Syndicschap – bouwtechnisch – K.Verlée
Technische installaties
Problematiek:
(Meer dan 1/3 van de Vlaamse gezinnen woont in een appartementsgebouw)
Problematiek: “sinds 1 januari 2023 is de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen van
kracht. Alle woningen & appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten
verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen de 5 jaar na aankoop”
De uitdaging om ons woningpatrimonium te verduurzamen is groot. Appartementsgebouwen hebben
een bijkomende drempel: door de complexe besluitvorming binnen de VME worden op energetisch
vlak batige ingrepen vaak niet of laattijdig doorgevoerd.
- Verplichte opstelling van onderhoudsplan voor
meerdere jaren voor gebouwen met min. 3
wooneenheden die 10 jaar of ouder zijn & plan ter
beschikking stellen voor kandidaat-kopers
- Een aanpassing van de regels over het
reservekapitaal → dit wordt een instrument in het
kader van onderhoud & energetische renovatie
- Wettelijke verankering van het recht van een
VME om kredietovereenkomst af te sluiten
Verduidelijking van mogelijkheden om een VME op
afstand beslissingen te laten nemen
1. Wat omvatten technische installaties?
1) De elektrische installatie
2) De verwarmingsinstallatie op gas, stookolie of een andere energiebron
- Kies voor energiezuinige installaties en groene energie
o Groene energie? Energie uit hernieuwbare energiebronnen zoals zon, wind of
biomassa
o Biomassa? Een verzamelnaam voor alle herniewbare brandstoffen: houtblokken,
houtpellets, granen, koolzaad, zonnebloempitten, …
3) De installatie om warm water te produceren
4) De installaties die zorgen voor een ideaal binnenklimaat
- Hangt af van de gebruikte bouwmaterialen maar ook van bouwtechnische zaken
a. Vb. de verwarming, isolatie & ventilatie van de woning
- Doel: gezond luchtkwaliteit creëren
o Lucht = zuiver & vers
o Woning wordt gecontroleerd/automatisch geventileerd of regelmatig verlucht
o De lucht bevat weinig schadelijke stoffen: gasinstallaties & kachels hebben een goede
verbranding
o De indicatie van CO vergiftiging
o De lucht is niet vochtig: probleem in de badkamers & keukens
o Het huis heeft een aangename temperatuur: de woning is niet te koud & niet te warm
(18 à 24°C)
, o Het huis is luchtdicht (er komt weinig/geen koude buitenlucht binnen, er ontsnapt ook
weinig/geen warmte langs kieren & spleten)
5) Installaties die zorgen voor een ‘veilige woning’
- Brandveiligheid: rookmelders, huis moet weerstand kunnen bieden, brandweer moet de
woning gemakkelijk & snel kunnen bereiken
- Risico op CO-intoxicatie: verouderde technische installaties = gevaarlijk!
- Risico op elektrocutie, ontploffing of brand door elektrische installatie in slechte staat
- Risico tegen inbraak: inbraakveiligheidsmaatregelen
6) Installaties die zorgen voor een minimale kwaliteit van de woning
- Reden: elke woning in Vlaanderen moet voldoen aan minimale kwaliteitseisen op vlak van
veiligheid, gezondheid & woningkwaliteit → woningkwaliteitsnormen
o Toevoer van drinkbaar water
o Minimale sanitaire voorzieningen:
▪ Goed werkend toilet
▪ Badkamer met bad en/of douche
▪ Stromend water
▪ Aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder
o Kookgelegenheid & drinkbaar water
o Voldoende & veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning
Besluit:
Het is belangrijk dat de technische installaties veilig zijn, dat ze goed onderhouden & geregeld zijn
en dat ze correct gebruikt worden
→ Een goed onderhouden & afgestelde technische installatie = energiezuinig!
2. Planning van technische installaties in de nieuwbouw
- De grondwerken
- De dakconstructie
- Metselwerk
- Buitenschrijnwerk (ramen, deuren, buitenmuren)
- De voegwerken
- Isolatie (wind & waterdicht)
Nutsvoorzieningen: elektriciteit, waterleidingen, riolering, sanitair, ventilatie &
verwarmingsinstallatie
Eindafwerking:
- De binnendeuren
- De keuken
- De badkamer
- Betegeling/vloer
- De pleisterwerken
- De trap
- De schilderwerken
- Zonnepanelen
2.1. EPB (energieprestatie & binnenklimaat)
- Verwarming, koeling & sanitair warm water
- Ventilatie
- Elektriciteitsproductie & opslag
- Fotovoltaïsche systemen
- Verlichting
- (bevochtiging (enkel voor niet-residentiële eenheden))
De gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw zijn:
- De gebouwschil (dak, buitenmuren, vloer)
- De ramen, deuren & verlichting van gemeenschappelijke ruimtes (de hal, trappenhal, gangen,
gedeelde zit- of wasruimte)
, - Eventueel: aanwezige collectieve installaties voor verwarming & de installaties voor
verwarming & de installaties voor de productie van warm water (zoals: de installaties ineen
stooklokaal of de installaties voor zonne-energie
3. Technische installaties in appartementsgebouwen – actuele situatie
(Meer dan 1/3 van de Vlaamse gezinnen woont in een appartementsgebouw)
Veel (naoorlogse) appartementsgebouwen zijn echter niet aangepast aan de huidige normen van
energiezuinigheid. Het is dus erg noodzakelijk om die gebouwen grondig te renoveren!
Een appartementsgebouw heeft vaak verschillende eigenaars die samen beslissen over die renovatie
Zo’n renovatie is soms complex, omdat het niet duidelijk is welke werkzaamheden het best eerst
kunnen worden uitgevoerd, door de vorm van het gebouw, de aard van de werkzaamheden…
4. De syndicus & technisch beheer
Wanneer is een syndicus verplicht?
- Als een gebouw bestaat uit 2 of meer appartementen die eigendom zijn van verschillende
personen, zijn de mede-eigenaars wettelijk verplicht om een syndicus aan te stellen
De syndicus & technisch beheer:
- Syndicus = persoon die instaat voor beheer van gemeenschappelijke delen in appartement
o Technisch beheer: de syndicus zorgt voor onderhouds- & herstellingswerken
o Administratief beheer: syndicus roept AV van ME samen & voert alle beslissingen
van de AV uit
o Financieel beheer: de syndicus beheert de inkomsten & de uitgaven & betaalt de
facturen
Statuten van het appartementsgebouw:
- De basisakte & RME (reglement van mede-eigendom) bevatten belangrijke info, zoals het
aantal aandelen (quotiteiten) dat aan uw appartement is verbonden. De quotiteiten bepalen
zowel uw stemgewicht als uw aandeel in de gemeenschappelijke kosten
- Ook het RIO (reglement van interne orde) is een essentieel document. Daarin staan de
leefregels die binnen het gebouw van toepassing zijn
- Elk appartementsgebouw in gedwongen ME moet verplicht over een syndicus beschikken.
De taak van syndicus kan opgenomen worden door:
o Professionele syndicus of
o Mede-eigenaar (‘occasionele syndicus’)
- Het takenpakket & bevoegdheden (technisch, administratief & financieel beheer) zijn
hetzelfde, ongeacht of de AV een professionele syndicus of een occasionele syndicus aanstelt
- De AV kan naast een syndicus ook een RME (raad van mede-eigendom) samenstellen. Daarin
zetelen enkele ME die erop toezien dat de syndicus taken naar behoren uitoefent
o Die RME = verplicht voor ME vanaf 20 kavels (exclusief kelders, garages &
parkeerplaatsen)
KBO:
- Elke VME moet ingeschreven zijn in het KBO (kruispuntbank van ondernemingen) & krijgt
een ondernemingsnummer
5. Technische installaties in appartementsgebouwen – Vlaamse woningkwaliteitsnormen
Woningkwaliteitsnormen:
- Elke woning in Vlaanderen moet aan een aantal minimale kwaliteitsnormen voldoen op vlak
van veiligheid, gezondheid & woningkwaliteit. We noemen dit de woningkwaliteitsnormen.
Deze kwaliteits- & veiligheidsnormen liggen vast in de regelgeving
o Meer info te vinden op vlaanderen.be/woningkwaliteitsnormen
Technische installaties
Problematiek:
(Meer dan 1/3 van de Vlaamse gezinnen woont in een appartementsgebouw)
Problematiek: “sinds 1 januari 2023 is de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen van
kracht. Alle woningen & appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten
verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen de 5 jaar na aankoop”
De uitdaging om ons woningpatrimonium te verduurzamen is groot. Appartementsgebouwen hebben
een bijkomende drempel: door de complexe besluitvorming binnen de VME worden op energetisch
vlak batige ingrepen vaak niet of laattijdig doorgevoerd.
- Verplichte opstelling van onderhoudsplan voor
meerdere jaren voor gebouwen met min. 3
wooneenheden die 10 jaar of ouder zijn & plan ter
beschikking stellen voor kandidaat-kopers
- Een aanpassing van de regels over het
reservekapitaal → dit wordt een instrument in het
kader van onderhoud & energetische renovatie
- Wettelijke verankering van het recht van een
VME om kredietovereenkomst af te sluiten
Verduidelijking van mogelijkheden om een VME op
afstand beslissingen te laten nemen
1. Wat omvatten technische installaties?
1) De elektrische installatie
2) De verwarmingsinstallatie op gas, stookolie of een andere energiebron
- Kies voor energiezuinige installaties en groene energie
o Groene energie? Energie uit hernieuwbare energiebronnen zoals zon, wind of
biomassa
o Biomassa? Een verzamelnaam voor alle herniewbare brandstoffen: houtblokken,
houtpellets, granen, koolzaad, zonnebloempitten, …
3) De installatie om warm water te produceren
4) De installaties die zorgen voor een ideaal binnenklimaat
- Hangt af van de gebruikte bouwmaterialen maar ook van bouwtechnische zaken
a. Vb. de verwarming, isolatie & ventilatie van de woning
- Doel: gezond luchtkwaliteit creëren
o Lucht = zuiver & vers
o Woning wordt gecontroleerd/automatisch geventileerd of regelmatig verlucht
o De lucht bevat weinig schadelijke stoffen: gasinstallaties & kachels hebben een goede
verbranding
o De indicatie van CO vergiftiging
o De lucht is niet vochtig: probleem in de badkamers & keukens
o Het huis heeft een aangename temperatuur: de woning is niet te koud & niet te warm
(18 à 24°C)
, o Het huis is luchtdicht (er komt weinig/geen koude buitenlucht binnen, er ontsnapt ook
weinig/geen warmte langs kieren & spleten)
5) Installaties die zorgen voor een ‘veilige woning’
- Brandveiligheid: rookmelders, huis moet weerstand kunnen bieden, brandweer moet de
woning gemakkelijk & snel kunnen bereiken
- Risico op CO-intoxicatie: verouderde technische installaties = gevaarlijk!
- Risico op elektrocutie, ontploffing of brand door elektrische installatie in slechte staat
- Risico tegen inbraak: inbraakveiligheidsmaatregelen
6) Installaties die zorgen voor een minimale kwaliteit van de woning
- Reden: elke woning in Vlaanderen moet voldoen aan minimale kwaliteitseisen op vlak van
veiligheid, gezondheid & woningkwaliteit → woningkwaliteitsnormen
o Toevoer van drinkbaar water
o Minimale sanitaire voorzieningen:
▪ Goed werkend toilet
▪ Badkamer met bad en/of douche
▪ Stromend water
▪ Aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder
o Kookgelegenheid & drinkbaar water
o Voldoende & veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning
Besluit:
Het is belangrijk dat de technische installaties veilig zijn, dat ze goed onderhouden & geregeld zijn
en dat ze correct gebruikt worden
→ Een goed onderhouden & afgestelde technische installatie = energiezuinig!
2. Planning van technische installaties in de nieuwbouw
- De grondwerken
- De dakconstructie
- Metselwerk
- Buitenschrijnwerk (ramen, deuren, buitenmuren)
- De voegwerken
- Isolatie (wind & waterdicht)
Nutsvoorzieningen: elektriciteit, waterleidingen, riolering, sanitair, ventilatie &
verwarmingsinstallatie
Eindafwerking:
- De binnendeuren
- De keuken
- De badkamer
- Betegeling/vloer
- De pleisterwerken
- De trap
- De schilderwerken
- Zonnepanelen
2.1. EPB (energieprestatie & binnenklimaat)
- Verwarming, koeling & sanitair warm water
- Ventilatie
- Elektriciteitsproductie & opslag
- Fotovoltaïsche systemen
- Verlichting
- (bevochtiging (enkel voor niet-residentiële eenheden))
De gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw zijn:
- De gebouwschil (dak, buitenmuren, vloer)
- De ramen, deuren & verlichting van gemeenschappelijke ruimtes (de hal, trappenhal, gangen,
gedeelde zit- of wasruimte)
, - Eventueel: aanwezige collectieve installaties voor verwarming & de installaties voor
verwarming & de installaties voor de productie van warm water (zoals: de installaties ineen
stooklokaal of de installaties voor zonne-energie
3. Technische installaties in appartementsgebouwen – actuele situatie
(Meer dan 1/3 van de Vlaamse gezinnen woont in een appartementsgebouw)
Veel (naoorlogse) appartementsgebouwen zijn echter niet aangepast aan de huidige normen van
energiezuinigheid. Het is dus erg noodzakelijk om die gebouwen grondig te renoveren!
Een appartementsgebouw heeft vaak verschillende eigenaars die samen beslissen over die renovatie
Zo’n renovatie is soms complex, omdat het niet duidelijk is welke werkzaamheden het best eerst
kunnen worden uitgevoerd, door de vorm van het gebouw, de aard van de werkzaamheden…
4. De syndicus & technisch beheer
Wanneer is een syndicus verplicht?
- Als een gebouw bestaat uit 2 of meer appartementen die eigendom zijn van verschillende
personen, zijn de mede-eigenaars wettelijk verplicht om een syndicus aan te stellen
De syndicus & technisch beheer:
- Syndicus = persoon die instaat voor beheer van gemeenschappelijke delen in appartement
o Technisch beheer: de syndicus zorgt voor onderhouds- & herstellingswerken
o Administratief beheer: syndicus roept AV van ME samen & voert alle beslissingen
van de AV uit
o Financieel beheer: de syndicus beheert de inkomsten & de uitgaven & betaalt de
facturen
Statuten van het appartementsgebouw:
- De basisakte & RME (reglement van mede-eigendom) bevatten belangrijke info, zoals het
aantal aandelen (quotiteiten) dat aan uw appartement is verbonden. De quotiteiten bepalen
zowel uw stemgewicht als uw aandeel in de gemeenschappelijke kosten
- Ook het RIO (reglement van interne orde) is een essentieel document. Daarin staan de
leefregels die binnen het gebouw van toepassing zijn
- Elk appartementsgebouw in gedwongen ME moet verplicht over een syndicus beschikken.
De taak van syndicus kan opgenomen worden door:
o Professionele syndicus of
o Mede-eigenaar (‘occasionele syndicus’)
- Het takenpakket & bevoegdheden (technisch, administratief & financieel beheer) zijn
hetzelfde, ongeacht of de AV een professionele syndicus of een occasionele syndicus aanstelt
- De AV kan naast een syndicus ook een RME (raad van mede-eigendom) samenstellen. Daarin
zetelen enkele ME die erop toezien dat de syndicus taken naar behoren uitoefent
o Die RME = verplicht voor ME vanaf 20 kavels (exclusief kelders, garages &
parkeerplaatsen)
KBO:
- Elke VME moet ingeschreven zijn in het KBO (kruispuntbank van ondernemingen) & krijgt
een ondernemingsnummer
5. Technische installaties in appartementsgebouwen – Vlaamse woningkwaliteitsnormen
Woningkwaliteitsnormen:
- Elke woning in Vlaanderen moet aan een aantal minimale kwaliteitsnormen voldoen op vlak
van veiligheid, gezondheid & woningkwaliteit. We noemen dit de woningkwaliteitsnormen.
Deze kwaliteits- & veiligheidsnormen liggen vast in de regelgeving
o Meer info te vinden op vlaanderen.be/woningkwaliteitsnormen
