Bouwrecht en
gebiedsontwikkeling
College 1
Begrip bouwrecht:
- Bouwrecht is een functioneel vak; functioneel vak richt zich op 1 bepaalde activiteit.
- Gericht op alle juridische aspecten in het kader en (mede) in verband met het
bouwproces
- ‘Bouwrecht’ is daarmee een breed rechtsgebied. Vooral omdat het zowel
publiekrechtelijk als privaatrecht is.
- Gebruikelijk onderscheid: publiekrechtelijk versus privaatrechtelijk bouwrecht
- Beide worden beoefend door de Stichting Instituut voor Bouwrecht (IBR)
- Leerstoelen Bouwrecht vanwege het IBR – waaronder aan de RuG
Publiekrechtelijk bouwrecht: algemene bestuursrecht (awb), ruimtelijk bestuursrecht (wro),
bouwrechtelijk relevant milieurecht (milieubeheer, geluidhinder, bodembeheer), recht rond
grondbeleid, veel daarvan wordt gebundeld in de Omgevingswet (voorziene invoering 1
januari 2022, is een flinke uitdaging of het gaat lukken 1 jan 2022)
Publiek rechtelijk bouwrecht gaat voornamelijk over het scheppen van de voorwaarde om
een bouwproject te kunnen realiseren, om iets tot stand te kunnen brengen.
In het privaatrecht gaat het veel meer over; om welke verhoudingen gelden er nu tussen
opdrachtgevers en opdrachtnemers in het kader van die bouw.
Privaatrechtelijk bouwrecht: hoofdzakelijk aanbestedingsrecht en bouwcontractenrecht.
Tot 2016/2017: vak Bouwrecht primair privaatrechtelijk. Sinds collegejaar 2017/2018: meer
een combinatie van publiekrecht en privaatrecht door verschuiving accent naar
gebiedsontwikkeling.
- Huidige opzet sluit beter aan op de vakgroep staatsrecht, bestuursrecht en
bestuurskunde.
- Huidige opzet sluit beter aan bij de kennisbehoefte vanuit Ruimtelijke
Wetenschappen.
- Huidige opzet is mede resultaat van navraag tijdens collegejaar 2016/2017 jaar.
- Bij de huidige opzet past de voorgeschreven literatuur: het Juridisch Handboek
gebiedsontwikkeling.
Begrip gebiedsontwikkeling:
Er is geen eenduidige definitie van. Het begrip kwam op in de tijd van grote
gebiedsontwikkeling en toen het geld in overvloed was; vinex wijken.
Definitie in Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling: “Gebiedsontwikkeling is een integraal,
ruimtelijk veranderingsproces, mede in relatie tot het daarop volgende beheer, waarbij de
bestemming en/of de inrichting zodanig wijzigen dat daarvoor van overheidswege in elk
1
,geval planologische medewerking noodzakelijk is en daarnaast zowel aan publieke als aan
private zijde sprake is van privaatrechtelijke betrokkenheid”
2
,Er worden dus wel een paar voorwaarden genoemd:
1. het moet integraal zijn, dus een heel gebied.
2. Het moet niet al passen binnen het huidige bestemmingsplan,
3. maar je moet er ook echt omgevingsrechtelijk een stap voor gaan zetten. En je hebt
door de grote ontwikkeling een contract nodig tussen marktpartijen en overheden.
Doorgaans tussen de gemeente en een of meerdere ontwikkelende partijen.
Gebiedsontwikkeling bijvoorbeeld Meerstad, blauwestad etc. Kwam op in de tijd van de
vinex.
Gebiedsontwikkeling versus vastgoedontwikkeling
Deze begrippen worden vaak door elkaar gehaald. Het zijn niet twee verschillende begrippen.
- Geen tegenstelling
- Vastgoedontwikkeling vormt standaard een onderdeel van gebiedsontwikkeling
- Gebiedsontwikkeling is méér ook het mee ontwikkelen van het openbaar gebied
als onderdeel van het betreffende gebied.
- Inhoudelijk meer (openbaar gebied, samenhang) meer investeerders;
investeringsbeslissingen gaan doorgaans vooraf aan het maken van de bouwplannen.
Gebiedsontwikkeling wordt gestuurd -niet zo zeer door de mooie plannen die je
maakt- maar door investeringsbeslissingen die worden genomen door overheden en
marktpartijen. De overheid investeert doorgaans in het openbaar gebied.
- Meer partijen als investeerder (overheden, andere vastgoedpartijen)
- Meer tijdsbeslag (planvorming gebied) gebiedsontwikkeling neemt meer tijd in
beslag dan vastgoedontwikkeling. Begint bij een schets en eindigt bij de oplevering
van het laatste vastgoed danwel het afronden van het laatste stukje van het
openbaar gebied. Gebiedsontwikkeling vormt feitelijk de mal voor
vastgoedontwikkeling. Binnen gebiedsontwikkelingen kunnen meerdere
vastgoedontwikkelingen een plek krijgen.
- Gebiedsontwikkeling is de mal voor vastgoedontwikkeling
Gebiedsontwikkeling betekent publiek-private samenwerking
Gebiedsontwikkeling kan je niet alleen.
- Overheid investeert in openbaar gebied
- Marktpartijen investeren in vastgoed
- Overheid investeert soms ook in (publiek) vastgoed
- Kwaliteiten hangen samen waarde bepalend voor het vastgoed.
- Je maakt afspraken met elkaar. Afspraken = privaatrecht. Daarnaast heeft de
gemeentelijke overheid ook nog zijn publiekrechtelijke rol.
Publiekrecht = overheid burger
Privaatrecht = burger burger
- Binnen gebiedsontwikkeling zien we dus zowel publiekrecht als privaatrecht.
3
, Gebiedsontwikkeling is een multidisciplinair proces
Wat heb je nodig?
- Geld, grond, publiekrechtelijk kader iedere gebiedsontwikkeling slaagt als je die
drie factoren hebt. Publiekrechtelijk kader = vergunningen etc.
Ontwikkelaars zelf zeggen; geld, grond en geduld.
- Juridische expertise
- Financiële expertise
- Een tenminste sluitende grondexploitatie
- Een tenminste sluitende opstalexploitatie
- Procesmanagement
In het vak Bouwrecht en gebiedsontwikkeling focus op juridische aspecten
- Gebiedsontwikkeling is voor de overheid vanuit juridisch perspectief schaken op twee
borden: aan de ene kant is de overheid gewoon samenwerkingspartner.
- De overheid als samenwerkingspartner: je sluit een overeenkomst net als je een
brood koopt bij de bakker. Bijvoorbeeld de verkoop van je fiets aan de gemeente. Bij
privaatrecht is wilsovereenstemming cruciaal.
- De overheid als eenzijdige beslisser bestemmingsplan bijv. ook al heb je zienswijze
en inspraak etc. de gemeente beslist. Publiekrecht.
- Wisselwerking
Gebiedsontwikkelingen zijn heel divers
- Verschillende typen vastgoed: woningen, bedrijventerrein, commerciële
voorzieningen, groene en blauwe functies
- Verschillende typen gebieden: uitleglocaties, stedelijke vernieuwing.
Stedelijke vernieuwing is bouwen binnen bestaand bebouwd gebied.
- Verschillende schaalgrootte:
1) gemeentelijk,
2) gemeentegrensoverschrijdend = het gebied ligt op de grens van twee gemeenten
maar qua karakter zou het net zo goed gemeentelijk kunnen zijn,
3) gemeentegrensoverstijgend = bijv meerstad. Zo grootschalig dat ze de
bestuurlijke spankracht van de gemeente overschrijden en dan heb je vaak
betrokkenheid van provincie.
Ladder van duurzame verstedelijking; als een nieuwe stedelijke ontwikkeling (een
bouwproject wat nu nog niet mag in het bestemmingsplan), van een planologische basis
wordt voorzien, wordt er gekeken 1) of er wel behoefte aan is. En als er behoefte aan is 2)of
je die behoefte niet het beste in binnenstedelijk gebied kwijt kan.
Bijv. je wil 100 woningen realiseren en binnenstedelijk ligt er nog een braak terrein die is te
duur om aan te kopen. En er is ook een weiland buiten het bestaand gebouwd gebied, dat is
veel makkelijker. Dan zou je heel goed moeten motiveren op grond van die ladder waarom
het niet mogelijk is om op dat braakliggende terrein het plan te realiseren.
De ladder is opgenomen in het besluit ruimtelijke ordening (in een amvb).
Stedelijke kavelruil is gericht op stedelijke functies. Dat kan binnen bestaand gebouwd
gebied, maar strikt genomen kan je nu nog agrarisch gebied herverkavelen ten behoeve van
stedelijke functies. In principe kan je hem ook inzetten buiten bestaand gebied.
4
gebiedsontwikkeling
College 1
Begrip bouwrecht:
- Bouwrecht is een functioneel vak; functioneel vak richt zich op 1 bepaalde activiteit.
- Gericht op alle juridische aspecten in het kader en (mede) in verband met het
bouwproces
- ‘Bouwrecht’ is daarmee een breed rechtsgebied. Vooral omdat het zowel
publiekrechtelijk als privaatrecht is.
- Gebruikelijk onderscheid: publiekrechtelijk versus privaatrechtelijk bouwrecht
- Beide worden beoefend door de Stichting Instituut voor Bouwrecht (IBR)
- Leerstoelen Bouwrecht vanwege het IBR – waaronder aan de RuG
Publiekrechtelijk bouwrecht: algemene bestuursrecht (awb), ruimtelijk bestuursrecht (wro),
bouwrechtelijk relevant milieurecht (milieubeheer, geluidhinder, bodembeheer), recht rond
grondbeleid, veel daarvan wordt gebundeld in de Omgevingswet (voorziene invoering 1
januari 2022, is een flinke uitdaging of het gaat lukken 1 jan 2022)
Publiek rechtelijk bouwrecht gaat voornamelijk over het scheppen van de voorwaarde om
een bouwproject te kunnen realiseren, om iets tot stand te kunnen brengen.
In het privaatrecht gaat het veel meer over; om welke verhoudingen gelden er nu tussen
opdrachtgevers en opdrachtnemers in het kader van die bouw.
Privaatrechtelijk bouwrecht: hoofdzakelijk aanbestedingsrecht en bouwcontractenrecht.
Tot 2016/2017: vak Bouwrecht primair privaatrechtelijk. Sinds collegejaar 2017/2018: meer
een combinatie van publiekrecht en privaatrecht door verschuiving accent naar
gebiedsontwikkeling.
- Huidige opzet sluit beter aan op de vakgroep staatsrecht, bestuursrecht en
bestuurskunde.
- Huidige opzet sluit beter aan bij de kennisbehoefte vanuit Ruimtelijke
Wetenschappen.
- Huidige opzet is mede resultaat van navraag tijdens collegejaar 2016/2017 jaar.
- Bij de huidige opzet past de voorgeschreven literatuur: het Juridisch Handboek
gebiedsontwikkeling.
Begrip gebiedsontwikkeling:
Er is geen eenduidige definitie van. Het begrip kwam op in de tijd van grote
gebiedsontwikkeling en toen het geld in overvloed was; vinex wijken.
Definitie in Juridisch Handboek Gebiedsontwikkeling: “Gebiedsontwikkeling is een integraal,
ruimtelijk veranderingsproces, mede in relatie tot het daarop volgende beheer, waarbij de
bestemming en/of de inrichting zodanig wijzigen dat daarvoor van overheidswege in elk
1
,geval planologische medewerking noodzakelijk is en daarnaast zowel aan publieke als aan
private zijde sprake is van privaatrechtelijke betrokkenheid”
2
,Er worden dus wel een paar voorwaarden genoemd:
1. het moet integraal zijn, dus een heel gebied.
2. Het moet niet al passen binnen het huidige bestemmingsplan,
3. maar je moet er ook echt omgevingsrechtelijk een stap voor gaan zetten. En je hebt
door de grote ontwikkeling een contract nodig tussen marktpartijen en overheden.
Doorgaans tussen de gemeente en een of meerdere ontwikkelende partijen.
Gebiedsontwikkeling bijvoorbeeld Meerstad, blauwestad etc. Kwam op in de tijd van de
vinex.
Gebiedsontwikkeling versus vastgoedontwikkeling
Deze begrippen worden vaak door elkaar gehaald. Het zijn niet twee verschillende begrippen.
- Geen tegenstelling
- Vastgoedontwikkeling vormt standaard een onderdeel van gebiedsontwikkeling
- Gebiedsontwikkeling is méér ook het mee ontwikkelen van het openbaar gebied
als onderdeel van het betreffende gebied.
- Inhoudelijk meer (openbaar gebied, samenhang) meer investeerders;
investeringsbeslissingen gaan doorgaans vooraf aan het maken van de bouwplannen.
Gebiedsontwikkeling wordt gestuurd -niet zo zeer door de mooie plannen die je
maakt- maar door investeringsbeslissingen die worden genomen door overheden en
marktpartijen. De overheid investeert doorgaans in het openbaar gebied.
- Meer partijen als investeerder (overheden, andere vastgoedpartijen)
- Meer tijdsbeslag (planvorming gebied) gebiedsontwikkeling neemt meer tijd in
beslag dan vastgoedontwikkeling. Begint bij een schets en eindigt bij de oplevering
van het laatste vastgoed danwel het afronden van het laatste stukje van het
openbaar gebied. Gebiedsontwikkeling vormt feitelijk de mal voor
vastgoedontwikkeling. Binnen gebiedsontwikkelingen kunnen meerdere
vastgoedontwikkelingen een plek krijgen.
- Gebiedsontwikkeling is de mal voor vastgoedontwikkeling
Gebiedsontwikkeling betekent publiek-private samenwerking
Gebiedsontwikkeling kan je niet alleen.
- Overheid investeert in openbaar gebied
- Marktpartijen investeren in vastgoed
- Overheid investeert soms ook in (publiek) vastgoed
- Kwaliteiten hangen samen waarde bepalend voor het vastgoed.
- Je maakt afspraken met elkaar. Afspraken = privaatrecht. Daarnaast heeft de
gemeentelijke overheid ook nog zijn publiekrechtelijke rol.
Publiekrecht = overheid burger
Privaatrecht = burger burger
- Binnen gebiedsontwikkeling zien we dus zowel publiekrecht als privaatrecht.
3
, Gebiedsontwikkeling is een multidisciplinair proces
Wat heb je nodig?
- Geld, grond, publiekrechtelijk kader iedere gebiedsontwikkeling slaagt als je die
drie factoren hebt. Publiekrechtelijk kader = vergunningen etc.
Ontwikkelaars zelf zeggen; geld, grond en geduld.
- Juridische expertise
- Financiële expertise
- Een tenminste sluitende grondexploitatie
- Een tenminste sluitende opstalexploitatie
- Procesmanagement
In het vak Bouwrecht en gebiedsontwikkeling focus op juridische aspecten
- Gebiedsontwikkeling is voor de overheid vanuit juridisch perspectief schaken op twee
borden: aan de ene kant is de overheid gewoon samenwerkingspartner.
- De overheid als samenwerkingspartner: je sluit een overeenkomst net als je een
brood koopt bij de bakker. Bijvoorbeeld de verkoop van je fiets aan de gemeente. Bij
privaatrecht is wilsovereenstemming cruciaal.
- De overheid als eenzijdige beslisser bestemmingsplan bijv. ook al heb je zienswijze
en inspraak etc. de gemeente beslist. Publiekrecht.
- Wisselwerking
Gebiedsontwikkelingen zijn heel divers
- Verschillende typen vastgoed: woningen, bedrijventerrein, commerciële
voorzieningen, groene en blauwe functies
- Verschillende typen gebieden: uitleglocaties, stedelijke vernieuwing.
Stedelijke vernieuwing is bouwen binnen bestaand bebouwd gebied.
- Verschillende schaalgrootte:
1) gemeentelijk,
2) gemeentegrensoverschrijdend = het gebied ligt op de grens van twee gemeenten
maar qua karakter zou het net zo goed gemeentelijk kunnen zijn,
3) gemeentegrensoverstijgend = bijv meerstad. Zo grootschalig dat ze de
bestuurlijke spankracht van de gemeente overschrijden en dan heb je vaak
betrokkenheid van provincie.
Ladder van duurzame verstedelijking; als een nieuwe stedelijke ontwikkeling (een
bouwproject wat nu nog niet mag in het bestemmingsplan), van een planologische basis
wordt voorzien, wordt er gekeken 1) of er wel behoefte aan is. En als er behoefte aan is 2)of
je die behoefte niet het beste in binnenstedelijk gebied kwijt kan.
Bijv. je wil 100 woningen realiseren en binnenstedelijk ligt er nog een braak terrein die is te
duur om aan te kopen. En er is ook een weiland buiten het bestaand gebouwd gebied, dat is
veel makkelijker. Dan zou je heel goed moeten motiveren op grond van die ladder waarom
het niet mogelijk is om op dat braakliggende terrein het plan te realiseren.
De ladder is opgenomen in het besluit ruimtelijke ordening (in een amvb).
Stedelijke kavelruil is gericht op stedelijke functies. Dat kan binnen bestaand gebouwd
gebied, maar strikt genomen kan je nu nog agrarisch gebied herverkavelen ten behoeve van
stedelijke functies. In principe kan je hem ook inzetten buiten bestaand gebied.
4
