Meesterproef moduul vastgoedmanagement

Samenvatting meesterproef Vastgoedmanagement leerjaar 4
Hoofdstuk 1 en Hoofdstuk 2 (+ Leerdoelen)
Beleggen = Investeren van geldmiddelen in vermogenstitels anders dan spaarvormen zoals
obligaties, aandelen enz. Dit om bepaalde doelstellingen te realiseren, waaronder
beleggingsinkomsten en waardestijging van het vermogen. “Opgeven van bepaalde zekere
huidige bedragen in ruil voor onzekere inkomsten in de toekomst”.
Investeren = Het gaat hierbij vooral om diensten en producten die het object als
productiemiddel kunnen leveren. Hierbij staat de dienst van het vastgoed voorop, zoals
huisvesting en niet zozeer het beleggingsaspect. Ook ontwikkelen (projectontwikkeling)
rekenen we tot het investeren, omdat het bij de ontwikkelaar niet perse om de exploitatie van
het object gaat.
Bij beleggen gaat het om het vermogensobject. Bij ontwikkelen en investeren gaat het om
het productiemiddel respectievelijk de (winstgevende) creatie.
Vastgoed als vermogensobject is niet alleen voor beleggers, maar ook voor bewonende en
gebruikende eigenaren. Ook al is vastgoed een vermogensobject, het is op de eerste plaats
een productiemiddel/gebruiksobject. Zonder bewoners en gebruikers is vastgoed immers ook
een stuk minder interessant voor beleggers.
Direct onroerend goed = Dit wordt ook wel een belegging in stenen genoemd.
Indirect onroerend goed = Een aandeel in een beleggingsvehikel dat in stenen belegt. Die
aandelen kunnen beursgenoteerd zijn, maar kunnen ook onderhands worden verhandeld.
Directe belegging = Als de belegger rechtstreeks eigenaar is van het vastgoed of eigenaar
is van de financiële vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten van dat vastgoed,
waarbij de belegger een meerderheidsbelang heeft en zeggenschap heeft over het
management van het vastgoed.
Er zijn verschillende soorten direct vastgoed. Het gaat hierbij om de grond zelf en alles wat
daarop staat (definitie onroerend goed BW). Denk hierbij vooral aan:
 Woningen
 Bedrijfspanden
 Boerderijen
 Waterwerken
 Delfstoffen (nog niet gewonnen)
 Winkels
 Scholen enz.
Kenmerken van direct vastgoed:
 Direct vastgoed als vermogensobject en als productiemiddel: Dit komt door het sterk
ondernemend karakter van vastgoed. Het opereert dus op beiden markten.
 Direct vastgoed is kwetsbaar voor haar omgeving: Het is niet-verplaatsbaar vastgoed,
daarom is het vatbaar voor negatieve invloeden als bijvoorbeeld bevolkingskrimp,
concurrentie enz.
 Direct vastgoed is heterogeen: Direct vastgoed kenmerkt zich vooral door zijn
uniekheid, hierbij is elk gebouw uniek. Tevens kenmerkt het zich door zijn één-op-
één-transacties. 1 verkoper en 1 koper.

,  De directe vastgoedmarkt bestaat eigenlijk niet: Dit komt doordat de directe
vastgoedmarkt bestaat uit meerdere lokale deelmarkten met eigen karakters. Dit
komt mede door de heterogeniteit en geografische gebondenheid.
 Er is geen doorlopende prijsvorming op de directe markt: Dit komt door
marktimperfecties en onvolledige informatie. Niet alle informatie over alle panden is
direct beschikbaar hier is erg veel onderzoek voor nodig. Dit uit zich veelal in
leegstand, prijsstarheden enz.
 Direct vastgoed kent relatief hoge eenheidsprijzen: Direct vastgoed is moeilijk
splitsbaar (enkel in appartementsrechten). Dit maakt direct vastgoed duur. Eén
gebouw kost meestal miljoenen euro’s. En tevens wordt hierbij fors veel vreemd
vermogen gebruikt.
 Transactiekosten van direct vastgoed zijn relatief hoog: Zoals hierboven al
omschreven is, is direct vastgoed relatief duur. Dit kent ook hoge kosten zoals
makelaarskosten, notariskosten enz. Dit komt mede door de heterogeniteit,
onvolledige informatie van de vele deelmarkten.
 Direct vastgoed is illiquide: Aan- en verkooptransacties kosten veel tijd en kosten veel
middelen, ook gaat verkoop en aankoop niet zo snel en wordt er meestal niet de
gewenste prijs voor betaald. Dit komt door de heterogeniteit, complexiteit en
ondoorzichtigheid van de markt.
 Levensduur van grond is oneindig en van vastgoed super lang: Land gaat zelden
verloren (enkel door natuurramp) en vastgoed gaat super lang mee (enkel door
verslijting). Vastgoed is een lange beleggingsobject.
 Direct vastgoed kent een hoge productietijd: Om direct vastgoed te realiseren gaat
veel tijd overheen, om een gebouw op te maken. (Zoals bij de varkenscyclus er soms
problemen ontstaan, zoals overschot/tekort). Kent direct vastgoed ook dit probleem.
Doordat er op dit moment veel vraag naar is wordt er veel ontwikkelt, echter kan dit
zich op de lange termijn uiten in een overschot of een tekort.
 Direct vastgoed kent een grote mate van overheidsregelgeving: De overheid houdt
zich bezig met ruimtelijke ordening, bouwvergunning, bestemmingsplannen enz.
Daarnaast kent direct vastgoed grote fiscus bemoeienis.
 Beleggen in direct vastgoed is zeer managementintensief: Wil vastgoed renderen dan
is er arbeid voor nodig zoals onderhoud, beheer, verhuur, evt. renovatie enz.
Voordelen van direct beleggen:
 Diversificatie: Dit voordeel is gebaseerd op de slechts gedeeltelijke samenhang van
het rendement van direct vastgoed met dat van aandelen en de vrijwel afwezige
samenhang met dat van obligaties. Door direct vastgoed toe te voegen aan de
portefeuille kan derhalve het risico worden verlaagt bij een gelijkblijvend rendement,
of het rendement worden verhoogt zonder toevoeging van risico.
 Stabiel relatief hoge inkomsten: De lange levensduur en langlopende huurcontracten
bieden de beleggers in beginsel redelijk stabiele huurinkomsten. Hiervan is vooral
sprake bij een goede locatie en kwaliteit van het pand, kwaliteit van de huurders en
hierdoor ook meer kans op waarde creatie.
 Aantrekkelijke rendement-risicoprofielen: Het rendement risico profiel van direct
vastgoed is gunstig. Dit komt door imperfecte vastgoedkarakter hierdoor worden
bijzondere winsten gerealiseerd. En de Illiquiditeit van vastgoed hierdoor moet
vastgoed extra rendement leveren.
 Redelijke inflatiebescherming: Vastgoed biedt inflatiebescherming. Dit wordt
veroorzaakt door de indexatie van de huur. Veel huurcontracten stijgen mee met de
stijging van de bouwkosten, vaak meer dan de inflatie. En door het voortdurend
stijgen van de waarde van de nu eenmaal schaarse grond.

, “In tegenstelling tot de periodieke inkomstenstroom uit aandelen en obligaties bewegen
huurinkomsten van vastgoed vaak mee met de inflatie. In veel landen wordt namelijk
overeengekomen in huurcontracten dat de verschuldigde huur periodiek wordt aangepast
aan de inflatie. Dit werkt ook door naar de periodieke inkomsten van een indirecte belegging
in vastgoed, omdat vastgoedfondsen vaak verplicht zijn een groot deel van hun inkomsten
door te geven aan de eindbelegger, om bepaalde belastingvoordelen te behouden. Dit is
tevens ook erg aantrekkelijk voor pensioenfondsen, want zij moeten pensioenen uit betalen.
Ook spreken zij vaak de ambitie uit om deze pensioenen te laten stijgen met de gestegen
kosten van levensonderhoud. Een belegging met inflatiebescherming is dan erg
aantrekkelijk.”
 Waardecreatie door actief management: Opbrengsten van direct vastgoed zijn te
beïnvloeden doormiddel van actief management. Hierbij valt te denken aan verhuur,
beheer enz. En aan de waarde van vastgoed, dit kan vergroot worden door
transformatie, onderhoud en herontwikkeling.
 Profiteren van marktinefficiënte: Kansen welke zich voordoen, en welke benut kunnen
worden op de vastgoedmarkt komen erg vaak voor, tevens is er veel onvolledige
informatie te vinden. Hierdoor kun je een voorsprong opbouwen doormiddel van het
inspelen op deze onvolledigheid. Daarom gebruiken internationale beleggers vaak de
term “think global, act local”. Hoge kennissprong kan leiden tot meer rendement.
 Fiscale voordelen: Vastgoed is ook een productiemiddel, daarom kent het fiscale
voordelen. Op vastgoed mag fiscaal worden afgetrokken op de aankoop ervan en op
onkosten.
Nadelen direct vastgoed:
 Kennis- en managementintensief: Direct vastgoed vergt veel kennis en management.
En levert soms evenveel op hierdoor als indirect beleggingen.
 Groot vermogensbeslag: Bij hoge eenheidsprijzen is het niet eenvoudig met kleine
investeringen een verantwoorde risicospreiding te realiseren, enkel bij een grote
directe beleggingsportefeuille.
 Intransparantie: De directe vastgoedmarkt is ondoorzichtig, er is weinig informatie
bekent. Tevens komt er erg veel criminaliteit voor op deze markt. Daarom is het van
belang om te weten met wie je gaat onderhandelen.
 Illiquiditeit: Door de heterogene karakter van vastgoed is vastgoed illiquide.
Transacties zijn erg hoog en kosten veel tijd. Weinig flexibiliteit zijn er in de
portefeuilles. Tevens kent direct vastgoed veel overheidsbemoeienis.
 Lastige performancemeting en benchmarking: performancemeting (meten van
beleggingsprestaties) en benchmarking (vergelijken van beleggingsprestaties met
een ijkpunt) zijn lastig. Performancemeting is lastig bij indirecte rendementen
vanwege de waardering ervan. Het waarderen en taxeren zijn namelijk lastig. De
taxaties betreffen geobjectiveerde schattingen van mogelijke prijzen. Hierdoor
kunnen smoothing en lagging de uitkomsten hiervan vertekenen. Ook zullen niet alle
benchmarking even bruikbaar zijn voor presentatievergelijking, bijvoorbeeld door hun
specifieke samenstelling of beperkte marktdekking.
Indirect rendement= Hiervan is sprake als de belegger niet rechtstreeks eigenaar is van het
vastgoed maar wel eigenaar is van de vermogenstitels die recht geven op opbrengsten van
het vastgoed, waarbij beleggers noch een meerderheidsbelang hebben en noch
zeggenschap hebben over het management. Dit komt voor bij het kopen van aandelen en of
participatiebewijzen van vastgoedfondsen en ondernemingen. Deze aandelen kunnen wel
aan de beursgenoteerd zijn en niet aan de beursgenoteerd zijn, vaak zijn ze niet aan de