Samenvatting Grondbeleid en grondexploitatie
,Slides
Week 1
Bij grond is er onderscheid tussen grondbeleid en grondexploitatie. Grondbeleid
gaat om het ruimtelijk beleid en om strategieën. Grondexploitatie gaat om geld en
risico’s.
De essentie van grondbeleid en grondexploitatie is de bouwgrondproductie:
voldoende gronden beschikbaar krijgen die nodig zijn om ruimtelijke of
maatschappelijke doelstellingen te kunnen behalen.
Het vastgoed ontwikkelproces begint bij 0 en gaat naar 100. Het vastgoed
rekenproces rekent terug van 100 naar 0.
Grondbeleid is relevant omdat je met kennis van grondbeleid een gesprekspartner
wordt in plaats van een ontvanger van een mededelingenblad. Met grondbeleid
stuurt de gemeente veranderingen in het grondgebruik. Het is geen doel op zich,
maar een sturingsinstrument voor de ruimtelijke ordening.
Grondbeleid: een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Hierdoor kan
de gemeente het bereiken van haar eigen doelstellingen veiligstellen.
Grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan (de inkoop,
bewerking en afzet van bouwgrond op plaatsen waar verandering in het
grondgebruik moet plaatsvinden.
De kerndoelen van grondbeleid zijn: 1) het bevorderen van het gewenste
ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit en 2) het bevorderen van een
rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten.
In de nota grondbeleid wordt de manier vastgelegd waarop doelstellingen per
locatie kunnen worden bereikt, met welke middelen en binnen welke
randvoorwaarden.
De gemeenteraad stelt de kaders en controleert, het college van BW voert uit. Het
is belangrijk dat het BW de juiste en volledige informatie op het goede moment
verstrekt zodat de gemeenteraad haar eigen taken uit kan voeren.
In het Besluit begroting en verantwoording (BBV) staat dat de commissie BBV
verantwoordelijk is voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV.
In een grondexploitatie (grex) kan op verschillende manieren gestuurd worden:
tijdsverloop, grondopbrengsten, parameters, het programma (verdichting,
verdunning) en kosten.
Input voor de grex wordt geleverd door: het programma, partijen, de fysieke
leefomgeving, financiën, fasering en parameters.
De grex zelf bestaat uit verwerving, productie, beheer en uitgifte.
,Een complex is één geheel in exploitatie gebracht of te brengen gronden
Er zijn twee soorten complexen. 1) complexen in eigen beheer (eigendom van en
ontwikkeling door de gemeente). 2) complex in ontwikkeling door derden (gronden
wel eigendom van de gemeente, maar ontwikkeling door derden).
Het bezit van grond kan in de volgende activa: 1) materiële vaste activa: de grond
heeft een vaste functie. Denk aan ondergrond van gebouwen of wegen. 2) voorraad
grond: gronden die worden aangehouden om te worden verkocht. 3) onderhanden
werk: bouwgrond in exploitatie (BIE).
Het grondbedrijf is een administratieve entiteit en is een instrument om doelen op
het gebied van bijvoorbeeld ruimtelijke ontwikkeling te bereiken. Het grondbedrijf
stelt jaarlijks een MPG (meerjarenperspectief grondexploitaties op, met daarin het
te verwachten resultaat IEGG (in exploitatie genomen gronden), het te verwachten
resultaat NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden), het risicoprofiel van het
grondbedrijf en de ontwikkeling van reserve van het grondbedrijf.
Het grondbedrijf wordt financieel gevoed met geld uit het gemeentefonds,
specifieke uitkeringen en belastingen en heffingen. Ook komt er geld binnen door
verkoop van gronden. Er gaat geld uit door aankoop van gronden.
Het weerstandsvermogen is het vermogen van de onderneming om niet
gestructureerde financiële tegenvallers te kunnen opvangen zonder dat de
financiële positie van de organisatie direct in gevaar komt en financiële
noodmaatregelen noodzakelijk zijn. Oftewel: hoeveel vet zit er op de botten.
De beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit de volgende onderdelen: 1) post
onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen. 2) eventuele winstverwachting van
grondexploitatiebegrotingen. 3) Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Het
weerstandsvermogen (WV) wordt berekend door de weerstandscapaciteit (WC) te
delen door het risicobedrag (RB). Dus: WV=WC/RB. Voor het grondbedrijf moet de
weerstandscapaciteit groter zijn dan het risicobedrag, de uitkomst moet dus hoger
zijn dan 1.
De weerstandscapaciteit bestaat uit 1) reserves, 2) bezuinigingsmogelijkheden en
3) onbenutte belastingcapaciteit.
Het grondexploitatierisico is de verhouding van de waarde van de grond tot de
totale (geraamde) baten. A=<20%: minst risicovol. B=20-35%: matig risico.
C=>30%: zeer risicovol.
Gebiedsontwikkeling kent vier fasen. 1) initiatieffase. 2) haalbaarheidsfase: visie en
programma en de planuitwerking. 3) realisatiefase: grondexploitatie,
projectontwikkeling en bouwexploitatie. 4) beheerfase.
Bij de keuze voor de vorm van grondbeleid spelen een rol: potentie, urgentie,
invloed, positie, financiële mogelijkheden, risico’s, politieke keuze, organisatie en
snelheid.
, De exploitatie bij een ontwikkeling bestaat uit de grondexploitatie (verwerving,
sloop, bouwrijp en woonrijp maken) en de opstalexploitatie, ook wel
vastgoedexploitatie (bouw- en ontwerpkosten versus opbrengsten uit verhuur of
verkoop).
Week 2
Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de regiefunctie, heeft ze meer
zeggenschap over de kwaliteit, de programmering en het bouwtempo en komt de
waardestijging ten gunste van de maatschappij. Nadele is wel dat er meer financiële
risico’s worden gelopen.
De instrumenten van actief grondbeleid zijn: verwerving, onteigening, wet
voorkeursrecht gemeenten. Voorafgaand aan de daadwerkelijke ontwikkeling is
tijdelijke verhuur of een pachtovereenkomst een optie. Gebruik wordt gemaakt van
een gronduitgiftenovereenkomst en het grondprijsbeleid.
De verwerving van grond kan strategisch of minnelijk zijn. Strategisch is als de
grond nog koud of lauw is; er zijn plannen maar die zijn niet of nauwelijks bekend.
Minnelijk is wanneer de grond warm is; het is bekend dat op die locatie concrete
plannen zijn. Warme grond is duurder. Minnelijk overleg vraagt dan ook om subtiel
onderhandelen. Het onderhandelen kan makkelijker gaan als er ruilgronden buiten
het ontwikkelgebied zijn.
Het nadeel van verwerving is dat het meer risico heeft (want actief grondbeleid) en
er moet dus ook voldoende weerstandvermogen zijn.
Er zijn meerdere manieren om de grondwaarde te bepalen. De kostprijsbenadering
en de marktwaardebenadering. Deze laatste bestaat uit de residuele grondwaarde,
de grondquote en de vergelijkingsmethode.
Bij passief of faciliterend grondbeleid stelt de gemeente de kaders en bewaakt de
naleving ervan, met name via het bestemmingsplan. Het voordeel is dat de
gemeente daardoor nauwelijks financiële risico’s heeft, wat gunstig is voor het
weerstandsvermogen en de weerstandcapaciteit. Instrumenten zijn:
omgevingsvisie, omgevingsplan, exploitatieplan of kostenverhaal, leges, planschade
en eventueel onteigening. Dit laatste alleen als een grondeigenaar niet wil
verkopen, maar de ontwikkeling wel van maatschappelijk belang is. De gemeente
neemt dan daarin alsnog een actieve rol aan.
Instrumenten van grondbeleid zijn via het privaatrecht de koop en ruil van grond.
Via het publiekrecht het voorkeursrecht, onteigening en herverkaveling. Via zowel
publiek- als privaatrecht: kavelruil.
Instrumenten voor het kostenverhaal zijn via het privaatrecht: de grondexploitatie,
PPS, anterieure en posterieure overeenkomst over het kostenverhaal en financiële
bijdragen. Via het publiekrecht: kostenverhaal, afdwingbare financiële bijdragen aan
ontwikkelingen en korting bij herverkaveling.
,Slides
Week 1
Bij grond is er onderscheid tussen grondbeleid en grondexploitatie. Grondbeleid
gaat om het ruimtelijk beleid en om strategieën. Grondexploitatie gaat om geld en
risico’s.
De essentie van grondbeleid en grondexploitatie is de bouwgrondproductie:
voldoende gronden beschikbaar krijgen die nodig zijn om ruimtelijke of
maatschappelijke doelstellingen te kunnen behalen.
Het vastgoed ontwikkelproces begint bij 0 en gaat naar 100. Het vastgoed
rekenproces rekent terug van 100 naar 0.
Grondbeleid is relevant omdat je met kennis van grondbeleid een gesprekspartner
wordt in plaats van een ontvanger van een mededelingenblad. Met grondbeleid
stuurt de gemeente veranderingen in het grondgebruik. Het is geen doel op zich,
maar een sturingsinstrument voor de ruimtelijke ordening.
Grondbeleid: een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt. Hierdoor kan
de gemeente het bereiken van haar eigen doelstellingen veiligstellen.
Grondexploitatie is de financiële vertaling van een ruimtelijk plan (de inkoop,
bewerking en afzet van bouwgrond op plaatsen waar verandering in het
grondgebruik moet plaatsvinden.
De kerndoelen van grondbeleid zijn: 1) het bevorderen van het gewenste
ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit en 2) het bevorderen van een
rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten.
In de nota grondbeleid wordt de manier vastgelegd waarop doelstellingen per
locatie kunnen worden bereikt, met welke middelen en binnen welke
randvoorwaarden.
De gemeenteraad stelt de kaders en controleert, het college van BW voert uit. Het
is belangrijk dat het BW de juiste en volledige informatie op het goede moment
verstrekt zodat de gemeenteraad haar eigen taken uit kan voeren.
In het Besluit begroting en verantwoording (BBV) staat dat de commissie BBV
verantwoordelijk is voor een eenduidige uitvoering en toepassing van het BBV.
In een grondexploitatie (grex) kan op verschillende manieren gestuurd worden:
tijdsverloop, grondopbrengsten, parameters, het programma (verdichting,
verdunning) en kosten.
Input voor de grex wordt geleverd door: het programma, partijen, de fysieke
leefomgeving, financiën, fasering en parameters.
De grex zelf bestaat uit verwerving, productie, beheer en uitgifte.
,Een complex is één geheel in exploitatie gebracht of te brengen gronden
Er zijn twee soorten complexen. 1) complexen in eigen beheer (eigendom van en
ontwikkeling door de gemeente). 2) complex in ontwikkeling door derden (gronden
wel eigendom van de gemeente, maar ontwikkeling door derden).
Het bezit van grond kan in de volgende activa: 1) materiële vaste activa: de grond
heeft een vaste functie. Denk aan ondergrond van gebouwen of wegen. 2) voorraad
grond: gronden die worden aangehouden om te worden verkocht. 3) onderhanden
werk: bouwgrond in exploitatie (BIE).
Het grondbedrijf is een administratieve entiteit en is een instrument om doelen op
het gebied van bijvoorbeeld ruimtelijke ontwikkeling te bereiken. Het grondbedrijf
stelt jaarlijks een MPG (meerjarenperspectief grondexploitaties op, met daarin het
te verwachten resultaat IEGG (in exploitatie genomen gronden), het te verwachten
resultaat NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden), het risicoprofiel van het
grondbedrijf en de ontwikkeling van reserve van het grondbedrijf.
Het grondbedrijf wordt financieel gevoed met geld uit het gemeentefonds,
specifieke uitkeringen en belastingen en heffingen. Ook komt er geld binnen door
verkoop van gronden. Er gaat geld uit door aankoop van gronden.
Het weerstandsvermogen is het vermogen van de onderneming om niet
gestructureerde financiële tegenvallers te kunnen opvangen zonder dat de
financiële positie van de organisatie direct in gevaar komt en financiële
noodmaatregelen noodzakelijk zijn. Oftewel: hoeveel vet zit er op de botten.
De beschikbare weerstandscapaciteit bestaat uit de volgende onderdelen: 1) post
onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen. 2) eventuele winstverwachting van
grondexploitatiebegrotingen. 3) Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG). Het
weerstandsvermogen (WV) wordt berekend door de weerstandscapaciteit (WC) te
delen door het risicobedrag (RB). Dus: WV=WC/RB. Voor het grondbedrijf moet de
weerstandscapaciteit groter zijn dan het risicobedrag, de uitkomst moet dus hoger
zijn dan 1.
De weerstandscapaciteit bestaat uit 1) reserves, 2) bezuinigingsmogelijkheden en
3) onbenutte belastingcapaciteit.
Het grondexploitatierisico is de verhouding van de waarde van de grond tot de
totale (geraamde) baten. A=<20%: minst risicovol. B=20-35%: matig risico.
C=>30%: zeer risicovol.
Gebiedsontwikkeling kent vier fasen. 1) initiatieffase. 2) haalbaarheidsfase: visie en
programma en de planuitwerking. 3) realisatiefase: grondexploitatie,
projectontwikkeling en bouwexploitatie. 4) beheerfase.
Bij de keuze voor de vorm van grondbeleid spelen een rol: potentie, urgentie,
invloed, positie, financiële mogelijkheden, risico’s, politieke keuze, organisatie en
snelheid.
, De exploitatie bij een ontwikkeling bestaat uit de grondexploitatie (verwerving,
sloop, bouwrijp en woonrijp maken) en de opstalexploitatie, ook wel
vastgoedexploitatie (bouw- en ontwerpkosten versus opbrengsten uit verhuur of
verkoop).
Week 2
Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de regiefunctie, heeft ze meer
zeggenschap over de kwaliteit, de programmering en het bouwtempo en komt de
waardestijging ten gunste van de maatschappij. Nadele is wel dat er meer financiële
risico’s worden gelopen.
De instrumenten van actief grondbeleid zijn: verwerving, onteigening, wet
voorkeursrecht gemeenten. Voorafgaand aan de daadwerkelijke ontwikkeling is
tijdelijke verhuur of een pachtovereenkomst een optie. Gebruik wordt gemaakt van
een gronduitgiftenovereenkomst en het grondprijsbeleid.
De verwerving van grond kan strategisch of minnelijk zijn. Strategisch is als de
grond nog koud of lauw is; er zijn plannen maar die zijn niet of nauwelijks bekend.
Minnelijk is wanneer de grond warm is; het is bekend dat op die locatie concrete
plannen zijn. Warme grond is duurder. Minnelijk overleg vraagt dan ook om subtiel
onderhandelen. Het onderhandelen kan makkelijker gaan als er ruilgronden buiten
het ontwikkelgebied zijn.
Het nadeel van verwerving is dat het meer risico heeft (want actief grondbeleid) en
er moet dus ook voldoende weerstandvermogen zijn.
Er zijn meerdere manieren om de grondwaarde te bepalen. De kostprijsbenadering
en de marktwaardebenadering. Deze laatste bestaat uit de residuele grondwaarde,
de grondquote en de vergelijkingsmethode.
Bij passief of faciliterend grondbeleid stelt de gemeente de kaders en bewaakt de
naleving ervan, met name via het bestemmingsplan. Het voordeel is dat de
gemeente daardoor nauwelijks financiële risico’s heeft, wat gunstig is voor het
weerstandsvermogen en de weerstandcapaciteit. Instrumenten zijn:
omgevingsvisie, omgevingsplan, exploitatieplan of kostenverhaal, leges, planschade
en eventueel onteigening. Dit laatste alleen als een grondeigenaar niet wil
verkopen, maar de ontwikkeling wel van maatschappelijk belang is. De gemeente
neemt dan daarin alsnog een actieve rol aan.
Instrumenten van grondbeleid zijn via het privaatrecht de koop en ruil van grond.
Via het publiekrecht het voorkeursrecht, onteigening en herverkaveling. Via zowel
publiek- als privaatrecht: kavelruil.
Instrumenten voor het kostenverhaal zijn via het privaatrecht: de grondexploitatie,
PPS, anterieure en posterieure overeenkomst over het kostenverhaal en financiële
bijdragen. Via het publiekrecht: kostenverhaal, afdwingbare financiële bijdragen aan
ontwikkelingen en korting bij herverkaveling.
