1.0 - 01-06-2025 2
, Eigen vermogen: het deel van het vermogen dat toebehoort aan de eigenaar of aandeelhouders van de onderneming. De
waarde wordt bepaald door het verschil tussen de waarde van de activa en de waarde van het vreemd vermogen. Het is de
schuld van de onderneming aan de eigenaren. Eigen vermogen bestaat uit:
Ingebracht kapitaal: door oprichters of aandeelhouders ingebracht bij oprichting of uitbreiding van de onderneming
Agioreserve: bedrag dat aandeelhouders hebben betaald bovenop de nominale waarde (waarde die in de statuten is
vastgelegd) van hun aandelen
Winstreserve: winsten die niet zijn uitgekeerd aan aandeelhouders maar binnen de onderneming zijn gebleven
Herwaarderingsreserves: waardestijgingen van activa (zoals vastgoed) die op de balans worden verwerkt.
A.1.8 … beschrijft de functies van het eigen vermogen. (K)
Buffer
Solvabiliteitsindicator: hoe hoger EV, hoe gezonder de onderneming
Wekt vertrouwen bij externe financiers, Biedt financiële ruimte zonder terugbetalingsverplichting
Bron van zelfstandige financieringsruimte (ondernemersvrijheid)
Waarderingsgrondslag: bij overnames of vastgoedtransacties wordt waarde van eigen vermogen als uitgangspunt
genomen
Toetsingscriterium bij kredietaanvragen
A.1.9 … beschrijft de begrippen totale bezittingen en totaal vermogen. (K)
Totale bezittingen: alle activa van een onderneming
Totaal vermogen: eigen en vreemd vermogen samen
A.1.10 … beschrijft het verschil tussen eigen (permanent) vermogen en vreemd (tijdelijk) vermogen. (K)
Eigen vermogen: geld dat blijvend in de onderneming aanwezig is (zelf ingebracht of gevormd uit winstreserves)
Vreemd vermogen: geld dat geleend is en terugbetaald moet worden (geleend van banken of leveranciers)
A.1.11 … stelt van gegeven balansposten vast of deze tot het eigen (permanent) vermogen of tot het
vreemd (tijdelijk) vermogen behoren. (B)
A.1.12 … beschrijft wat het kenmerkende verschil is tussen kort vreemd vermogen en lang vreemd
vermogen. (K)
A.1.13 … benoemt de verschillende vormen van kort vreemd vermogen en lang vreemd vermogen. (K)
A.1.14 … onderscheidt het vreemd vermogen in kort vreemd vermogen en lang vreemd vermogen. (B)
Kwalificatiedossier Register-Makelaar Wonen v1.0 - 01-06-2025 3
Toetstermen Vastgoedcert/SVMNIVO: Vastgoedfinanciering, Economie & Vastgoed, Belastingen & Vastgoed
A. Vastgoedfinanciering
A.1 Balans en res§ultatenrekening
BT1-A1 … beschrijft financiële basisbegrippen zoals activa, passiva, eigen vermogen, en winst- en
verliesrekening.
BT2-A1 … kan financiële basisbegrippen zoals activa, passiva, eigen vermogen, en winst- en verliesrekening
uitleggen.
A.1.1 … beschrijft de begrippen uit de jaarrekening: balans en resultatenrekening (winst-
enverliesrekening). (K)
Jaarrekening: jaarlijks financieel verslag waarin een onderneming verantwoording aflegt over haar financiële situatie. Dit
document bestaat meestal uit een balans, een resultatenrekening (winst- en verliesrekening) en toelichting.
Balans: overzicht dat weergeeft wat een onderneming op een bepaald moment bezit (activa) en hoe deze bezittingen zijn
gefinancierd (passiva). Meestal wordt de balans opgesteld aan het einde van het boekjaar.
Activa: bezittingen. Het totaal van de activa geeft de waarde weer van de bedrijfsbezittingen. Dit staat aan de
debetzijde linkerkant) op de balans. Een andere aanduiding is ‘rekeningen van bezit’.
o o.a. gebouwen, installaties, inventaris, openstaande vorderingen en liquide middelen. In de vastgoedsector
vooral van belang: onroerend goed, huuropbrengsten en kasstromen
Passiva: alle schulden en verplichtingen van een bedrijf. Dit staat aan de creditzijde (rechtekant) van de balans.
o Vreemd vermogen: hypothecaire leningen, leverancierskredieten of belastingschulden
Lang vreemd vermogen: looptijd van meer dan 1 jaar: hypothecaire leningen, onderhandse leningen of
obligaties
Kort vreemd vermogen: looptijd van maximaal een jaar: crediteuren, belastingschulden, te betalen rente
of aflossingen of roodstand.
o Eigen vermogen: geld dat door de eigenaar(s) is ingebracht of is opgebouwd uit winst die niet is uitgekeerd:
verschil tussen bezittingen en schulden
Gestort kapitaal: het deel van het aandelenkapitaal dat aandeelhouders daadwerkelijk hebben betaald aan
de onderneming bij uitgifte van de aandelen
Reserves: bedragen die in de onderneming zijn achtergebleven, zoals winstreserve,
herwaarderingsreserve of wettelijke reserve.
, belang voor vastgoed: beoordelen van stabiliteit en solvabiliteit
Winst- en verliesrekening (resultatentrekening): financieel overzicht van de totale opbrengsten en kosten van een
onderneming over een een jaar. Toont alle opbrengsten en kosten. Het verschil tussen de baten/lasten is het resultaat: winst
of verlies over het boekjaar.
Verschil tussen een balans en een winst- en verliesrekening: een balans is een momentopname van de financiële positie van
een bedrijf, met overzicht van bezittingen, schulden en eigen vermogen op een specifiek tijdstip. De winst- en verliesrekening
toont de inkomsten/uitgaven over een bepaalde periode om het resultaat (winst- en verlies) te berekenen.
belang voor vastgoed: inzicht in rendement en exploitatiestructuur.
A.1.2 … benoemt de indeling van een balans in vaste activa en vlottende activa aan de debetzijde en
eigen en vreemd vermogen (passiva) aan de creditzijde. (K)
A.1.3 … beschrijft het verschil tussen vaste en vlottende activa. (K)
A.1.4 … stelt van gegeven balansposten vast of deze tot de vaste of de vlottende activa behoren. (B)
Kwalificatiedossier Register-Makelaar Wonen v1.0 - 01-06-2025 1
, Vaste activa: zijn gedurende langere tijd in het bedrijf zoals gebouwen, inventaris, bedrijfsauto’s.
Vlottende activa: zijn voorraden handelsgoederen en debiteuren, aandelen (niet duurzaam, dus belegging), liquide
midelen (bank/kas). Worden niet duurzaam in het bedrijf ingezet.
Totaal activa en totaal passiva zijn altijd gelijk aan elkaar (daarom de term ‘balans’).
A.1.5 … beschrijft het verschil tussen materiële, immateriële en financiële vaste activa. (K)
Materiële vaste activa (tastbaar vaste activa): bedrijfsgebouwen en terreinen, machines en installaties,
transportmiddelen en andere vaste bedrijfsmiddelen
Immateriële vaste activa (niet tastbaar vaste activa):
o Goodwill (overname van klanten)
o Octrooien of patenten, merkrechten: intellectuele eigendomsrechten
o Research en ontwikkelingskosten
Financiële vaste activa:
o Deelnemingen in het aandeelkapitaal van andere ondernemingen
o Uitgeleende gelden aan derden: kapitaalverstrekkingen met rente-typische looptijd van 1 jaar of langer of
waarborgsommen (huur, nutsbedrijven)
Let op: financiële vaste activa zijn niet de beleggingen van het bedrijf of met als belegging gekochte aandelen. Dit type
aandelen en beleggingen blijft vaak niet zo lang in de ondereming voor men ze weer van de hand doet, deze aandelen lijken
eerder op vlottend dan op vaste activa.
A.1.6 … stelt van gegeven balansposten vast of deze tot de materiële, immateriële of financiële activa
behoren. (B)
Beoordeel de aard en functie van elk bezit
Tastbaar goed dat duurzaam wordt gebruikt? Materieel vast actief
Recht of immateriële waarde die langere tijd economische voordelen biedt? Immaterieel vast actief
Betrekking op financiële bindingen met andere ondernemingen? Financieel vast actief.
A.1.7 … beschrijft het begrip eigen vermogen. (K)
Kwalificatiedossier Register-Makelaar Wonen v1.0 - 01-06-2025 2
, Eigen vermogen: het deel van het vermogen dat toebehoort aan de eigenaar of aandeelhouders van de onderneming. De
waarde wordt bepaald door het verschil tussen de waarde van de activa en de waarde van het vreemd vermogen. Het is de
schuld van de onderneming aan de eigenaren. Eigen vermogen bestaat uit:
Ingebracht kapitaal: door oprichters of aandeelhouders ingebracht bij oprichting of uitbreiding van de onderneming
Agioreserve: bedrag dat aandeelhouders hebben betaald bovenop de nominale waarde (waarde die in de statuten is
vastgelegd) van hun aandelen
Winstreserve: winsten die niet zijn uitgekeerd aan aandeelhouders maar binnen de onderneming zijn gebleven
Herwaarderingsreserves: waardestijgingen van activa (zoals vastgoed) die op de balans worden verwerkt.
A.1.8 … beschrijft de functies van het eigen vermogen. (K)
Buffer
Solvabiliteitsindicator: hoe hoger EV, hoe gezonder de onderneming
Wekt vertrouwen bij externe financiers, Biedt financiële ruimte zonder terugbetalingsverplichting
Bron van zelfstandige financieringsruimte (ondernemersvrijheid)
Waarderingsgrondslag: bij overnames of vastgoedtransacties wordt waarde van eigen vermogen als uitgangspunt
genomen
Toetsingscriterium bij kredietaanvragen
A.1.9 … beschrijft de begrippen totale bezittingen en totaal vermogen. (K)
Totale bezittingen: alle activa van een onderneming
Totaal vermogen: eigen en vreemd vermogen samen
A.1.10 … beschrijft het verschil tussen eigen (permanent) vermogen en vreemd (tijdelijk) vermogen. (K)
Eigen vermogen: geld dat blijvend in de onderneming aanwezig is (zelf ingebracht of gevormd uit winstreserves)
Vreemd vermogen: geld dat geleend is en terugbetaald moet worden (geleend van banken of leveranciers)
A.1.11 … stelt van gegeven balansposten vast of deze tot het eigen (permanent) vermogen of tot het
vreemd (tijdelijk) vermogen behoren. (B)
A.1.12 … beschrijft wat het kenmerkende verschil is tussen kort vreemd vermogen en lang vreemd
vermogen. (K)
A.1.13 … benoemt de verschillende vormen van kort vreemd vermogen en lang vreemd vermogen. (K)
A.1.14 … onderscheidt het vreemd vermogen in kort vreemd vermogen en lang vreemd vermogen. (B)
Kwalificatiedossier Register-Makelaar Wonen v1.0 - 01-06-2025 3
