Huurrecht week 1 - Inleiding
In deze week wordt een inleiding op het huurrecht gegeven, te beginnen met de plaats van
het huurrecht in het BW. Heb je het over het Burgerlijk Wetboek, dan heb je het over de
gelaagde structuur. Je verkent de toepasselijke rechtsregels
(dwingend/semi-dwingend/aanvullend), de definitie van huur en verhuur alsook typen
huurovereenkomsten. Je legt de basis voor de verhuur van een woonruimte maar kijkt ook
even naar de huur van objecten, anders dan woonruimte en bedrijfsruimte. Nu vooral het
huren van woonruimten en bedrijfsruimte leiden tot gerechtelijke procedures waar de
bijstand van een HBO-jurist in is gewenst, richt je je in dit vak naast de woonruimte ook op
de bedrijfsruimte.
Leerdoelen:
Je bezit de benodigde kennis en vaardigheden van deze inleiding als je:
- Woonruimte, bedrijfsruimte en andersoortige ruimte als huurobject in een casus kan
herkennen;
- Kan uitleggen aan een natuurlijk persoon welke verplichtingen hij heeft met
betrekking tot een huurobject;
- Kan uitleggen aan een woningbouwvereniging of particuliere verhuurder welke
verplichtingen hij heeft met betrekking tot zijn huurobjecten;
- Contractbepalingen uit een huurovereenkomst kan beoordelen op hun geldigheid
aan de hand van de relevante dwingende/semi-dwingende en aanvullende
wetsartikelen;
- Diverse servicekosten kan beoordelen op hun rechtsgeldigheid;
- Onredelijke bedingen kan herkennen;
- Aan de hand van een standaardovereenkomst een huurovereenkomst kan opstellen.
Literatuur:
- Huurrecht begrepen: hoofdstuk 2 paragraaf 1 t/m 4 en hoofdstuk 4 paragraaf 10 t/m
11.
Verder bezoek je de volgende websites:
- Besluit Kleine Herstellingen
- Vereniging Woningcorporaties
- Huurteam Utrecht
- Woningbouwvereniging De Sleutels
- Modellen huurovereenkomsten
Opdracht: Na bestudering van het lesmateriaal maak je een overzicht van de doelstellingen
en verplichtingen van de verhuurder en de huurder. Met dit overzicht maak je de online
vragen. Nu ben je goed voorbereid voor het werkcollege.
Antwoorden online vragen
Vraag 1
Hoe is huur te definiëren?
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere
partij, de huurder, om een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder
zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 lid 1 BW).
,Vraag 2
Hoe is woonruimte te definiëren?
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als
zelfstandige dan wel niet zelfstandige woonruimte is verhuurd, dan wel een woonwagen of
een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden, (art. 7:233 BW).
Vraag 3
Welke regeling(en) is (zijn) van toepassing op de huurovereenkomst met betrekking tot een:
1. Eengezinswoning
2. Kamer in een woning die bestaat uit meerdere afzonderlijk verhuurde kamers
3. Winkel
4. Kerk
5. Kantoor
Ga uit van de volgende regelingen:
a = art. 7:201-231 BW (m.u.v. art. 7:230a BW)
b = art. 7:232-245 BW
c = art. 7:246-265 BW
d = art. 7:266-282 BW
e = art. 7:290-310 BW
f = art. 7:230a BW
1 = art. 7:201-231 BW (m.u.v. art. 7:230a BW)
2 = art. 7:230a BW
3 = art. 7:201-231 (m.u.v. art. 7:230a BW) BW en art. 7:230a BW
4 = art. 7:201-231 BW en art. 7:230a BW
5 = art. 7:201-231 BW en art. 7:230a BW
Aantekeningen werkcollege 1
Relevante wet- en regelgeving: artikel 22 lid 2 Gw, Woningwet 2015 (Wonw), Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting, Bouwbesluit, Huisvestingswet, Leegstandwet, Wet
op de huurtoeslag, Overlegwet (WOHV), Besluit Kleine Herstellingen.
Woonruimte: artikel 7:232-282 BW en ook de algemene bepalingen van artikel 7:201-231
BW zijn van toepassing.
Bedrijfsruimte: artikel 7:290-310 BW.
Gebouw onroerende zaak
- De werking van (dwingend) huurrecht is als hoofdregel afhankelijk van het antwoord
op de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak.
- Naar de maatstaf van artikel 3:3 BW is een zaak onroerend ingeval deze duurzaam
met de grond is verenigd; dit kan ook het geval zijn waar de zaak volgens de naar
buiten kenbare bedoeling van de bouwer naar zijn aard en inrichting bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven.
, Overzicht van de toepasselijke regelingen van de diverse objecten
- Roerende zaken, gebouwd of ongebouwd artikel 7:201-231 BW.
- Onroerende zaken, gebouwd of ongebouwd artikel 7:201-231 BW.
- Vermogensrechten artikel 7:201-231 BW.
- Gebouwde roerende zaken die als woning zijn verhuurd artikel 7:232-282 BW.
Opdracht 1 - Huurovereenkomst.
Modelovereenkomsten op https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/ bestuderen
en aan de hand van deze modellen onderstaande vragen beantwoorden.
1. Waarom is er een verschil tussen een onzelfstandige woonruimte en zelfstandige
woonruimte?
Verschillende rechten en plichten zoals bijvoorbeeld geen huurtoeslag bij een onzelfstandige
woonruimte. Het kenmerkende verschil zit in de huurbescherming, bij een onzelfstandige
woonruimte bouw je niet zonder meer huurbescherming op.
2. Waarom dient de verhuurder bij opzegging de huurder en de medehuurder apart aan te
schrijven?
Omdat de medeverhuurder net als de huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming
van verplichtingen.
3. Wat is het belang van een inspectierapport?
Je hebt de plicht als huurder om de staat van de woning of datgene wat je huurt bij vertrek
als zodanig op te leveren als bij aanvang.
4. Dienen de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst gelijktijdig met de
huurovereenkomst te worden verstrekt of vooraf? En waarom?
Vooraf, anders kunnen ze vernietigd worden.
5. Wat verstaan we onder huurbescherming?
Huurbescherming betekent dat de verhuurder niet zomaar de huur op kan zeggen.
6. Wat is geliberaliseerde huur?
De vrije sector, dit is terug te vinden op pagina 4 van de handleiding onder het kopje
huurprijs.
7. Is een boetebepaling inhoudende een boete van €40 per dag, met een maximum van
€10.000 redelijk?
Zie onder boetebepaling op pagina 6 van de handleiding.
8. Betaalt een huurder onroerendezaakbelasting of waterschapsbelasting? Waaruit blijkt
dat?
Als huurder betaal je vaak minder onroerendezaakbelasting omdat je geen eigendomsrecht
hebt over de woning. Daarnaast betaal je als huurder ook waterschapsbelasting.
9. Beschrijf een legale onderhuur.
De wet geeft de mogelijkheid om een deel van je zelfstandige woonruimte onder te
verhuren artikel 7:244 BW.
10. Beschrijf een beëindiging door opzegging in stappen.
1. De verhuurder moet schriftelijk en aangetekend aanzeggen. De huurder mag dit ook
per e-mail doen of in zijn/haar online dossier. De verhuurder moet een
opzegginsgrond hebben want anders is de opzegging nietig. Een huurder hoeft geen
opzeggingsgrond hebben.
In deze week wordt een inleiding op het huurrecht gegeven, te beginnen met de plaats van
het huurrecht in het BW. Heb je het over het Burgerlijk Wetboek, dan heb je het over de
gelaagde structuur. Je verkent de toepasselijke rechtsregels
(dwingend/semi-dwingend/aanvullend), de definitie van huur en verhuur alsook typen
huurovereenkomsten. Je legt de basis voor de verhuur van een woonruimte maar kijkt ook
even naar de huur van objecten, anders dan woonruimte en bedrijfsruimte. Nu vooral het
huren van woonruimten en bedrijfsruimte leiden tot gerechtelijke procedures waar de
bijstand van een HBO-jurist in is gewenst, richt je je in dit vak naast de woonruimte ook op
de bedrijfsruimte.
Leerdoelen:
Je bezit de benodigde kennis en vaardigheden van deze inleiding als je:
- Woonruimte, bedrijfsruimte en andersoortige ruimte als huurobject in een casus kan
herkennen;
- Kan uitleggen aan een natuurlijk persoon welke verplichtingen hij heeft met
betrekking tot een huurobject;
- Kan uitleggen aan een woningbouwvereniging of particuliere verhuurder welke
verplichtingen hij heeft met betrekking tot zijn huurobjecten;
- Contractbepalingen uit een huurovereenkomst kan beoordelen op hun geldigheid
aan de hand van de relevante dwingende/semi-dwingende en aanvullende
wetsartikelen;
- Diverse servicekosten kan beoordelen op hun rechtsgeldigheid;
- Onredelijke bedingen kan herkennen;
- Aan de hand van een standaardovereenkomst een huurovereenkomst kan opstellen.
Literatuur:
- Huurrecht begrepen: hoofdstuk 2 paragraaf 1 t/m 4 en hoofdstuk 4 paragraaf 10 t/m
11.
Verder bezoek je de volgende websites:
- Besluit Kleine Herstellingen
- Vereniging Woningcorporaties
- Huurteam Utrecht
- Woningbouwvereniging De Sleutels
- Modellen huurovereenkomsten
Opdracht: Na bestudering van het lesmateriaal maak je een overzicht van de doelstellingen
en verplichtingen van de verhuurder en de huurder. Met dit overzicht maak je de online
vragen. Nu ben je goed voorbereid voor het werkcollege.
Antwoorden online vragen
Vraag 1
Hoe is huur te definiëren?
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere
partij, de huurder, om een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder
zich verbindt tot een tegenprestatie (art. 7:201 lid 1 BW).
,Vraag 2
Hoe is woonruimte te definiëren?
Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als
zelfstandige dan wel niet zelfstandige woonruimte is verhuurd, dan wel een woonwagen of
een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden, (art. 7:233 BW).
Vraag 3
Welke regeling(en) is (zijn) van toepassing op de huurovereenkomst met betrekking tot een:
1. Eengezinswoning
2. Kamer in een woning die bestaat uit meerdere afzonderlijk verhuurde kamers
3. Winkel
4. Kerk
5. Kantoor
Ga uit van de volgende regelingen:
a = art. 7:201-231 BW (m.u.v. art. 7:230a BW)
b = art. 7:232-245 BW
c = art. 7:246-265 BW
d = art. 7:266-282 BW
e = art. 7:290-310 BW
f = art. 7:230a BW
1 = art. 7:201-231 BW (m.u.v. art. 7:230a BW)
2 = art. 7:230a BW
3 = art. 7:201-231 (m.u.v. art. 7:230a BW) BW en art. 7:230a BW
4 = art. 7:201-231 BW en art. 7:230a BW
5 = art. 7:201-231 BW en art. 7:230a BW
Aantekeningen werkcollege 1
Relevante wet- en regelgeving: artikel 22 lid 2 Gw, Woningwet 2015 (Wonw), Besluit
toegelaten instellingen volkshuisvesting, Bouwbesluit, Huisvestingswet, Leegstandwet, Wet
op de huurtoeslag, Overlegwet (WOHV), Besluit Kleine Herstellingen.
Woonruimte: artikel 7:232-282 BW en ook de algemene bepalingen van artikel 7:201-231
BW zijn van toepassing.
Bedrijfsruimte: artikel 7:290-310 BW.
Gebouw onroerende zaak
- De werking van (dwingend) huurrecht is als hoofdregel afhankelijk van het antwoord
op de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak.
- Naar de maatstaf van artikel 3:3 BW is een zaak onroerend ingeval deze duurzaam
met de grond is verenigd; dit kan ook het geval zijn waar de zaak volgens de naar
buiten kenbare bedoeling van de bouwer naar zijn aard en inrichting bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven.
, Overzicht van de toepasselijke regelingen van de diverse objecten
- Roerende zaken, gebouwd of ongebouwd artikel 7:201-231 BW.
- Onroerende zaken, gebouwd of ongebouwd artikel 7:201-231 BW.
- Vermogensrechten artikel 7:201-231 BW.
- Gebouwde roerende zaken die als woning zijn verhuurd artikel 7:232-282 BW.
Opdracht 1 - Huurovereenkomst.
Modelovereenkomsten op https://roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/ bestuderen
en aan de hand van deze modellen onderstaande vragen beantwoorden.
1. Waarom is er een verschil tussen een onzelfstandige woonruimte en zelfstandige
woonruimte?
Verschillende rechten en plichten zoals bijvoorbeeld geen huurtoeslag bij een onzelfstandige
woonruimte. Het kenmerkende verschil zit in de huurbescherming, bij een onzelfstandige
woonruimte bouw je niet zonder meer huurbescherming op.
2. Waarom dient de verhuurder bij opzegging de huurder en de medehuurder apart aan te
schrijven?
Omdat de medeverhuurder net als de huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming
van verplichtingen.
3. Wat is het belang van een inspectierapport?
Je hebt de plicht als huurder om de staat van de woning of datgene wat je huurt bij vertrek
als zodanig op te leveren als bij aanvang.
4. Dienen de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst gelijktijdig met de
huurovereenkomst te worden verstrekt of vooraf? En waarom?
Vooraf, anders kunnen ze vernietigd worden.
5. Wat verstaan we onder huurbescherming?
Huurbescherming betekent dat de verhuurder niet zomaar de huur op kan zeggen.
6. Wat is geliberaliseerde huur?
De vrije sector, dit is terug te vinden op pagina 4 van de handleiding onder het kopje
huurprijs.
7. Is een boetebepaling inhoudende een boete van €40 per dag, met een maximum van
€10.000 redelijk?
Zie onder boetebepaling op pagina 6 van de handleiding.
8. Betaalt een huurder onroerendezaakbelasting of waterschapsbelasting? Waaruit blijkt
dat?
Als huurder betaal je vaak minder onroerendezaakbelasting omdat je geen eigendomsrecht
hebt over de woning. Daarnaast betaal je als huurder ook waterschapsbelasting.
9. Beschrijf een legale onderhuur.
De wet geeft de mogelijkheid om een deel van je zelfstandige woonruimte onder te
verhuren artikel 7:244 BW.
10. Beschrijf een beëindiging door opzegging in stappen.
1. De verhuurder moet schriftelijk en aangetekend aanzeggen. De huurder mag dit ook
per e-mail doen of in zijn/haar online dossier. De verhuurder moet een
opzegginsgrond hebben want anders is de opzegging nietig. Een huurder hoeft geen
opzeggingsgrond hebben.
