volledige samenvatting boek hoofdlijnen in het huurrecht to en met week 7 + voorgeschreven jurisprudentie

HC 1

Huurovereenkomst
 Regeling in titel 7.4 BW  de algemene bepalingen in boek 6 en boek 3 rechtshandelingen zijn. Van toepassing op
huurcontracten, tenzij er in boek 7 is afgeweken van de algemene regels. Opschortingsegels van boek 6 gelden
bijvoorbeeld gewoon.
o Art. 7:201-310 BW
 Gelaagde structuur:
o Titel 3.2 (rechtshandeling)
o Titel 6.5 (overeenkomst)

HUUR = overeenkomst

- Aanbod en aanvaarding
o Wederzijdse verbintenissen
- Duurovereenkomst  voor bepaald of onbepaalde tijd gesloten.
- Bescherming huurder  huurder bevindt zich in een zwakkere positie ten opzichte van de verhuurder.

Definitie ‘huur’
Art. 7:201 BW: wederkerige overeenkomst waarbij:

 verschaffen huurgenot van zaak
 betaling huurprijs (doorgaans in geld uitgedrukt, maar kan ook anders)
 (gedurende bepaalde/onbepaalde tijd: duurovereenkomst) Par. 2.2

Huur (algemeen)
 Huurovereenkomst onderscheiden van:
 Bruikleen (7A.13 BW)  geen vergoeding voor de zaak die gebruikt wordt.
 Huurkoop (7:2B:2 BW)
 alsmede
o Vruchtgebruik (3.8 BW)
o Erfpacht (5.7 BW)
o Gebruik en bewoning (3:226 BW)

Onderscheiden
 Huur roerende zaken
 Huur woonruimte (afd. 7.4.5 BW)
 Huur bedrijfsruimte (afd. 7.4.6 BW)
 Huur overige gebouwde onroerende zaken

Huur = duurovereenkomst
 Onderscheiden:
o Contract voor bepaalde tijd: eindigt in beginsel van rechtswege (7:228 lid 1).
 Contract eindigt van echtswege op de afgesproken einddatum
 Je kunt een contract voor bepaalde tijd niet tussentijds opzeggen tenzij in contract anders bepaald.
 Geldt niet bij huur van bedrijfsruimte en huur van woonruimte.
o Contract voor onbepaalde tijd: kan in beginsel door opzegging eenzijdig worden beёindigd (7:228 lid 2). Met
inachtneming van een redelijke opzegtermijn.


Wijzen van beёindiging
 Tijdsverloop (7:228 lid 1 BW).
 Opzegging (7:228 lid 2 BW).

1

,  Ontbinding (7:231 lid 1 BW). 6:265 BW ook van toepassing bij huur, echter art. 231 bevat een aanvulling: bijvoorbeeld
bij huur woonruimte kan het niet buiten de rechter om ontbonden worden. Algemene regel van 265 geldt dan niet.
 Wederzijds goedvinden. Dan kan het altijd beëindigen.7:271 lid 8 BW? Huur woonruimte
 Nb.: dood huurder of verhuurder (7:229 BW). Par. 5.2

Huur (algemeen)
• Kenmerkend voor regeling in BW:

Bescherming huurder van woon- en bedrijfsruimte tegen opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder.

N.b.: dwingendrechtelijk karakter. Kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Bescherming huurder
 Huurder woonruimte (afd. 7.4.5 BW): bescherming tegen opzegging.
 Huurder bedrijfsruimte (afd. 7.4.6 BW): bescherming tegen opzegging (gedurende m.n. de eerste 10 jaar).
o Ergens opmerkelijk: als het gaat om B2B waar er hier sprake van is, waarom zou je dan de ene ondernemer
beschermen tegen de ander? Toch gebeurt het wel.
o Huurder heeft kosten moeten maken om de bedrijfsruimte te kunnen inrichten. Er zijn investeringen gedaan en
die moet de huurder kunnen terugverdienen. Daarom krijgt de huurder bescherming voor ten minste 10 jaar.
 Huurder overige gebouwde o.z. (7:230a BW): bescherming tegen ontruiming (gedurende maximaal drie jaar).
o Afdeling 6 geldt niet.
o Het gaat hier niet om een daadwerkelijke huurbescherming, maar een ontruimingsbescherming.
o Het gaat om een bescherming NADAT de huur is beëindigd, je moet ontruimen maar de verplichting om te
ontruimen wordt geschorst.

Bescherming huurder woonruimte
 Art. 7:272 lid 1 BW: opzegging huur door verhuurder doet huur niet eindigen (zie verder lid 2).
 Stel: verhuur woonruimte voor bepaalde tijd: 1 augustus tot 1 augustus.
 Tot 01 – 07 – 2016: huur voor bepaalde tijd eindigt niet van rechtswege (opzegging nodig dus).
 Per 01 – 07 – 2016:
o Wet Doorstroming Huurmarkt (WDH): tijdelijke verhuur zonder bescherming mogelijk.
 Stel: verhuur woning 01–08–2023 tot 01–08–2024. Geen bescherming voor huurder, mits:
* kennisgeving (= geen opzegging!)

Voor 01-07-2016 huurcontract voor bepaalde bescherming gesloten, dan had de huurder toch huurbescherming. Het contract
moest tegen die afgesproken einddatum worden opgezegd. Het had voor de verhuurder weinig zin om voor een bepaalde tijd te
verhuren.

- Problematisch: dubbele kosten bij het niet kunnen verkopen van een woning rond 2013 en daarom werden woningen
verhuurd.
- De wetgever bedacht toen de aparte leegstandwet – tijdelijk zonder bescherming worden verhuurd. Woningeigenaar
kon via de leegstandwet verhuren en met vergunning EN zonder huurbescherming. Toch gebeurde het dat verhuurders
voor bepaalde tijd woonruimten verhuurden. De verhuurder wist dat de huurder niet eerder kon opzeggen. Voor
particuliere verhuurders was dit aantrekkelijk om een te wisselende huurdersstand te voorkomen. Dit was voor 1 juli
2016
- Na 1 juli 2016 kwam de Wet Doorstroming Huurmarkt  bescherming huurder bij woonruimten minder
maken/flexibiliseren, dan zullen meer woonruimten ter huur worden aangeboden.
o Het werd mogelijk gemaakt om huurruimten (zelfstandige woonruimte) voor bepaalde tijd te verhuren zonder
bescherming van de huurder. Bepaalde tijd van 2 jaar of korter eindigde van rechtswege. Opzegging is niet
nodig.
o Om de huurder tegemoet te komen: de huurder kon tussentijds opzeggen ook al heeft hij getekend voor
bijvoorbeeld een jaar. Zat niet vast aan dat huurcontract.
o Onzelfstandige woonruimte van 5 jaar.


2

, o Wetsvoorstel gaf aan dat als contract van rechtswege eindigt, maar een parlementslid zag dat anders en vond
dat de huurder kennisgeving moet doen van de opzegging. De verhuurder moest op z’n vroegst voor 3
maanden voor het einde van het contract en voor 1 maand kennisgeving doen. Als de kennisgeving niet tijdig
werd ontvangen door de huurder, loopt het contract door met onbepaalde termijn.
o Doel was niet bereikt met deze wetgeving: er werden niet meer woonruimten verhuurd.
- Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 van kracht: situatie zoals voor 1 juli 2016 is hersteld. Verschil: een nieuw lid 2.
Bij amvb kunnen een aantal groepen huurder worden aangewezen die …
o Lid 2 is echt een uitzondering.

Evaluatie WDH (2021)
 Meer tijdelijke huurcontracten (‘proeftijd’).
 Onduidelijk of woningaanbod is toegenomen.
 Ongewenste neveneffecten:
o Snellere stijging v/d huurprijzen.
o Leefbaarheid in wijken (door snellere doorstroom).

Wet vaste huurcontracten (Stb. 2023, 480)
 Art. 7:271 lid 1 BW:
 Huur voor bepaalde tijd eindigt niet van rechtswege.
 Nieuw lid 2: Tijdelijke verhuur zonder bescherming wel toegestaan aan personen die deel uitmaken van bij AMvB
genoemde categorieën van personen.

Besluit specifieke groepen
 Huurder die voor studie tijdelijk in Nederland woont.
 Renovatie / dringende werkzaamheden.
 Personen met aantoonbaar urgente behoefte.
 ‘Laatste kans – overeenkomst’ of woonbegeleiding.
 Jongvolwassen weeskinderen.
 Woningzoekenden met kinderen / ex-verslaafden.

Besluit specifieke groepen – vervolg
 Personen die voor werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel of Vlieland woonruimte behoeven.
 Vergunninghouders die uit opvangcentrum komen.
 Zie over Besluit: HIP (M. van den Oord)

Overgangsrecht
 Art. II (art. 208ha Overgangswet nieuw BW):
 Art. 7:271 (lid 1) BW (ex WDH) blijft van kracht op huurcontracten die vóór de datum van inwerkingtreding van de WVH
zijn gesloten.
 Voorbeeld: huurwoning 15 – 06 – 2024 tot 15 – 06 – 2026.

Huurprijsbescherming (woonruimte)
 Onderafdeling 7.4.5.2 BW:
o Als je eenzijdig de huur wil veranderen, moet er een wijzigingsbeding in het contract zijn opgenomen.
o Er is bescherming opgenomen in de wet:
 Geliberaliseerde huur: woonruimten die worden verhuurd met aanvangshuur van > € 879,66 Niet – geliberaliseerde
huur (sociale huur) (= bescherming) afdeling 2 van toepassing en huurder heeft bescherming.
 Bescherming ook voor ‘middenhuur’: Wet Betaalbare huur (per 01 – 07 – 2024) HIP . Tussen 887 en 1158
euro? Je hebt enige bescherming. Als de huurprijs boven 1159 euro ligt heb je geliberaliseerde huur.

Titel 7.4 BW
 Afd. 7.4.1 – 7.4.4 (art. 201 – 231): algemene bepalingen (regelend recht) die gelden voor alle contracten
 Afd. 7.4.5 (art. 232 – 282): woonruimte*
3

,  Afd. 7.4.6 (art. 290 – 310): bedrijfsruimte*
o (grotendeels) dwingend recht 7.4.5 en 7.4.6.

Afdeling 7.4.1 – 7.4.4 BW
7.4.1: Algemene bepalingen

7.4.2: Verplichtingen verhuurder

7.4.3: Verplichtingen huurder

7.4.4: Einde huurovereenkomst

Afdeling 7.4.5 BW (woonruimte)
7.4.5.1: Algemeen

7.4.5.2: Huurprijzen (voorheen: Huurprijzenwet Woonruimte)

7.4.5.3: Medehuur en voortzetting huur

7.4.5.4: Eindigen huur

Afdeling 7.4.6 BW (bedrijfsruimte)
 Art. 7:290 lid 2 BW: ‘middenstandsbedrijfsruimte’. Plaatsgebonden. Afhankelijk van de klanten. Bescherming. Probleem
was dat het begrip middenstandsbedrijfsruimte niet te definiëren was en daarom lid 2 in het leven werd geroepen.
 Voorbeelden:
o winkel (ook HEMA)
o supermarkt
o horeca (restaurant, café)
o bakker
o slager

makelaars worden niet beschermd, omdat zijn bedrijfsruimte uitoefening niet valt onder lid 2.

Huur ‘overige onroerende zaken’ geen bescherming van afdeling 6
 (Overige) bedrijfsruimte:
o kantoor
o bank
o fabriek
o pakhuis
o artspraktijk
 Andere (gebouwde) onroerende zaken:
o Sportkantine
o garagebox
 Art. 7:230a BW (ontruimingsbescherming) hebben ze wel.
 In de praktijk wordt er een huurcontract gesloten van 5 jaar met een optie om nog 5 jaar te verlengen. Risico dat als je
onderneming niet draait, dat je nog jaren huur moet betalen. Wat kan je doen? Aan de verhuurder afspreken met
wederzijds goedvinden beëindigen. Of art. 6:159 BW iemand anders vinden die het contract wil overnemen.

Benadering in praktijk
 Benadering probleem:

A) Is er een huurovereenkomst?

B) Zo ja: welk ‘regime’ is van toepassing?




4