Jellema
Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
Hoofdstuk 4 – Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
4.1 – inleiding
Menselijke activiteiten leiden tot de behoefte aan verschillende soorten vastgoedobjecten en bij het
ontwikkelen of gebruik van vastgoed zijn diverse partijen betrokken. Deze partijen zijn van groot
belang in de beheerfase en hierbij moet rekening gehouden worden met de ontwikkelingen op
maatschappelijk, economisch, tactisch en markttechnisch vlak.
4.1.1 – Professioneel beheer
Het beheer van de vastgoedobjecten is voor een deel in handen van externe professionele
beheerders, die van het onderhoudsbeheer hun zakelijke professie hebben gemaakt.
Voor een ander deel is het beheer van gebouwen in handen van een eigen onderhoudsdienst in de
organisatie die de gebouwen in eigendom heeft.
Voor eigenaren en gebruikers geldt dat een aanzienlijk deel in onzekerheid leeft. Men heeft geen
duidelijk beeld van de actuele toestand. Ook weten zij vaak niet of dit vastgoed is afgestemd op de
eisen die door of vanuit het primaire bedrijfsproces aan deze gebouwen worden gesteld.
Gaat om het bieden van werkplekken, onderwijs, logies of het maken van producten.
Onzekerheid geldt in veel gevallen vooral voor bouwkundige zaken en in mindere mate voor
gebouwinstallaties. Dit heeft 4 redenen:
1. Als er iets mis is met de gebouwinstallaties, dan is dit meteen merkbaar. Dit heeft direct
gevolgen voor het primaire proces, intern transport of binnenklimaat.
2. In het kader van wet- en regelgevingen zijn er allerlei keuringen van de installaties
voorgeschreven.
3. Installatieonderhoud wordt vaak preventief en servicegericht uitgevoerd conform
onderhoudsvoorschriften van de fabrikant om storingen te voorkomen.
4. Bouwkundig onderhoud wordt vaak als een noodzakelijk kwaad gezien en alleen ad-hoc
aangepakt of als daar esthetisch gezien aanleiding toe is.
Organisaties gaan steeds meer stappen zetten om inzicht te krijgen in de technische en functionele
staat en om een professioneler onderhoudsmanagement vastgoed en beheer te realiseren.
Regelmatig laten adviseren door een specialist ten aanzien van diverse voorkomende
problemen. (veelal wordt men hiertoe gedwongen)
Werkprocessen worden steeds ingewikkelder doordat steeds meer beheer- en kwaliteitssystemen
noodzakelijk zijn. Veel organisaties kiezen er voor om zich te concentreren op hun kerntaken en de
uitvoering van onderhoud uit te besteden.
Dit zorgt voor een aanzienlijke taakverschuiving van tactische taken van de beheerorganisatie naar
de aannemingsbedrijven en naar advies- en ingenieursbureaus.
, 4.1.2 – Beheer en onderhoud, een managementproces
Beheer en onderhoud worden steeds meer onderdeel van het totaalproces.
Waar is het vastgoed voor bedoeld en welke unieke bijdrage levert het voor het primaire
bedrijfsproces?
- Enerzijds is het van belang dat medewerkers weten waar het management op de korte en
lange termijn met het vastgoed naartoe wil.
- Anderzijds moet het management inzicht hebben in de kosten, kwaliteit, functionaliteit en
acceptabele risico’s afgestemd op de verwachtingen van de vastgoedgebruikers en
stakeholders. Hierbij wordt ook steeds meer verwacht dat wordt nagedacht over de ambities
ten aanzien van verduurzaming en energiebesparing en hoe deze te borgen.
Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed stuit aan bij en houdt rekening met de strategie, de
missie, de visie en de doelen van de organisatie en haar stakeholders en geeft een concrete sturing
en invulling aan het beheer en onderhoud van het vastgoed.
Strategisch niveau
Op het strategische niveau vindt na de beslissing om te investeren in vastgoed de planvorming
plaats. Daarbij wordt de visie en de strategie voor de gehele voorraad vastgoedobjecten en voor
specifieke objecten in aansluiting op de bedrijfsdoelstellingen bepaald.
Dit niveau geeft richting aan de verdere uitwerking die plaatsvindt op het tactische niveau.
Tactisch niveau
Het tactische niveau is naast asset- en portefeuillemanager ook het domein van de asset- en
onderhoudsmanager vastgoed. Op dit niveau vindt de vertaling plaats van de strategie naar het
beleid en worden concrete plannen gemaakt voor de portefeuille en de financiële, bedrijfskundige
en/of maatschappelijke waarde en eisen in belang van de stakeholders.
Het geeft daardoor richting aan de onderhoudsstrategie, het onderhoudsbeleid en de exploitatie van
de gehele voorraad vastgoedobjecten.
In feite is het tactische niveau sturend en bepalen voor de wijze waarop met de instandhouding
wordt omgegaan, zowel kwalitatief als kwantitatief.
Operationeel niveau
Vanuit de voorbereidende plannen voor beheer en onderhoud wordt de uitvoering van diverse
specialistische opnames, onderhoudswerkzaamheden en beheertaken in gang gezet vanuit dit
operationele niveau.
Het gaat feitelijk om het organiseren van de instandhouding van het vastgoed en het uitvoeren van
de diverse technische, administratieve en algemene beheertaken, waaronder ook de servicegerichte
dienstverlening.
4.1.3 – Schema Asset- onderhoudsmanagement vastgoed
Bedrijfsdoelen en bedrijfsresultaten
Het speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed start met bedrijfsdoelen en
bedrijfsresultaten voor de eigenaar, gebruikers en stakeholders. Van daaruit is er de behoefte voor
het in stand houden of afstoten van bestaande vastgoedobjecten.
Op basis hiervan zal een organisatie in aansluiting op de bedrijfsdoelstellingen een strategisch plan
maken voor de gehele voorraad objecten.
Onderhoudsstrategieën en onderhoudsbeleid
Asset- en onderhoudsmanagers zorgen ervoor dat de uitgezette koers beleidsmatig wordt geborgd
en dat concrete plannen worden gemaakt voor de vastgoedobjecten. Deze concrete plannen worden
vertaald naar onderhoudsstrategieën en onderhoudsbeleid.
Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
Hoofdstuk 4 – Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed
4.1 – inleiding
Menselijke activiteiten leiden tot de behoefte aan verschillende soorten vastgoedobjecten en bij het
ontwikkelen of gebruik van vastgoed zijn diverse partijen betrokken. Deze partijen zijn van groot
belang in de beheerfase en hierbij moet rekening gehouden worden met de ontwikkelingen op
maatschappelijk, economisch, tactisch en markttechnisch vlak.
4.1.1 – Professioneel beheer
Het beheer van de vastgoedobjecten is voor een deel in handen van externe professionele
beheerders, die van het onderhoudsbeheer hun zakelijke professie hebben gemaakt.
Voor een ander deel is het beheer van gebouwen in handen van een eigen onderhoudsdienst in de
organisatie die de gebouwen in eigendom heeft.
Voor eigenaren en gebruikers geldt dat een aanzienlijk deel in onzekerheid leeft. Men heeft geen
duidelijk beeld van de actuele toestand. Ook weten zij vaak niet of dit vastgoed is afgestemd op de
eisen die door of vanuit het primaire bedrijfsproces aan deze gebouwen worden gesteld.
Gaat om het bieden van werkplekken, onderwijs, logies of het maken van producten.
Onzekerheid geldt in veel gevallen vooral voor bouwkundige zaken en in mindere mate voor
gebouwinstallaties. Dit heeft 4 redenen:
1. Als er iets mis is met de gebouwinstallaties, dan is dit meteen merkbaar. Dit heeft direct
gevolgen voor het primaire proces, intern transport of binnenklimaat.
2. In het kader van wet- en regelgevingen zijn er allerlei keuringen van de installaties
voorgeschreven.
3. Installatieonderhoud wordt vaak preventief en servicegericht uitgevoerd conform
onderhoudsvoorschriften van de fabrikant om storingen te voorkomen.
4. Bouwkundig onderhoud wordt vaak als een noodzakelijk kwaad gezien en alleen ad-hoc
aangepakt of als daar esthetisch gezien aanleiding toe is.
Organisaties gaan steeds meer stappen zetten om inzicht te krijgen in de technische en functionele
staat en om een professioneler onderhoudsmanagement vastgoed en beheer te realiseren.
Regelmatig laten adviseren door een specialist ten aanzien van diverse voorkomende
problemen. (veelal wordt men hiertoe gedwongen)
Werkprocessen worden steeds ingewikkelder doordat steeds meer beheer- en kwaliteitssystemen
noodzakelijk zijn. Veel organisaties kiezen er voor om zich te concentreren op hun kerntaken en de
uitvoering van onderhoud uit te besteden.
Dit zorgt voor een aanzienlijke taakverschuiving van tactische taken van de beheerorganisatie naar
de aannemingsbedrijven en naar advies- en ingenieursbureaus.
, 4.1.2 – Beheer en onderhoud, een managementproces
Beheer en onderhoud worden steeds meer onderdeel van het totaalproces.
Waar is het vastgoed voor bedoeld en welke unieke bijdrage levert het voor het primaire
bedrijfsproces?
- Enerzijds is het van belang dat medewerkers weten waar het management op de korte en
lange termijn met het vastgoed naartoe wil.
- Anderzijds moet het management inzicht hebben in de kosten, kwaliteit, functionaliteit en
acceptabele risico’s afgestemd op de verwachtingen van de vastgoedgebruikers en
stakeholders. Hierbij wordt ook steeds meer verwacht dat wordt nagedacht over de ambities
ten aanzien van verduurzaming en energiebesparing en hoe deze te borgen.
Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed stuit aan bij en houdt rekening met de strategie, de
missie, de visie en de doelen van de organisatie en haar stakeholders en geeft een concrete sturing
en invulling aan het beheer en onderhoud van het vastgoed.
Strategisch niveau
Op het strategische niveau vindt na de beslissing om te investeren in vastgoed de planvorming
plaats. Daarbij wordt de visie en de strategie voor de gehele voorraad vastgoedobjecten en voor
specifieke objecten in aansluiting op de bedrijfsdoelstellingen bepaald.
Dit niveau geeft richting aan de verdere uitwerking die plaatsvindt op het tactische niveau.
Tactisch niveau
Het tactische niveau is naast asset- en portefeuillemanager ook het domein van de asset- en
onderhoudsmanager vastgoed. Op dit niveau vindt de vertaling plaats van de strategie naar het
beleid en worden concrete plannen gemaakt voor de portefeuille en de financiële, bedrijfskundige
en/of maatschappelijke waarde en eisen in belang van de stakeholders.
Het geeft daardoor richting aan de onderhoudsstrategie, het onderhoudsbeleid en de exploitatie van
de gehele voorraad vastgoedobjecten.
In feite is het tactische niveau sturend en bepalen voor de wijze waarop met de instandhouding
wordt omgegaan, zowel kwalitatief als kwantitatief.
Operationeel niveau
Vanuit de voorbereidende plannen voor beheer en onderhoud wordt de uitvoering van diverse
specialistische opnames, onderhoudswerkzaamheden en beheertaken in gang gezet vanuit dit
operationele niveau.
Het gaat feitelijk om het organiseren van de instandhouding van het vastgoed en het uitvoeren van
de diverse technische, administratieve en algemene beheertaken, waaronder ook de servicegerichte
dienstverlening.
4.1.3 – Schema Asset- onderhoudsmanagement vastgoed
Bedrijfsdoelen en bedrijfsresultaten
Het speelveld Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed start met bedrijfsdoelen en
bedrijfsresultaten voor de eigenaar, gebruikers en stakeholders. Van daaruit is er de behoefte voor
het in stand houden of afstoten van bestaande vastgoedobjecten.
Op basis hiervan zal een organisatie in aansluiting op de bedrijfsdoelstellingen een strategisch plan
maken voor de gehele voorraad objecten.
Onderhoudsstrategieën en onderhoudsbeleid
Asset- en onderhoudsmanagers zorgen ervoor dat de uitgezette koers beleidsmatig wordt geborgd
en dat concrete plannen worden gemaakt voor de vastgoedobjecten. Deze concrete plannen worden
vertaald naar onderhoudsstrategieën en onderhoudsbeleid.
