Volledige samenvatting investeringsselectie (VEMBEC21). Vastgoed & makelaardij leerjaar 2. Afgerond met een 9,1
65 views 5 purchases
Course
Investeringsselectie (VEMBEC21)
Institution
Hogeschool Rotterdam (HR)
De samenvatting bevat alle hoor- en werkcolleges, de sheets en aantekeningen uit de les. Daarnaast zijn rekenopgaven uitgewerkt. In het rood is aangegeven wat belangrijk is voor het tentamen. Let op: je moet wel oefenen met de opdrachten.
Investeringsselectie (VEMBEC21) Eveline Schipper
Ondernemingen investeren om rendement te maken.
Investeringsmotieven:
- Vervangingsinvesteringen
o Machines verouderd of te duur zijn om te gebruiken en dat er voor die machines nieuwe
machines gekocht worden en de oude afgestoten worden.
o Capaciteit blijft hetzelfde
o Kan ook kostenbesparende investering zijn
- Uitbreidingsinvesteringen
o Capaciteit vergroten
o Naast machines die je al hebt, extra machines kopen
- Kostenbesparende investeringen
o Ondanks dat de oude het nog doet, koop je nieuwe, omdat de productiekosten per product
lager worden omdat de nieuwe efficiënter werkt of omdat de nieuwe
o Kan samen gaan met vervangings- of uitbreidingsinvestering
o Capaciteit blijft gelijk, maar door nieuwe machines te kopen gaan de kosten per product
omlaag
- Investeringen in onderzoek
o Geld in onderzoek stoppen om steeds nieuwe producten te ontwikkelen, omdat je anders
achterop kan raken en marktaandeel kwijt kan raken
- Investeringen in milieubescherming en veiligheid
o Investeringen die er niet zo zeer op gericht zijn om uit te breiden, maar wel om te zorgen
dat je productie minder milieubelastend is.
o Heeft deels te maken met een concurrentiepositie, omdat consumenten hier steeds meer
eisen aan stellen
o Wordt ook door de wet opgelegd
Kasstromen
Bij een investering vinden een aantal kasstromen plaats die uiteindelijk moeten leiden tot een rendabel
project. Je moet kijken naar kaststromen en niet naar winst, omdat het voor een ondernemer heel erg uit
maakt of een ondernemer winst maakt.
Winst= opbrengsten – kosten. Kasstroom= inkomsten – uitgaven
Opbrengsten= waar je recht op hebt, maakt niet uit of je dit al binnen hebt gekregen
Inkomsten= hetgene wat je daadwerkelijk binnen krijgt
Kosten= hetgene wat je hebt moeten opofferen om opbrengsten te hebben genereren, hoeft niet dat je dit al
hebt betaald
Uitgaven= heb ik het daadwerkelijk betaald of niet.
Het kan dat je kosten hebt gemaakt, maar nog niet betaald, dus de uitgaven komen later
Je moet kasstroom weten, omdat het te maken heeft met de tijdswaarde van geld. 100 euro nu of 100 euro
over een jaar zal niet even veel waard zijn. Als je die 100 euro nu krijgt, kan je die gelijk weer investeren
- Initiële investering
o Negatieve kasstroom en dan hoop je de komende jaren er een positieve kasstroom te halen
- Jaarlijkse cashflows gedurende
o Looptijd van een project waarbij het rendabel is. Als je in machines investeert in productie,
kan het best zijn dat de machines het nog doen, maar het economisch goedkoper. Hoelang
kan ik efficient dit project draaien met voldoende rendement. Technische levensduur is
wanneer de machine kapot gaat
- Eventuele restwaarde
De jaarlijkse vrije kasstroom kan op indirecte wijze als volgt worden berekend:
Vrije kasstroom = winst na belasting + afschrijvingen – investeringen + desinvesteringen (restwaarde)
Winst is dus= vrije kasstroom – afschrijvingen – desinvesteringen (en evt + investeringen)
Afschrijvingen zijn geen kasstroom, maar waarde vermindering omdat je ht gebruikt
Investeringen zijn geen kosten dus die moeten eraf, dus investeringen zijn nog niet van de winst afgegaan
,Methoden om te bepalen of je wel of niet gaat investeren: investeringsselectieperiode
- Terugverdienperiode
- Gemiddeld boekhoudkundig rendement (GBR)
- Netto Contante waarde (NCW)
- Interne Rentabiliteit (IRR)
Bereken a.d.h.v. IRR of GBR zien in welk project een bedrijf moet investeren
Terugverdienperiode
Wanneer heb ik mijn investering terug verdiend.
Een onderneming kan in een project investeren voor €1.000.000. Dit betekent dat er in jaar 0 een negatieve
kasstroom is van €1.000.000. Men verwacht de komende jaren de volgende cashflows te generen. De
restwaarde is €100.000 (zit in jaar 5). Als de restwaarde er niet in staat, dan zal je die in het laatste jaar er
bij op moeten tellen. Er wordt van uit gegaan dat de kasstromen geleidelijk over het jaar binnen komen
Hoe snel heb ik mijn investering terugverdiend. Dus hoelang duurt het voordat ik die 1.000.000 heb terug
verdient.
De periode tussen het moment van de investering en het tijdstip waarop dit bedrag via de cashflows is
terugverdiend.
Na jaar 1 is € 625.000 terug verdiend. Dit betekent dat in jaar 2 nog 375.000 terugverdiend moet worden.
De terugverdienperiode is 1 + (375.000 (bedrag wat je nog moet terug verdienen) : 500.000 (cashflow jaar
2)) = 1,75 jaar. Of wel de investering is na 1 jaar en 9 maanden terug verdiend
Als kasstromen helemaal aan het eind van het jaar binnen komen i.p.v. geleidelijk dan zeg je van na jaar 1
heb ik het nog niet terugverdiend. Na jaar 2 wel, dus dan hoef je niet af te ronden.
Project A duurt meer dan 2 jaar. Project B en C allebei precies 2 jaar
- Misschien kies je toch liever ervoor dat de terugverdienperiode langer is (project A), omdat het
rendement geleidelijke wordt en zelfs nog toeneemt
- Tussen B en C zou je kiezen voor B, omdat je de kasstroom sneller binnen hebt en je weet niet wat
de waarde van geld gaat doen en je kan die 800.000
Bij zeer risicovolle projecten kan het zinvol zijn om naar de terugverdienperiode te kijken (langere
terugverdienperiode). Je hebt snel je investeringen terug en minder risico daardoor.
Voordelen:
- Eenvoudige berekening
- Makkelijk te interpreteren/begrijpen
- Je weet hoe snel je je geld terug hebt
- Kan je gebruiken als het over hele risicovolle investeringen gaat
,Nadelen:
- Geen rekening gehouden met factor tijd
- Houd geen rekening met de volgorde van je kasstroom. Zegt niet zoveel over je netto contante
waarde
- Zegt niets over winstgevendheid
o Er wordt niet gekeken naar de investeringen wanneer die zijn terugverdiend
Gemiddeld Boekhoudkundig Rendement
De gemiddelde jaarlijkse winst van een investeringsproject, uitgedrukt in een percentage van het gemiddeld
geïnvesteerd vermogen. Dit is de enige methode die naar winst kijkt.
Gemiddeld rendement= TW/n x 100% (totale winst : aantal jaar) x 100%
----------------
(I + RW) : 2 (investering – restwaarde) : 2
TW= Totaal van de winsten
I= Investering
n= Economische levensduur
RW= Restwaarde
Je moet rendement altijd berekenen o.b.v. de waarde die een investering op een bepaald moment heeft.
Waarde in he t verleden is niet interessant.
Je gaat dus voor de andere mogelijke
investering, omdat je rendement daar
7,5% is en op dit moment met je
huidige pand is dit 3,3%.
Rendement 2021= verwachtte winst
: waarde van het pand op dit
moment!
TCF – I) : n
Gemiddeld rendement= --------------- x 100% (€1.875.000 – € 1.000.000) : 5
(I+RW) : 2 ------------------------------------- x 100%
(€1.000.000 + €100.000) : 2
TCF= Totaal van de cashflows
I= Investering €175.000
N= Economische levensduur ------------ x 100% = 31,81%
RW= Restwaarde € 550.000
, Zegt iets over de winstgevendheid van een project.
Kijkt niet naar de volgorde van de kasstromen, wanneer iets binnenkomt.
Basisbegrippen financieel rekenen
- Contante waarde (c)= waarde van een grootheid aan het begin van de looptijd
- Eindwaarde (e)= waarde van een grootheid aan het eind van de looptijd
- Interestpercentage of rendement (p). afgerond op 4 decimalen
- Looptijd (n)
Eindwaarde
- E= C x (1+i)n
- E= C x (1 + p:100)n
Beginwaarde
- C= E : (1 + P:100)n
-
C= E:(1+i)n
Eindwaarde= contante waarde x (1+rente) ^ looptijd
Groeifactor= 1 + i
120= contante waarde x 1,05^3
Contante waarde= 120 : 1,05^3
Voorbeeld
Meneer Pieterse zet op 1 januari 2009 €1.000 op een spaarrekening tegen 4% rente. Hoeveel staat er op 1
januari 2017 op zijn spaarrekening? Je moet dus de eindwaarde berekenen.
E= 1000 x (1 + 0,04)8 = € 1.368,57
Meneer Pieterse heeft 10 jaar geleden een bedrag op zijn spaarrekening gestort. De interest bedroeg de
gehele looptijd 5%. Na 10 jaar staat er €5.000 op zijn spaarrekening. Welk bedrag heeft hij 10 jaar geleden
gestort? Je moet dus de beginwaarde berekenen.
C= 5.000 : (1+ 0,05)10 = € 3.069,57
Netto Contante Waarde (NCW)
Zegt iets over als ik een miljoen investeer en dit levert uiteindelijk 1,8 op en ncw is 1,3m miljoen dan had ik
ook 1,3 miljoen kunnen investeren om mijn rendement te behalen. NCW vergelijkt de contante waarde van
de toekomstige vrije kasstromen t.o.v. het initiële investeringsbedrag. Je gaat kijken wat je maximaal kan
investeren bij een bepaald rendement. Iedere cashflow moet contant gemaakt worden naar het begin van de
looptijd van de investering, waarna de som van deze bedragen vergeleken kan worden met de initiele
investering.
Bij de NCW worden de netto-ontvangsten teruggerekend a.d.h.v. de gemiddelde vermogenskosten.
The benefits of buying summaries with Stuvia:
Guaranteed quality through customer reviews
Stuvia customers have reviewed more than 700,000 summaries. This how you know that you are buying the best documents.
Quick and easy check-out
You can quickly pay through credit card or Stuvia-credit for the summaries. There is no membership needed.
Focus on what matters
Your fellow students write the study notes themselves, which is why the documents are always reliable and up-to-date. This ensures you quickly get to the core!
Frequently asked questions
What do I get when I buy this document?
You get a PDF, available immediately after your purchase. The purchased document is accessible anytime, anywhere and indefinitely through your profile.
Satisfaction guarantee: how does it work?
Our satisfaction guarantee ensures that you always find a study document that suits you well. You fill out a form, and our customer service team takes care of the rest.
Who am I buying these notes from?
Stuvia is a marketplace, so you are not buying this document from us, but from seller EvelineSchipperHR. Stuvia facilitates payment to the seller.
Will I be stuck with a subscription?
No, you only buy these notes for $7.47. You're not tied to anything after your purchase.
