Werkcolleges van het vak Onroerendgoedrecht I (koop en overdracht)

Werkgroepen
Onroerendgoedrecht I
Werkgroep Koop
(Vervangende) casus I
A. Waarschijnlijk koopt X de woning om er zelf te gaan wonen. Dat betekent dat X een
particuliere koper is en dus is voor de koop een schriftelijke overeenkomst vereist
(art. 7:2 BW).
De koopovereenkomst tussen A en X moet dus voldoen aan het
schriftelijkheidsvereiste. Als ze daar niet aan hebben voldaan, is er sowieso een
probleem.

A levert de woning. A is eigenaar van de woning, maar wel samen met B, dus ze zijn
mede-eigenaren. A en B zitten in een eenvoudige gemeenschap (art. 3:166 lid 1 BW)
en dan hebben zij beide recht op de helft (art. 3:166 lid 2 BW).
Het maakt niet uit dat A maar eigenaar is van de helft, zelfs als A helemaal geen
eigenaar was geweest, dan had hij ook de koopovereenkomst kunnen sluiten.
Verkopen kan altijd, dat is geen probleem. Het wordt wel een probleem in het geval
er geleverd moet gaan worden.

B. Ja. Als A en B gehuwd zouden zijn, heeft A voor de overdracht toestemming nodig
van B (art. 1:88 lid 1 sub a BW). B heeft geen toestemming gegeven en dus is er geen
geldige koopovereenkomst tot stand gekomen. B kan namelijk de overeenkomst
vernietigen (art. 1:89 lid 1 BW).

Stel dat A en X een paar weken later naar de notaris gaan voor levering van de
woning en B is daar ook bij. De notaris weet wel van art. 1:88 BW en dus vraagt de
notaris aan B of hij het goed vindt dat A de woning heeft verkocht. B zegt dat het
geen probleem is en dat hij akkoord is.
Er is hier sprake van een mondelinge toestemming. Er is echter volgens art. 1:88 lid 3
BW schriftelijke toestemming vereist. De koop van de woning moet in schriftelijke
vorm (art. 7:2 BW) en dus moet de toestemming ook schriftelijk.

C. A en X komen bij de notaris en de koopovereenkomst is net getekend bij de
makelaar. Dan vragen zij de notaris de koopovereenkomst in te schrijven.
1. Bedenktijd  koopovereenkomst is niet opgesteld en ondertekend door de
notaris, maar dat is gedaan bij de makelaar, dus kan gedurende de bedenktijd de
koopovereenkomst nog niet worden ingeschreven (art. 7:3 lid 6 jo. lid 2 BW).
- Uitsluitend als de koopovereenkomst is opgesteld en ondertekend door de notaris,
kan je meteen inschrijven.
2. Beschikkingsbevoegdheid  zolang je nog niet beschikkingsbevoegd/eigenaar
bent, kan het niet worden ingeschreven (art. 7:3 lid 6 jo. lid 1 BW).

, - A kan het geheel verkopen in een koopovereenkomst en A mag in theorie ook over
zijn aandeel beschikken. Over aandeel van B kan A niet beschikken, want daarvan is A
geen eigenaar.
- De koop kan daardoor waarschijnlijk niet worden ingeschreven, omdat A niet
beschikkingsbevoegd is over het aandeel in het huis van B.
- Je kan niet een koopovereenkomst inschrijven indien je niet in het geheel
beschikkingsbevoegd bent. Het is in ieder geval zeer twijfelachtig.

D. A en X gaan naar de notaris voor het passeren van de akte en B heeft toestemming
verleend voor de verkoop.
B geeft enkel toestemming en is geen partij bij de akte. Omdat B ook eigenaar is,
moet hij ook partij zijn bij de akte.
A is niet beschikkingsbevoegd over aandeel van B. Het feit dat B toestemming geeft,
maakt A niet beschikkingsbevoegd over dat deel van B. Het is dus van belang dat B
partij is bij de akte, want B moet zelf zijn deel leveren.
Als B niet partij is, kan A enkel haar deel overdragen en dan wordt het huis voor de
helft van X.
- Toestemming geven levert geen beschikkingsbevoegdheid op. Je kan
beschikkingsbevoegdheid daardoor niet overdragen. Je kan wel vertegenwoordigen
om te mogen beschikken.
- Toestemming is obligatoir en heeft geen goederenrechtelijke werking.

Kan X een beroep doen op art. 3:88 BW, zodat hij ook het deel van B kan verkrijgen?
X kan zich niet beroepen op art. 3:88 BW.
- Art. 3:88 BW kan helpen tegen ontbrekende beschikkingsonbevoegdheid, maar
daarvoor moeten we altijd kijken naar hoe het is ontstaan.
o Beschikkingsonbevoegdheid moet voortvloeien uit een eerdere
overdracht.
o De beschikkingsonbevoegdheid van A vloeit niet voort uit een eerdere
overdracht. Het probleem van beschikkingsonbevoegdheid van A komt
doordat A maar voor de helft van het huis eigenaar is.
- Het probleem zit in het feit dat B niet meelevert. Had B geleverd, dan was X eigenaar
geworden.
o Het probleem zit hem niet in het feit dat A beschikkingsonbevoegd is ten
aanzien van deel B, maar dat B zelf niet meelevert.
- Verkrijger X is niet te goeder trouw  X is dat niet. Hij had in de registers kunnen zien
dat B mede-eigenaar is van de woning (art. 3:23 BW).

Stel A heeft aan X verkocht, met toestemming van B omdat ze gehuwd waren. A heeft gehele
woning verkocht, ook het deel van B. Hebben we dan een titel? A heeft zonder B een
koopovereenkomst gesloten met X.
Je kan altijd alles verkopen, ook al ben je in het geheel geen eigenaar. A kan dus wel het
aandeel van B verkopen, maar dan krijg je een probleem bij levering.
De titel is dus gewoon koop en dat is geldig.

Casus II
Vraag 1