VASTGOEDRECHT VERKOOP
DEEL 1: DE VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED
TWEE WETTELIJKE REGIMES
- Het gemeen recht inzake koop: burgerlijk wetboek
o Wettelijke regeling is gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk van aanvullend
recht
§ Zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst is belangrijk
- De woningbouwwet (Wet Breyne)
o Wet van 9 juli 1971
o Bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning
o Dwingend recht
o Alles wat niet onder de Woningbouwwet geregeld is, walt de koopovereenkomst onder
de bepalingen van het burgerlijk wetboek inzake koop
BEGRIP EN SITUERING
DEFINITIE
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij zich ertoe verbindt de eigendom
van een zaak over te dragen aan een andere partij, die zich jegens hem ertoe verbind een geldprijs
ervoor te betalen
- Twee basiselementen
o Overdracht van eigendomsrecht
o Betaling van een prijs in geld
o Ontbreekt 1, dan is het contract geen verkoopovereenkomst
KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
1. Onder bezwarende titel
2. Wederkerige overeenkomst
3. Consensuele overeenkomst
o Overeenkomst komt tot stand door loutere wilsovereenstemming tussen partijen
4. Vergeldend contract
o Partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
o Uitzondering: verkoop tegen lijfrente is een kans contract
5. Hoofdcontract
6. Geen contract intuïtu personae
7. Ogenblikkelijke overeenkomst
o De uitvoering van de overeenkomst gebeurt ineens
,HET SLUITEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
GELDIGHEIDSVEREISTEN
1. Een geldige toestemming van de partijen
2. Bekwaamheid van partijen
3. Een bepaald voorwerp
4. Een geoorloofde oorzaak
Toestemming van de partijen
- De koop is tussen partijen voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak en de prijs
- De toestemming moet volledig zijn
o Wanneer partijen een beslissende betekenis hebben gehecht aan andere punten, dan
moeten zij het daarover eens zijn
o De toestemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek
- Praktisch verloop
o Onderhandeling
o Aanbod
o Aanvaarding van het aanbod
§ Overeenkomst tot stand
- Eenzijdige verkoopbelofte
o Verkoper belooft te verkopen tegen bepaalde prijs als de koper zulks binnen een
vastgesteld termijn wenst
- Eenzijdige aankoopbelofte
o Koper belooft te kopen tegen bepaalde prijs als de verkoper zulks binnen een
vastgestelde termijn wenst
- Conventioneel voorkeurbeding
o De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde persoon de verbintenis aan
om, in geval hij zou besluiten zijn goed te verkopen, dit bij voorkeur aan hem te verkopen
o De pachter heeft een wettelijk recht van voorkoop
Bekwaamheid
- In beginsel mogen kopen of verkopen, al degenen aan wie de wet het niet verbiedt
- Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid de uitzondering
- Er gelden beschermende maatregelen voor handelingsonbekwamen
- Handelingsonbekwamen moet worden vertegenwoordigd
- Verkoop moet openbaar gebeuren
o Uitzondering: verkoop uit de hand is mogelijk dit in het belang is van de minderjarige
o Bijzondere onbekwaamheid: gevallen van tegenstrijdige belangen
§ Met de verkoop belaste personen mogen de goederen niet zelf kopen
§ Voogd mag de goederen van zijn pupil niet zelf kopen
§ Lasthebber mag de goederen niet kopen die hij gelast is te verkopen
,LASTGEVING – STERKMAKING – COMMANDVERKLARING
Lastgeving
- De lasthebber sluit de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de lastgever
- De rechten en plichte ontstaan rechtstreeks in hoofde van de lastgever
Sterkmaking
- De sterkmaker belooft dat een ander persoon de overeenkomst zal aangaan
- De derde is vrij al dan niet toe te stemmen
- Als de derde zijn toestemming niet geeft, dan is de sterkmaker enkel schadevergoeding schuldig
o Hij is er niet persoonlijk toe gehouden de koopovereenkomst uit te voeren
Commandverklaring
- Een commandverklaring is een notariële verklaring die wordt gebruikt bij de aankoop van een
woning, waarbij de uiteindelijke koper (de "commandgever") niet direct als koper op de koopakte
staat, maar via een "gecommandeerde" (ook wel "stroman" genoemd). De gecommandeerde
koopt de woning in eigen naam, maar verklaart achteraf dat hij de woning voor een andere
persoon, de commandgever, heeft gekocht.
- De ogenschijnlijke koper houdt zich het recht voor om de werkelijke koper aan te duiden die zijn
plaats zal innemen
- Geen verplichting om command aan te duiden: hij kan zelf koper blijven
- Het recht op commandverklaring moet uitdrukkelijk in de koopovereenkomst worden bedongen
o Uitzondering: van rechtswege mogelijk bij verkoop na uitvoerend beslag op een ORG
- De aanwijzing van de werkelijke koper moet binnen de overeengekomen termijn gebeuren
- Om fiscale redenen moet de ogenschijnlijke koper binnen de wettelijk voorgeschreven de
werkelijke koper aanduiden
o De duur van deze termijn wordt door de gewesten vastgelegd
o Voor het Vlaamse gewest uiterlijk op de vijfde werkdag volgend op de koop
o Bij verkoop uit de hand wordt het sluiten van de onderhandse koopovereenkomst in
aanmerking genomen
VORM VAN DE KOOPOVEREENKOMST
Totstandkoming van de koop
- De koop is een consensuele overeenkomst
- Geen vormvereisten
- Koop komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen
- Mondeling of bij geschrift
Bewijs tussen partijen
- Burgerlijke zaken
o Een geschrift is vereist voor rechtshandelingen boven 3500 euro
o Onderhandse akte is voldoende
o Onderhandse akte moet beantwoorden aan de vormvoorschriften die gelden voor de
akten die wederkerige overeenkomsten bevatten
§ Zoveel originelen als partijen te onderscheiden zijn
§ Op elk origineel exemplaar vermelden hoeveel exemplaren er zijn
, § Iedere partij moet een origineel exemplaar ontvangen
o In de praktijk twee originele exemplaren
§ Een voor de verkoper en een voor koper
• Uitzonderlijk derde exemplaar voor de registratie ingeval de compromis
zal worden geregistreerd
§ In ondernemingszaken
• Bewijs met alle middelen van recht toegelaten
• Ook met de twee bijzondere bewijsmiddelen in ondernemingszaken: de
boekhouding en de factuur
§ Gemengd
• Bewijs aangebracht tegen ondernemer: zoals in ondernemingszaken
• Bewijs aangebracht tegen burger: zoals in burgerlijke zaken
§ Tegenwerpelijkheid aan derden
Tegenwerpelijkheid aan derden
- Overschrijven van verkoopakte op het Kantoor rechtszekerheid
o Notariële akte is vereist
KOSTEN VAN DE VEKROOP
- De kosten van de koopovereenkomst en andere bijkomende kosten zijn ten laste van de koper
- Partijen mogen dit anders regelen in de koopovereenkomst
TE VERVULLEN FORMALITAIREN
Registratie van de koopovereenkomst
- Binnen vier maanden na het afsluiten van de koop
- Indienen de notariële verkoopakte binnen de vier maanden wordt verleden, dient de compromis
niet te worden geregistreerd
Overschrijving van de notariële verkoopakte op het Kantoor Rechtszekerheid
- Alleen authentieke akten kunnen worden overgeschreven
- Binnen de maand na de notariële akte
INTERPRETATIE VAN DE KOOPOVEREENKOMST
- Interpretatieregels uit algemeen verbintenissenrecht van toepassen
- Bijzondere regel: de verkoper moet duidelijk uitdrukken waartoe hij zich verbindt. Elk duister of
dubbelzinnig beding wordt tegen de verkoper uitgelegd
- Twee beperkingen
o Bijzondere regel is subsidiair
§ Eerst gemeenrechtelijke interpretatie regels toepassen
o Bijzondere regel is niet van toepassing op buitengewone clausules die de koper in zijn
voordeel heeft gemaakt
DEEL 1: DE VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED
TWEE WETTELIJKE REGIMES
- Het gemeen recht inzake koop: burgerlijk wetboek
o Wettelijke regeling is gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk van aanvullend
recht
§ Zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst is belangrijk
- De woningbouwwet (Wet Breyne)
o Wet van 9 juli 1971
o Bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning
o Dwingend recht
o Alles wat niet onder de Woningbouwwet geregeld is, walt de koopovereenkomst onder
de bepalingen van het burgerlijk wetboek inzake koop
BEGRIP EN SITUERING
DEFINITIE
De koop-verkoopovereenkomst is een contract waarbij een partij zich ertoe verbindt de eigendom
van een zaak over te dragen aan een andere partij, die zich jegens hem ertoe verbind een geldprijs
ervoor te betalen
- Twee basiselementen
o Overdracht van eigendomsrecht
o Betaling van een prijs in geld
o Ontbreekt 1, dan is het contract geen verkoopovereenkomst
KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
1. Onder bezwarende titel
2. Wederkerige overeenkomst
3. Consensuele overeenkomst
o Overeenkomst komt tot stand door loutere wilsovereenstemming tussen partijen
4. Vergeldend contract
o Partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
o Uitzondering: verkoop tegen lijfrente is een kans contract
5. Hoofdcontract
6. Geen contract intuïtu personae
7. Ogenblikkelijke overeenkomst
o De uitvoering van de overeenkomst gebeurt ineens
,HET SLUITEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
GELDIGHEIDSVEREISTEN
1. Een geldige toestemming van de partijen
2. Bekwaamheid van partijen
3. Een bepaald voorwerp
4. Een geoorloofde oorzaak
Toestemming van de partijen
- De koop is tussen partijen voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak en de prijs
- De toestemming moet volledig zijn
o Wanneer partijen een beslissende betekenis hebben gehecht aan andere punten, dan
moeten zij het daarover eens zijn
o De toestemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek
- Praktisch verloop
o Onderhandeling
o Aanbod
o Aanvaarding van het aanbod
§ Overeenkomst tot stand
- Eenzijdige verkoopbelofte
o Verkoper belooft te verkopen tegen bepaalde prijs als de koper zulks binnen een
vastgesteld termijn wenst
- Eenzijdige aankoopbelofte
o Koper belooft te kopen tegen bepaalde prijs als de verkoper zulks binnen een
vastgestelde termijn wenst
- Conventioneel voorkeurbeding
o De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde persoon de verbintenis aan
om, in geval hij zou besluiten zijn goed te verkopen, dit bij voorkeur aan hem te verkopen
o De pachter heeft een wettelijk recht van voorkoop
Bekwaamheid
- In beginsel mogen kopen of verkopen, al degenen aan wie de wet het niet verbiedt
- Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid de uitzondering
- Er gelden beschermende maatregelen voor handelingsonbekwamen
- Handelingsonbekwamen moet worden vertegenwoordigd
- Verkoop moet openbaar gebeuren
o Uitzondering: verkoop uit de hand is mogelijk dit in het belang is van de minderjarige
o Bijzondere onbekwaamheid: gevallen van tegenstrijdige belangen
§ Met de verkoop belaste personen mogen de goederen niet zelf kopen
§ Voogd mag de goederen van zijn pupil niet zelf kopen
§ Lasthebber mag de goederen niet kopen die hij gelast is te verkopen
,LASTGEVING – STERKMAKING – COMMANDVERKLARING
Lastgeving
- De lasthebber sluit de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de lastgever
- De rechten en plichte ontstaan rechtstreeks in hoofde van de lastgever
Sterkmaking
- De sterkmaker belooft dat een ander persoon de overeenkomst zal aangaan
- De derde is vrij al dan niet toe te stemmen
- Als de derde zijn toestemming niet geeft, dan is de sterkmaker enkel schadevergoeding schuldig
o Hij is er niet persoonlijk toe gehouden de koopovereenkomst uit te voeren
Commandverklaring
- Een commandverklaring is een notariële verklaring die wordt gebruikt bij de aankoop van een
woning, waarbij de uiteindelijke koper (de "commandgever") niet direct als koper op de koopakte
staat, maar via een "gecommandeerde" (ook wel "stroman" genoemd). De gecommandeerde
koopt de woning in eigen naam, maar verklaart achteraf dat hij de woning voor een andere
persoon, de commandgever, heeft gekocht.
- De ogenschijnlijke koper houdt zich het recht voor om de werkelijke koper aan te duiden die zijn
plaats zal innemen
- Geen verplichting om command aan te duiden: hij kan zelf koper blijven
- Het recht op commandverklaring moet uitdrukkelijk in de koopovereenkomst worden bedongen
o Uitzondering: van rechtswege mogelijk bij verkoop na uitvoerend beslag op een ORG
- De aanwijzing van de werkelijke koper moet binnen de overeengekomen termijn gebeuren
- Om fiscale redenen moet de ogenschijnlijke koper binnen de wettelijk voorgeschreven de
werkelijke koper aanduiden
o De duur van deze termijn wordt door de gewesten vastgelegd
o Voor het Vlaamse gewest uiterlijk op de vijfde werkdag volgend op de koop
o Bij verkoop uit de hand wordt het sluiten van de onderhandse koopovereenkomst in
aanmerking genomen
VORM VAN DE KOOPOVEREENKOMST
Totstandkoming van de koop
- De koop is een consensuele overeenkomst
- Geen vormvereisten
- Koop komt tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen
- Mondeling of bij geschrift
Bewijs tussen partijen
- Burgerlijke zaken
o Een geschrift is vereist voor rechtshandelingen boven 3500 euro
o Onderhandse akte is voldoende
o Onderhandse akte moet beantwoorden aan de vormvoorschriften die gelden voor de
akten die wederkerige overeenkomsten bevatten
§ Zoveel originelen als partijen te onderscheiden zijn
§ Op elk origineel exemplaar vermelden hoeveel exemplaren er zijn
, § Iedere partij moet een origineel exemplaar ontvangen
o In de praktijk twee originele exemplaren
§ Een voor de verkoper en een voor koper
• Uitzonderlijk derde exemplaar voor de registratie ingeval de compromis
zal worden geregistreerd
§ In ondernemingszaken
• Bewijs met alle middelen van recht toegelaten
• Ook met de twee bijzondere bewijsmiddelen in ondernemingszaken: de
boekhouding en de factuur
§ Gemengd
• Bewijs aangebracht tegen ondernemer: zoals in ondernemingszaken
• Bewijs aangebracht tegen burger: zoals in burgerlijke zaken
§ Tegenwerpelijkheid aan derden
Tegenwerpelijkheid aan derden
- Overschrijven van verkoopakte op het Kantoor rechtszekerheid
o Notariële akte is vereist
KOSTEN VAN DE VEKROOP
- De kosten van de koopovereenkomst en andere bijkomende kosten zijn ten laste van de koper
- Partijen mogen dit anders regelen in de koopovereenkomst
TE VERVULLEN FORMALITAIREN
Registratie van de koopovereenkomst
- Binnen vier maanden na het afsluiten van de koop
- Indienen de notariële verkoopakte binnen de vier maanden wordt verleden, dient de compromis
niet te worden geregistreerd
Overschrijving van de notariële verkoopakte op het Kantoor Rechtszekerheid
- Alleen authentieke akten kunnen worden overgeschreven
- Binnen de maand na de notariële akte
INTERPRETATIE VAN DE KOOPOVEREENKOMST
- Interpretatieregels uit algemeen verbintenissenrecht van toepassen
- Bijzondere regel: de verkoper moet duidelijk uitdrukken waartoe hij zich verbindt. Elk duister of
dubbelzinnig beding wordt tegen de verkoper uitgelegd
- Twee beperkingen
o Bijzondere regel is subsidiair
§ Eerst gemeenrechtelijke interpretatie regels toepassen
o Bijzondere regel is niet van toepassing op buitengewone clausules die de koper in zijn
voordeel heeft gemaakt
