Koop en verkoop van onroerende
zaken
College 1
Hoofdstuk 1 Inleiding
Koop is een overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om
daarvoor een prijs in geld te betalen (art. 7:1 BW).
- Koopovereenkomst kan betrekking hebben op zowel roerende als onroerende zaken
(art. 3:3 BW).
o Consumentenkoop kan slechts betrekking hebben op roerende zaken (art. 7:5
BW).
Bij consumentenkoop veranderen de voornamelijk van regelend recht
wettelijke bepalingen omtrent koop naar dwingend recht om de
consumentkoper te beschermen.
- Koop kan ook betrekking hebben op een vermogensrecht (art. 7:47 BW).
- Het is een wederkerige overeenkomst en dus een meerzijdige rechtshandeling. Het is
een obligatoire overeenkomst.
Hoofdstuk 2 Totstandkoming van de koopovereenkomst
Onderhandelingsfase
Tijdens de onderhandelingsfase is ieder van de partijen vrij om de onderhandelingen te
stoppen, tenzij dit onaanvaardbaar zou zijn. Er moet daarvoor rekening worden gehouden
met mate waarin en wijze waarop de afbrekende partij tot het ontstaan van vertrouwen
heeft bijgedragen en met gerechtvaardigde belangen van de afbrekende partij (arrest
CBB/JPO).
Er gelden drie stadia;
1. Fase waarin ze zonder meer kunnen afbreken.
2. Partij kan zich niet terugtrekken uit de onderhandelingen zonder vergoeding van de
door de ander gemaakte kosten.
3. Afbreken ervan zou onder de concrete omstandigheden in strijd zijn met redelijkheid
en billijkheid, omdat partijen over en weer erop mochten vertrouwen dat er een
overeenkomst uit de onderhandelingen zou voortvloeien.
o In dit geval is ook vergoeding van gederfde winst mogelijk.
Aanbod en aanvaarding
Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en een aansluitende aanvaarding (art.
6:217 BW). Beide kwalificeren als eenzijdig gerichte rechtshandelingen die de essentialia van
de koopovereenkomst bevatten.
- In beginsel geen overeenkomst indien een partij in de totstandkomingsfase een voor
misverstand vatbare term gebruikt en de wederpartij die term anders begrijpt. Er is
in dat geval geen wilsovereenstemming tussen partijen en dus geen overeenkomst
(art. 3:33/35 BW), tenzij gerechtvaardigd vertrouwen.
, - Wil een aanbod werking hebben, dan moet zij geadresseerde hebben bereikt (art.
3:37 lid 3 BW). Intrekking kan verhinderen dat aanbod werking krijgt (lid 5).
- Ieder aanbod kan worden herroepen (lid 2), tenzij het aanbod een termijn voor
aanvaarding inhoudt of als onherroepelijkheid uit het aanbod blijkt (art. 6:219 lid 1
BW).
- Een aanbod kan haar werking verliezen door tijdsverloop en door verwerping (art.
6:221 BW)
o Als een aanbod wordt verworpen, kan dat aanbod ook als een nieuwe
aanvaarding worden gezien (art. 6:225 lid 1 BW).
Wanneer bij de levering meer wordt geleverd volgens de akte van levering dan in de
koopovereenkomst stond, ontbreekt voor het meerdere in beginsel de titel en is dat deel
niet overgedragen, tenzij op grond van de tekst van de akte moet worden aangenomen dat
partijen bij de akte van levering nadere afspraken hebben gemaakt inzake de verkoop van
het meerdere. Dit wordt al snel aangenomen als beide partijen persoonlijk bij ondertekening
van de akte aanwezig waren (arrest Bouwmeester/Van Leeuwen).
Indien volgens de tekst van de akte van levering minder wordt overgedragen dan volgens de
koopovereenkomst, gaat het deel dat wel was verkocht niet over, omdat niet wordt geleverd
(arrest Eelder woningen).
Wilsgebreken
Nadat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, kan deze nog worden vernietigd door
wilsgebreken (art. 6:228 en 3:44 BW);
- Dwaling onjuiste voorstelling van zaken, een van de drie situaties
o Mededelingsplicht prevaleert boven onderzoeksplicht van degene die zich op
dwaling beroept.
o Geen dwaling gebaseerd op een uitsluitend toekomstige omstandigheid.
o Geen dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de
verkeersopvattingen of de omstandigheden van het geval die voor rekening
van de dwalende behoren te blijven.
- Bedreiging, bedrog en misbruik van omstandigheden
Bij vernietiging van een overeenkomst komt deze met terugwerkende kracht te vervallen,
alsof er nooit een overeenkomst is geweest (art. 3:53 lid 1 BW).
In koopovereenkomsten kunnen voorwaarden staan waardoor de werking afhankelijk wordt
gesteld van een onzekere toekomstige gebeurtenis.
zaken
College 1
Hoofdstuk 1 Inleiding
Koop is een overeenkomst waarbij de een zich verbindt een zaak te geven en de ander om
daarvoor een prijs in geld te betalen (art. 7:1 BW).
- Koopovereenkomst kan betrekking hebben op zowel roerende als onroerende zaken
(art. 3:3 BW).
o Consumentenkoop kan slechts betrekking hebben op roerende zaken (art. 7:5
BW).
Bij consumentenkoop veranderen de voornamelijk van regelend recht
wettelijke bepalingen omtrent koop naar dwingend recht om de
consumentkoper te beschermen.
- Koop kan ook betrekking hebben op een vermogensrecht (art. 7:47 BW).
- Het is een wederkerige overeenkomst en dus een meerzijdige rechtshandeling. Het is
een obligatoire overeenkomst.
Hoofdstuk 2 Totstandkoming van de koopovereenkomst
Onderhandelingsfase
Tijdens de onderhandelingsfase is ieder van de partijen vrij om de onderhandelingen te
stoppen, tenzij dit onaanvaardbaar zou zijn. Er moet daarvoor rekening worden gehouden
met mate waarin en wijze waarop de afbrekende partij tot het ontstaan van vertrouwen
heeft bijgedragen en met gerechtvaardigde belangen van de afbrekende partij (arrest
CBB/JPO).
Er gelden drie stadia;
1. Fase waarin ze zonder meer kunnen afbreken.
2. Partij kan zich niet terugtrekken uit de onderhandelingen zonder vergoeding van de
door de ander gemaakte kosten.
3. Afbreken ervan zou onder de concrete omstandigheden in strijd zijn met redelijkheid
en billijkheid, omdat partijen over en weer erop mochten vertrouwen dat er een
overeenkomst uit de onderhandelingen zou voortvloeien.
o In dit geval is ook vergoeding van gederfde winst mogelijk.
Aanbod en aanvaarding
Een koopovereenkomst komt tot stand door aanbod en een aansluitende aanvaarding (art.
6:217 BW). Beide kwalificeren als eenzijdig gerichte rechtshandelingen die de essentialia van
de koopovereenkomst bevatten.
- In beginsel geen overeenkomst indien een partij in de totstandkomingsfase een voor
misverstand vatbare term gebruikt en de wederpartij die term anders begrijpt. Er is
in dat geval geen wilsovereenstemming tussen partijen en dus geen overeenkomst
(art. 3:33/35 BW), tenzij gerechtvaardigd vertrouwen.
, - Wil een aanbod werking hebben, dan moet zij geadresseerde hebben bereikt (art.
3:37 lid 3 BW). Intrekking kan verhinderen dat aanbod werking krijgt (lid 5).
- Ieder aanbod kan worden herroepen (lid 2), tenzij het aanbod een termijn voor
aanvaarding inhoudt of als onherroepelijkheid uit het aanbod blijkt (art. 6:219 lid 1
BW).
- Een aanbod kan haar werking verliezen door tijdsverloop en door verwerping (art.
6:221 BW)
o Als een aanbod wordt verworpen, kan dat aanbod ook als een nieuwe
aanvaarding worden gezien (art. 6:225 lid 1 BW).
Wanneer bij de levering meer wordt geleverd volgens de akte van levering dan in de
koopovereenkomst stond, ontbreekt voor het meerdere in beginsel de titel en is dat deel
niet overgedragen, tenzij op grond van de tekst van de akte moet worden aangenomen dat
partijen bij de akte van levering nadere afspraken hebben gemaakt inzake de verkoop van
het meerdere. Dit wordt al snel aangenomen als beide partijen persoonlijk bij ondertekening
van de akte aanwezig waren (arrest Bouwmeester/Van Leeuwen).
Indien volgens de tekst van de akte van levering minder wordt overgedragen dan volgens de
koopovereenkomst, gaat het deel dat wel was verkocht niet over, omdat niet wordt geleverd
(arrest Eelder woningen).
Wilsgebreken
Nadat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, kan deze nog worden vernietigd door
wilsgebreken (art. 6:228 en 3:44 BW);
- Dwaling onjuiste voorstelling van zaken, een van de drie situaties
o Mededelingsplicht prevaleert boven onderzoeksplicht van degene die zich op
dwaling beroept.
o Geen dwaling gebaseerd op een uitsluitend toekomstige omstandigheid.
o Geen dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de
verkeersopvattingen of de omstandigheden van het geval die voor rekening
van de dwalende behoren te blijven.
- Bedreiging, bedrog en misbruik van omstandigheden
Bij vernietiging van een overeenkomst komt deze met terugwerkende kracht te vervallen,
alsof er nooit een overeenkomst is geweest (art. 3:53 lid 1 BW).
In koopovereenkomsten kunnen voorwaarden staan waardoor de werking afhankelijk wordt
gesteld van een onzekere toekomstige gebeurtenis.
