Taxatieleer
Hoorcollege 1
Boek: Taxatieleer vastgoed I – 6e druk.
Definitie –
Taxeren = De waarde van iets begroten, ramen of schatten.
Dit betekent dus dat het bij een taxatie gaat om de waarde van iets zo dicht mogelijk te
benaderen.
M.a.w. een waardebepaling = meestal gratis, vrij snel een inschatting maken.
De “waarde” van iets begroten of schatten. Dat heeft plaats op basis van een analyse en
interpretatie van kwalitatieve en kwantitatieve informatie. De basisvoorwaarden voor deze
analyse zijn objectiviteit en vakkennis.
Schatting = het geven van een waarde oordeel. O.g.v. subjectieve indrukken en metingen
(en is daardoor oncontroleerbaar).
Taxateur = waardebepaler
M.a.w.: iemand die de waarde bepaalt.
( en dat doet vrijwel iedereen die deelneemt aan het economische proces).
3 typen taxateurs:
1. Niet-professionele taxateur: iedereen
2. Afhankelijke professionele taxateur (bv. Taxateurs in loondienst t.b.v. de eigen
organisatie, bijv. overheid, bank)
3. Onafhankelijke professionele taxateur d.w.z. onafhankelijk van de
opdrachtgever een waardeoordeel uitbrengen.
Deskundig, betrouwbaar en onafhankelijk
Ethiek
Discretie
Naar beste kennis en wetenschap
Te goeder trouw onafhankelijkheid van de taxateur
Onderbouwing van de taxatie verantwoording af kunnen leggen
Met andere woorden: ethisch handelen.
= je hebt druk van de opdrachtgever die je betaald, maar je moet alsnog een
onafhankelijke taxatie uitvoeren.
Doel van taxaties
Aan- en verkoop
Aan- en verhuur
Financiering (hypotheek)
(Minnelijke) onteigening
Verzekering (vb. herbouwwaarde)
Fiscale aangelegenheden (wet WOZ)
(Vestiging) beperkt rechten
Doel van taxaties
, Bedrijfseconomische aangelegenheden (jaarverslagen, jaarrekening)
Belastingaangifte of bezwaarschrift
Successie
Boedelverdeling
Overdrachtsbelasting
Fusies/overnames
Liquidatie
Projectontwikkelingen (alternatieve aanwending)
Ruilverkaveling
Verplichte taxatie – kennen
Een taxatierapport is (volgens de wet) verplicht bij:
– Splitsing in appartementsrechten
– Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
– Onteigening
– OZB
– Successie (minderjarigen)
– Bijstandswet (“opeten” eigen woning)
De taxateur en de markt
De taxateur maakt “de markt” door zijn deskundigheid hanteerbaar. Hij zorgt ervoor dat er
binnen de markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door de door hem
gehanteerde overwegingen die hebben geleid tot zijn waardebepaling.
Kenmerken van de vastgoedmarkt – imperfecte markt
1. Vastgoed is een heterogeen goed, d.w.z. dat de objecten van elkaar verschillen
(verschillen van fysieke aard, maar ook in de beleving van de consument).
2. Soms een vragersmarkt, soms een aanbiedersmarkt. Nu hebben we een
aanbiedersmarkt.
3. De markt is ondoorzichtig, d.w.z. dat de informatie niet of niet geheel bij alle partijen
bekend is.
4. Emotionele binding
5. Vertraging in de prijsreactie (wijzigen van de markt, renteschommelingen,
consumentenvertrouwen)
6. Ontbreken van consumentensoevereiniteit (soevereiniteit = hoogste macht). Denk
aan:
Varkenscyclus
Vastgoedcyclus
7. Immobiliteit: een onroerende zaak is niet verplaatsbaar en moeilijk overdraagbaar.
Relevant zijn o.a. de omgevingsfactoren.
Draait allemaal om locatie.
Op basis van deze kenmerken zou je kunnen spreken van een exacte wetenschap? Met
taxeren geldt dit niet, want er komt veel imperfectie bij kijken.
Verstorende invloed op de markt
Geen/onvoldoende kennis van de markt;
, Irrationeel of onvoorzichtig gedrag;
Financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte
(beschikbaarheid van middelen);
Invloed van de overheid (subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften
als bedenktijd, maximale prijs);
Hoe lang staat het te koop.
Imperfecte markt
De individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van
de onroerende zaak.
De marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, egoïsme,
druk, sentiment, sociale ambitie en veel andere factoren van koper en verkoper.
Invloed imperfecte markt op de prijs
De perfecte markt veronderstelt homogeniteit van de objecten, maar…
Er zijn relatief weinig kopers en verkopers gelijktijdig in de markt actief en beide
beschikken over een beperkte marktkennis.
Diverse deelmarkten (segmentatie naar type vastgoed)
Vraag naar vastgoed is relatief gefixeerd terwijl het aanbod sterk kan toe- en
afnemen.
Prijs = De som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende
zaak, welke tot stand is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en
concurrentie.
Marktprijs = een evenwichtsprijs.
De transactie is een juridisch moment. Een stolling van de markt. De koopprijs is dan een
gegeven, maar….
de markt blijft in beweging.
Worth = De waardering die de (aspirant) eigenaar zelf toekent aan het vastgoedobject op
basis van door hem zelf gekozen uitgangspunten.
In gewoon Nederlands: Vermogenswaarde
(bij verhuurd vastgoed wordt dit vaak beleggingswaarde genoemd)
Invloedsferen op worthconcept
Waarde = De gewaardeerde verkoopprijs welke tot stand is gekomen in de fictie waarbij
verkoper en koper, als gelijkwaardige en rationele partijen, volledig in de gelegenheid zijn
gesteld om op basis van alle relevante gegevens en omstandigheden, een zorgvuldige
, afweging te maken in een transparante markt onder volledige substitueerbaarheid. (= je
hebt altijd een alternatief).
basisuitgangspunten
Voorbeeld van blikje cola in Maleisië: Les
Prijs €4,50 blikje cola
Worth €5,00
Waarde €0,50
Wie bepaald nu de waarde?
1. De koper en verkoper?
2. De (beëdigd) taxateur?
Het antwoord op deze vraag lijkt op een vicieuze cirkel. De taxateur leidt zijn taxatiewaarde
af van de gegevens die door de markt worden bepaald.
De kopers en verkopers gaan af op de bevindingen die door een deskundige, makelaar of
taxateur worden opgemerkt.
In principe zal de taxateur de markt volgen, maar dan wel met als uitgangspunten de
beginselen van de taxatieleer en de invloedsfactoren.
Invloeden op de waarde
Deskundigheid/ kennis van de taxateur:
• Op- en neergaande markt;
• Bekendheid met de plaatselijke en regionale omstandigheden;
• Bouwkundige toestand van een gebouw;
• Politieke en economische toestand op het moment en in de toekomst;
• Juridische gevolgen van afgesloten overeenkomsten;
• Enzovoort.
Principes in de taxatieleer
Naast de kenmerken van de vastgoedmarkt worden er principiële afspraken gemaakt als
fundament voor het taxatieproces. Hierbij hangt elke afspraak (= principe) samen met een
ander en de principes gezamenlijk vormen als het ware een organisch geheel en zijn
onlosmakelijk met elkaar verbonden. Denk aan principes van de rekenkunde.
Principes in taxatieleer TENTAMEN + uitleggen
– Optimale aanwending;
– Onverbrekelijkheid van grond en opstallen;
Hoorcollege 1
Boek: Taxatieleer vastgoed I – 6e druk.
Definitie –
Taxeren = De waarde van iets begroten, ramen of schatten.
Dit betekent dus dat het bij een taxatie gaat om de waarde van iets zo dicht mogelijk te
benaderen.
M.a.w. een waardebepaling = meestal gratis, vrij snel een inschatting maken.
De “waarde” van iets begroten of schatten. Dat heeft plaats op basis van een analyse en
interpretatie van kwalitatieve en kwantitatieve informatie. De basisvoorwaarden voor deze
analyse zijn objectiviteit en vakkennis.
Schatting = het geven van een waarde oordeel. O.g.v. subjectieve indrukken en metingen
(en is daardoor oncontroleerbaar).
Taxateur = waardebepaler
M.a.w.: iemand die de waarde bepaalt.
( en dat doet vrijwel iedereen die deelneemt aan het economische proces).
3 typen taxateurs:
1. Niet-professionele taxateur: iedereen
2. Afhankelijke professionele taxateur (bv. Taxateurs in loondienst t.b.v. de eigen
organisatie, bijv. overheid, bank)
3. Onafhankelijke professionele taxateur d.w.z. onafhankelijk van de
opdrachtgever een waardeoordeel uitbrengen.
Deskundig, betrouwbaar en onafhankelijk
Ethiek
Discretie
Naar beste kennis en wetenschap
Te goeder trouw onafhankelijkheid van de taxateur
Onderbouwing van de taxatie verantwoording af kunnen leggen
Met andere woorden: ethisch handelen.
= je hebt druk van de opdrachtgever die je betaald, maar je moet alsnog een
onafhankelijke taxatie uitvoeren.
Doel van taxaties
Aan- en verkoop
Aan- en verhuur
Financiering (hypotheek)
(Minnelijke) onteigening
Verzekering (vb. herbouwwaarde)
Fiscale aangelegenheden (wet WOZ)
(Vestiging) beperkt rechten
Doel van taxaties
, Bedrijfseconomische aangelegenheden (jaarverslagen, jaarrekening)
Belastingaangifte of bezwaarschrift
Successie
Boedelverdeling
Overdrachtsbelasting
Fusies/overnames
Liquidatie
Projectontwikkelingen (alternatieve aanwending)
Ruilverkaveling
Verplichte taxatie – kennen
Een taxatierapport is (volgens de wet) verplicht bij:
– Splitsing in appartementsrechten
– Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
– Onteigening
– OZB
– Successie (minderjarigen)
– Bijstandswet (“opeten” eigen woning)
De taxateur en de markt
De taxateur maakt “de markt” door zijn deskundigheid hanteerbaar. Hij zorgt ervoor dat er
binnen de markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door de door hem
gehanteerde overwegingen die hebben geleid tot zijn waardebepaling.
Kenmerken van de vastgoedmarkt – imperfecte markt
1. Vastgoed is een heterogeen goed, d.w.z. dat de objecten van elkaar verschillen
(verschillen van fysieke aard, maar ook in de beleving van de consument).
2. Soms een vragersmarkt, soms een aanbiedersmarkt. Nu hebben we een
aanbiedersmarkt.
3. De markt is ondoorzichtig, d.w.z. dat de informatie niet of niet geheel bij alle partijen
bekend is.
4. Emotionele binding
5. Vertraging in de prijsreactie (wijzigen van de markt, renteschommelingen,
consumentenvertrouwen)
6. Ontbreken van consumentensoevereiniteit (soevereiniteit = hoogste macht). Denk
aan:
Varkenscyclus
Vastgoedcyclus
7. Immobiliteit: een onroerende zaak is niet verplaatsbaar en moeilijk overdraagbaar.
Relevant zijn o.a. de omgevingsfactoren.
Draait allemaal om locatie.
Op basis van deze kenmerken zou je kunnen spreken van een exacte wetenschap? Met
taxeren geldt dit niet, want er komt veel imperfectie bij kijken.
Verstorende invloed op de markt
Geen/onvoldoende kennis van de markt;
, Irrationeel of onvoorzichtig gedrag;
Financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte
(beschikbaarheid van middelen);
Invloed van de overheid (subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften
als bedenktijd, maximale prijs);
Hoe lang staat het te koop.
Imperfecte markt
De individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van
de onroerende zaak.
De marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, egoïsme,
druk, sentiment, sociale ambitie en veel andere factoren van koper en verkoper.
Invloed imperfecte markt op de prijs
De perfecte markt veronderstelt homogeniteit van de objecten, maar…
Er zijn relatief weinig kopers en verkopers gelijktijdig in de markt actief en beide
beschikken over een beperkte marktkennis.
Diverse deelmarkten (segmentatie naar type vastgoed)
Vraag naar vastgoed is relatief gefixeerd terwijl het aanbod sterk kan toe- en
afnemen.
Prijs = De som geld die in een individuele transactie wordt betaald voor een onroerende
zaak, welke tot stand is gekomen onder de principes van onvolkomen marktverhoudingen en
concurrentie.
Marktprijs = een evenwichtsprijs.
De transactie is een juridisch moment. Een stolling van de markt. De koopprijs is dan een
gegeven, maar….
de markt blijft in beweging.
Worth = De waardering die de (aspirant) eigenaar zelf toekent aan het vastgoedobject op
basis van door hem zelf gekozen uitgangspunten.
In gewoon Nederlands: Vermogenswaarde
(bij verhuurd vastgoed wordt dit vaak beleggingswaarde genoemd)
Invloedsferen op worthconcept
Waarde = De gewaardeerde verkoopprijs welke tot stand is gekomen in de fictie waarbij
verkoper en koper, als gelijkwaardige en rationele partijen, volledig in de gelegenheid zijn
gesteld om op basis van alle relevante gegevens en omstandigheden, een zorgvuldige
, afweging te maken in een transparante markt onder volledige substitueerbaarheid. (= je
hebt altijd een alternatief).
basisuitgangspunten
Voorbeeld van blikje cola in Maleisië: Les
Prijs €4,50 blikje cola
Worth €5,00
Waarde €0,50
Wie bepaald nu de waarde?
1. De koper en verkoper?
2. De (beëdigd) taxateur?
Het antwoord op deze vraag lijkt op een vicieuze cirkel. De taxateur leidt zijn taxatiewaarde
af van de gegevens die door de markt worden bepaald.
De kopers en verkopers gaan af op de bevindingen die door een deskundige, makelaar of
taxateur worden opgemerkt.
In principe zal de taxateur de markt volgen, maar dan wel met als uitgangspunten de
beginselen van de taxatieleer en de invloedsfactoren.
Invloeden op de waarde
Deskundigheid/ kennis van de taxateur:
• Op- en neergaande markt;
• Bekendheid met de plaatselijke en regionale omstandigheden;
• Bouwkundige toestand van een gebouw;
• Politieke en economische toestand op het moment en in de toekomst;
• Juridische gevolgen van afgesloten overeenkomsten;
• Enzovoort.
Principes in de taxatieleer
Naast de kenmerken van de vastgoedmarkt worden er principiële afspraken gemaakt als
fundament voor het taxatieproces. Hierbij hangt elke afspraak (= principe) samen met een
ander en de principes gezamenlijk vormen als het ware een organisch geheel en zijn
onlosmakelijk met elkaar verbonden. Denk aan principes van de rekenkunde.
Principes in taxatieleer TENTAMEN + uitleggen
– Optimale aanwending;
– Onverbrekelijkheid van grond en opstallen;
