DEEL 1 - INTRODUCTIE:
Hoofdstuk 1
1.1 De maatschappelijke context van projectontwikkeling
Betekekenis voor de samenleving:
- Tastbare kennis:
Gebouwen staan vaak decennia lang op bekende en minder bekende plekken. Ze hebben
invloed op hun omgeving op het gebied van waarde ontwikkeling maar ook qua
ontwikkelingsmogelijkheden voor de toekomst. Ook zijn de projecten een uitdrukking aan de
tijdgeest.
- Invloed op de macro-economische ontwikkelingen:
Het ontwikkelen van projecten zorgt voor veel banen, zowel in de bouw als op juridisch
gebied. Van alle sectoren heeft de bouwsector de hoogste toegevoegde waarde aan het
nationaal product.
1.2 Historie van project ontwikkeling
Wederopbouw: Na de WO II werd de projectontwikkelaar een niet meer weg te denken partij in de
inrichting van de gebouwde omgeving. Na de oorlog was er niet alleen behoefte aan woningen maar
ook aan winkels, kantoren en bedrijfshallen.
NEPROM: De Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen werd in 1974
opgericht, met als doel de samenwerking tussen de overheid en projectontwikkelaars te bevorderen.
De crisis: Vanaf 2008 trad de economische- en vastgoedcrisis op. Een aantal grote spelers zijn
verdwenen, waar veel nieuwe kleinere partijen juist hun opwachting hebben gemaakt. Het verlies
aan banen in de totale bouw- en vastgoedsector wordt door het Economisch Instituut voor de bouw
(EIB) geschat op 85.000. De branche zelf nam met meer dan 50% af op het gebied van werkzame
personen.
1.3 Kenmerken van projectontwikkeling
Projectontwikkeling: Een projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om
een bouwwerk te realiseren. Hij doet dat voor eigen rekening en risico. Naast het realiseren van het
porject is het maken van winst een belangrijke doelstelling.
Diversiteit aan rollen: Een projectontwikkelaar is de spin in het web van een proces waarbij nog veel
andere partijen zijn betrokken. Een project ontwikkelaar is zowel regisseur, coach en bemiddelaar als
opdrachtgever en ondernemer.
Typen projectontwikkelaars:
- Zelfstandig projectoontwikkelaar: Aan niets of niemand gebonden, Kan een eenpersoons
onderneming zijn maar ook een groter bedrijf.
- Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling: Project ontwikkelaar als apart
bedrijfsonderdeel van een bank of andere financiële instelling.
- Ontwikkelend bouwer: Projectontwikkelaar in dienst van een bouwbedrijf, om de
bouwomzet veilig te stellen.
, - Ontwikkelend belegger: Woningcorporaties ontwikkelen in veel gevallen hun eigen
projecten.
- Gedelegeerd projectontwikkelaaar: In dit geval neemt de projectontikkelaar een betaalde
opdracht aan voor derden, bijvoorbeeld voor beleggers.
- Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar: Onder meer bij projecten voor particulieren
opdrachtgevers nemen architecten en anderen soms de rol van projectontwikkelaar op zich.
- Projectontwikkeling als afgeleide activiteit: Hierbij gaat het om bedrijven die vastgoed
realiseren ten behoeve van hun kernactiviteit. Bijvoorbeeld omdat zijzelf in de transport of
detailhandel actief zijn.
1.4 De actualiteit
Deelmarkten en sectoren: Het ontwikkelen van woningen is heel iets anders dan het ontwikkelen van
bedrijfspanden. Er zijn dus verschillende deelmarkten en sectoren verbonden aan
projectontwikkeling. Veel zelfstandig projectontwikkelaars van kantoren hebben hun werkveld
verbreed naar de woningbouw, omdat er niet genoeg vraag meer was naar kantoorpanden. Ook zijn
er steeds meer projecten met meerdere functies, dit worden gemengde projecten genoemd.
Nieuwbouw en transformatie: Met de crisis veranderde de bouwopgave. Het accent op nieuwbouw
werd minder, de aandacht voor het verbeteren en herbestemmen van bestaand vastgoed groeide.
Bouwtechniek: Een aantal projectontwikkelaars richt zich specifiek op transformatie, of heeft daar
een apart onderdeel voor opgezet. Dit vergt gespecialiseerde kennis en kunde.
Buitenstedelijk en binnenstedelijk: Het accent op buitenstedelijk ontwikkeling wordt vervangen door
een focus op het binnenstedelijk gebied. Dat geldt voor kantoren en winkels, maar ook moet een
belangrijk deel van de woningbouwopgave hier gestalte krijgen, met name in het westen van
Nederland. In gebieden waar de bevoling in omvang afneemt komt het accent steeds meer te liggen
op een zorgvuldige verniewing van dorpen, buurten en stadscentra.
Gebiedsontwikkeling: Het onderscheid tussen gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling is zeer
relevant geworden. Er kan meer snelheid gemaakt worden en het belang en de kwaliteit van het
gebied kan ook gemakkelijker betrokken worden.
VINEX Wijken: een wijk die gebouwd is is het kader van Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra. Een
woningbouwplan uit 1993 dat resulteerde in grootschalige nieuwbouwwijken aan randen van
verschillende steden
1.5 Toekomst en trends
Parallelgeschakeld proces: De projectontwikkelaar springt gedurend heen weer tussen actoren en
aandachtsvelden. De projectontwikkelaar zal moeten blijven innoveren om de kansen van de
toenemende complexiteit te benutten.
Toename complexiteit: Kijken naar de toekomst zal het vak zich blijven ontwikkelen en naar
verwachting zal de complexiteit van de opgaven nog verder toenemen, met een nog gtoter accent op
transformatie en binnenstedelijk bouwen.
, Service: Het is een trend dat projectontwikkeling niet meer alleen om stenen draait, maar ook
services is van steeds groter belang. Eindgebruikers willen in toenemende mate ontzorgd worden bij
het wonen en werken. De rol van de projectontwikkelaar hoeft dus niet meer te eindigen met de
oplevering.
Omgevingswet: Deze wet bundelt een aantal bestaande wetten en regels op het gebied van
ruimtelijk ordening. Daatnaast wordt een veel groter accent gelegd opbeleidsvrijheid voor lagere
overheden in de ruimtelijke planning en op de rol van de eindgebruiker.
Hoofdstuk 2
2.1 Professionalisering
Kennisontwikkeling en -uitwisseling: De leden van de NEPROM zijn professionele opdrachtgevers van
vastgoedprojecten. Het blijven voeden van deze professionaliteit is een belangrijke activiteit van de
vereniging. Een comissie Professionalisering ziet toe op de invulling hiervan. Kennisontwikkeling en -
uitwisseling tussen de leden maakt van de NEPROM een bijzondere vereniging.
Expertise, organisatie, relatie verbinden: Professionaliteit of vakkundigheid wordt vaak gelijkgesteld
aan expertise, maar dit is een te beperkte benadering. Er is pas spraken van professionaliteit als het
aan een beroepscontext is gebonden. Naast het hebben van expertise is het hebben van een relatie
met anderen binnen en buiten de eigen organisatie van belang. Pas wanneer de professional
expertise, organisatie en relatie verbindt kan hij waarde creëren.
Rolbewust zijn: Het is belangrijk dat een projectontwikkelaar rolbewust is. Een projectontwikkelaar
neemt in het ontwikkelproces veel verschillende rollen aan, maar moet hier dus ook goed tussen
kunnen schakelen.
2.2 Integriteit als pijler voor rolinvulling
Integriteit: Met name op het niveau van de branche liggen er uitdagingen op het gebied van
integriteit. Integriteit staat voor het professioneel, adequaat en zorgvuldig uitoefenen van taken en
functies, rekening houdend met alle inn het geding zijnde waarden en belangen binnnen de eigen
organisatie, naar ketenpartners en de maatschappij in haar geheel.
Sector gevoelig voor integriteitsinbreuken: Omdat het ontwikkelingsproces complex en omvangrijk is
is de sector gevoelig voor integriteitsinbreuken. Ook heerst er in de sector een voor wat hoort wat
cultuur en is waardebepaling van unieke objecten lastig.
Integriteitsbeleid: Een projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor het tegen gaan van
integriteitsinbreuken. Binnen bedrijven dient dan ook ssprake te zijn van een actief integriteitsbeleid.
Zo is er een gedragscode, maar ook het bewustzijn van de medewerkers wordt vergroot. De
kernwaarden van integriteit zijn opgenomen in het integriteitsbeleid.
2.3 Gedragsregels voor projectontwikkeling
Algemene gedragscode: Het kader waarbinnen bedrijven maatregelen formuleren om
integriteitrisicos adequaat af te dekken. De zwakste schakel betaalt de sterkte van het geheel van
maatregelen.
NEPROM gedragscode: Drie kernwaarden: Zorgvuldighied, integriteit en maatschappelijk
verantwoord. Bedrijven die lid zijn van de NEPROM moeten over een eigen organisatiespecifieke
gedragscode beschikken en toezien op de naleving hiervan. De gedragscode heeft zowel een
normstellende als normontwikkelende rol.
Hoofdstuk 1
1.1 De maatschappelijke context van projectontwikkeling
Betekekenis voor de samenleving:
- Tastbare kennis:
Gebouwen staan vaak decennia lang op bekende en minder bekende plekken. Ze hebben
invloed op hun omgeving op het gebied van waarde ontwikkeling maar ook qua
ontwikkelingsmogelijkheden voor de toekomst. Ook zijn de projecten een uitdrukking aan de
tijdgeest.
- Invloed op de macro-economische ontwikkelingen:
Het ontwikkelen van projecten zorgt voor veel banen, zowel in de bouw als op juridisch
gebied. Van alle sectoren heeft de bouwsector de hoogste toegevoegde waarde aan het
nationaal product.
1.2 Historie van project ontwikkeling
Wederopbouw: Na de WO II werd de projectontwikkelaar een niet meer weg te denken partij in de
inrichting van de gebouwde omgeving. Na de oorlog was er niet alleen behoefte aan woningen maar
ook aan winkels, kantoren en bedrijfshallen.
NEPROM: De Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen werd in 1974
opgericht, met als doel de samenwerking tussen de overheid en projectontwikkelaars te bevorderen.
De crisis: Vanaf 2008 trad de economische- en vastgoedcrisis op. Een aantal grote spelers zijn
verdwenen, waar veel nieuwe kleinere partijen juist hun opwachting hebben gemaakt. Het verlies
aan banen in de totale bouw- en vastgoedsector wordt door het Economisch Instituut voor de bouw
(EIB) geschat op 85.000. De branche zelf nam met meer dan 50% af op het gebied van werkzame
personen.
1.3 Kenmerken van projectontwikkeling
Projectontwikkeling: Een projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om
een bouwwerk te realiseren. Hij doet dat voor eigen rekening en risico. Naast het realiseren van het
porject is het maken van winst een belangrijke doelstelling.
Diversiteit aan rollen: Een projectontwikkelaar is de spin in het web van een proces waarbij nog veel
andere partijen zijn betrokken. Een project ontwikkelaar is zowel regisseur, coach en bemiddelaar als
opdrachtgever en ondernemer.
Typen projectontwikkelaars:
- Zelfstandig projectoontwikkelaar: Aan niets of niemand gebonden, Kan een eenpersoons
onderneming zijn maar ook een groter bedrijf.
- Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling: Project ontwikkelaar als apart
bedrijfsonderdeel van een bank of andere financiële instelling.
- Ontwikkelend bouwer: Projectontwikkelaar in dienst van een bouwbedrijf, om de
bouwomzet veilig te stellen.
, - Ontwikkelend belegger: Woningcorporaties ontwikkelen in veel gevallen hun eigen
projecten.
- Gedelegeerd projectontwikkelaaar: In dit geval neemt de projectontikkelaar een betaalde
opdracht aan voor derden, bijvoorbeeld voor beleggers.
- Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar: Onder meer bij projecten voor particulieren
opdrachtgevers nemen architecten en anderen soms de rol van projectontwikkelaar op zich.
- Projectontwikkeling als afgeleide activiteit: Hierbij gaat het om bedrijven die vastgoed
realiseren ten behoeve van hun kernactiviteit. Bijvoorbeeld omdat zijzelf in de transport of
detailhandel actief zijn.
1.4 De actualiteit
Deelmarkten en sectoren: Het ontwikkelen van woningen is heel iets anders dan het ontwikkelen van
bedrijfspanden. Er zijn dus verschillende deelmarkten en sectoren verbonden aan
projectontwikkeling. Veel zelfstandig projectontwikkelaars van kantoren hebben hun werkveld
verbreed naar de woningbouw, omdat er niet genoeg vraag meer was naar kantoorpanden. Ook zijn
er steeds meer projecten met meerdere functies, dit worden gemengde projecten genoemd.
Nieuwbouw en transformatie: Met de crisis veranderde de bouwopgave. Het accent op nieuwbouw
werd minder, de aandacht voor het verbeteren en herbestemmen van bestaand vastgoed groeide.
Bouwtechniek: Een aantal projectontwikkelaars richt zich specifiek op transformatie, of heeft daar
een apart onderdeel voor opgezet. Dit vergt gespecialiseerde kennis en kunde.
Buitenstedelijk en binnenstedelijk: Het accent op buitenstedelijk ontwikkeling wordt vervangen door
een focus op het binnenstedelijk gebied. Dat geldt voor kantoren en winkels, maar ook moet een
belangrijk deel van de woningbouwopgave hier gestalte krijgen, met name in het westen van
Nederland. In gebieden waar de bevoling in omvang afneemt komt het accent steeds meer te liggen
op een zorgvuldige verniewing van dorpen, buurten en stadscentra.
Gebiedsontwikkeling: Het onderscheid tussen gebiedsontwikkeling en projectontwikkeling is zeer
relevant geworden. Er kan meer snelheid gemaakt worden en het belang en de kwaliteit van het
gebied kan ook gemakkelijker betrokken worden.
VINEX Wijken: een wijk die gebouwd is is het kader van Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra. Een
woningbouwplan uit 1993 dat resulteerde in grootschalige nieuwbouwwijken aan randen van
verschillende steden
1.5 Toekomst en trends
Parallelgeschakeld proces: De projectontwikkelaar springt gedurend heen weer tussen actoren en
aandachtsvelden. De projectontwikkelaar zal moeten blijven innoveren om de kansen van de
toenemende complexiteit te benutten.
Toename complexiteit: Kijken naar de toekomst zal het vak zich blijven ontwikkelen en naar
verwachting zal de complexiteit van de opgaven nog verder toenemen, met een nog gtoter accent op
transformatie en binnenstedelijk bouwen.
, Service: Het is een trend dat projectontwikkeling niet meer alleen om stenen draait, maar ook
services is van steeds groter belang. Eindgebruikers willen in toenemende mate ontzorgd worden bij
het wonen en werken. De rol van de projectontwikkelaar hoeft dus niet meer te eindigen met de
oplevering.
Omgevingswet: Deze wet bundelt een aantal bestaande wetten en regels op het gebied van
ruimtelijk ordening. Daatnaast wordt een veel groter accent gelegd opbeleidsvrijheid voor lagere
overheden in de ruimtelijke planning en op de rol van de eindgebruiker.
Hoofdstuk 2
2.1 Professionalisering
Kennisontwikkeling en -uitwisseling: De leden van de NEPROM zijn professionele opdrachtgevers van
vastgoedprojecten. Het blijven voeden van deze professionaliteit is een belangrijke activiteit van de
vereniging. Een comissie Professionalisering ziet toe op de invulling hiervan. Kennisontwikkeling en -
uitwisseling tussen de leden maakt van de NEPROM een bijzondere vereniging.
Expertise, organisatie, relatie verbinden: Professionaliteit of vakkundigheid wordt vaak gelijkgesteld
aan expertise, maar dit is een te beperkte benadering. Er is pas spraken van professionaliteit als het
aan een beroepscontext is gebonden. Naast het hebben van expertise is het hebben van een relatie
met anderen binnen en buiten de eigen organisatie van belang. Pas wanneer de professional
expertise, organisatie en relatie verbindt kan hij waarde creëren.
Rolbewust zijn: Het is belangrijk dat een projectontwikkelaar rolbewust is. Een projectontwikkelaar
neemt in het ontwikkelproces veel verschillende rollen aan, maar moet hier dus ook goed tussen
kunnen schakelen.
2.2 Integriteit als pijler voor rolinvulling
Integriteit: Met name op het niveau van de branche liggen er uitdagingen op het gebied van
integriteit. Integriteit staat voor het professioneel, adequaat en zorgvuldig uitoefenen van taken en
functies, rekening houdend met alle inn het geding zijnde waarden en belangen binnnen de eigen
organisatie, naar ketenpartners en de maatschappij in haar geheel.
Sector gevoelig voor integriteitsinbreuken: Omdat het ontwikkelingsproces complex en omvangrijk is
is de sector gevoelig voor integriteitsinbreuken. Ook heerst er in de sector een voor wat hoort wat
cultuur en is waardebepaling van unieke objecten lastig.
Integriteitsbeleid: Een projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor het tegen gaan van
integriteitsinbreuken. Binnen bedrijven dient dan ook ssprake te zijn van een actief integriteitsbeleid.
Zo is er een gedragscode, maar ook het bewustzijn van de medewerkers wordt vergroot. De
kernwaarden van integriteit zijn opgenomen in het integriteitsbeleid.
2.3 Gedragsregels voor projectontwikkeling
Algemene gedragscode: Het kader waarbinnen bedrijven maatregelen formuleren om
integriteitrisicos adequaat af te dekken. De zwakste schakel betaalt de sterkte van het geheel van
maatregelen.
NEPROM gedragscode: Drie kernwaarden: Zorgvuldighied, integriteit en maatschappelijk
verantwoord. Bedrijven die lid zijn van de NEPROM moeten over een eigen organisatiespecifieke
gedragscode beschikken en toezien op de naleving hiervan. De gedragscode heeft zowel een
normstellende als normontwikkelende rol.
