Huurwetgeving 3 2024-2025
Algemene huur = gemene huur art. 1709-1762 oud BW
=basis stelsel
-federale materie
-benoemde overeenkomst (staat in codex)
1. Genot van de zaak
2. Gedurende een zekere tijd
3. Tegen een bepaalde prijs
Algemene huur + handelshuur +pacht: aanvullend recht
Woninghuur: Dwingend recht
Kenmerken van het huurcontract
1. Consensualisme = overeenkomst komt tot stand door loutere consensus over
zaak en prijs
Plechtige ok: consensus en naleving vormwaarden
Zakelijke ok: consensus en afgifte van de zaak
2. wederkerige ok = beide partijen hebben een verbintenis of iets (niet) te doen
Enac: als ene partij zijn verbintenis niet nakomt, moet ander zijn verbintenis ook
niet nakomen
Ontbinding art. 5.90 BW
-Gerechtelijke ontbinding (nooit zelf)
-Met een uitdrukkelijk ontbindingsbeding in het contract wordt geen rekening
gehouden Art. 1762bis oud BW
3. Ten bezwarende titel
-huurprijs is essentieel
Indien huurprijs niet aanwezig is: bruikleen of vermomde schenking
4. Tijdelijke overeenkomst
-bepaalde duur (max. 99jaar)
-onbepaalde duur
5. Niet intuitu personae 5.34 BW
intuitu personae : Kenmerken van een persoon zijn belangrijk
Wanneer huurder sterft, gaat de huurok door en de erfgenamen zetten ok verder
art. 5.104 BW
6. Bekwaamheid
7. Voorwerp
RG of ORG art. 1712 en 1713 oud BW
8. Vorm en bewijs art. 1714 oud BW
Vorm: -Moet op papier (elk huurstelsel buiten pacht)
Bewijs: onderhandse of authentieke akte
,Huurovereenkomst vs andere overeenkomsten
1. Huur vs bruikleen
-geen prijs
-éénzijdige overeenkomst
-wel intuitu personea
2. Huur vs bezetting ter bede
=tijdelijke oplossing in afwachting op een gebeurtenis
-niet benoemd (staat dus niet in codex)
-kan op elk moment stopgezet worden (onzeker = precair)
-lagere huurprijs
Soorten huur
1. Algemene huur
2. Woninghuur
3. Handelshuur
4. POP-Up decreet
5. Pacht decreet
=> De bestemming van het goed bepaald welk huurstelsel er geldt
Algemene huur = gemene huur
-Aanvullend recht (op paar artikels na)
Toepassingsgebied
-Alle huurovereenkomsten die niet onder een ander huurregime vallen
Bv. 2de verblijf, kantoor, loods, garage, atelier, reclamebord aan zijkant woning,…
Studentenkamers vallen onder woninghuur (dwingend recht)
Huurtermijn
-bepaalde duur art. 1737 oud BW
-einde duur = einde huur
-opzeggen niet nodig (in de praktijd wordt er wel vaak opgezegd)
-geen vervroegd opzeg mogelijk tenzij onderling akkoord
-onbepaalde duur art. 1736 oud BW
-vaak mondeling
-opzegtermijn is 1maand
-opzeggen is noodzakelijk
-geen schadevergoeding
Wederverhuring art. 1738 oud BW
=nieuw huurperiode gaat even lang door als originele huurperiode
Gemeubeld art. 1785 oud BW
-wordt niet meer vaak gedaan
, Vervroegd einde
- opzeg (renovatie, VH wil er zelf in,…)
- onbewoonbaar verklaard
- Wanprestatie
1. Wanprestatie art. 1762 bis oud BW
-dwingend recht
=> uitdrukkelijk ontbindingsbeding in overeenkomst kan niet
H en VH kunnen beiden ontbinding aanvragen art. 1741, art. 1742 en 1760 oud
BW
Dit moet via de vrederechter
Indien het de schuld is van de H: wederverhuringsvergoeding +
schadevergoeding betalen
Rechter bepaald of schadevergoeding contractueel of niet contractueel is
Bv. VH vindt direct een nieuwe huurder, krijgt dan geen schadevergoeding van de
rechter
2. Opzeg
-geen vormvereisten
-éénzijdige rechtshandeling (opzeg moet niet aanvaard worden)
Bv. H zegt op maar VH is niet akkoord, toch is het opzeg geldig
-te vroeg opzeggen: geldig
-te laat opzeggen: niet geldig
Wanneer de VH is gehuwd, moet de H opzeggen aan beide partijen
3. Tenietgaan van het goed
=einde van overeenkomst
=overeenkomst zonder voorwerp
Huurprijs
-vrij te bepalen door VH
-geen nietigheid mogelijk wegens benadeling
Benadeling art. 5.38 BW
=onevenwicht tussen de partijen
-realistische prijs (kan anders gezien worden als schenking)
-periodiek betalen
=> periode zelf te bepalen
-indexatie art. 1728 bis oud BW
-Dwingend recht ( wanneer indexeren aan levensonderhoud)
-Mogelijkheid tot indexatie (moet dus niet indexeren)
=> Wil de VH kunnen indexeren, moet indexatieclausule in overeenkomst
staan
-vrije keuze van indexatiebeding
Bv. indexeren aan goud, levensonderhoud,…
-VH moet zeggen dat hij gaat indexeren
-Verjaring
Bv. VH indexeert huurprijs, maar H blijft vorige huurprijs betalen
Indexatieverjaring is 1j art. 2273 oud BW (indexatie)
Huurgeldenverjaring is 5j art. 2277 oud BW
Algemene huur = gemene huur art. 1709-1762 oud BW
=basis stelsel
-federale materie
-benoemde overeenkomst (staat in codex)
1. Genot van de zaak
2. Gedurende een zekere tijd
3. Tegen een bepaalde prijs
Algemene huur + handelshuur +pacht: aanvullend recht
Woninghuur: Dwingend recht
Kenmerken van het huurcontract
1. Consensualisme = overeenkomst komt tot stand door loutere consensus over
zaak en prijs
Plechtige ok: consensus en naleving vormwaarden
Zakelijke ok: consensus en afgifte van de zaak
2. wederkerige ok = beide partijen hebben een verbintenis of iets (niet) te doen
Enac: als ene partij zijn verbintenis niet nakomt, moet ander zijn verbintenis ook
niet nakomen
Ontbinding art. 5.90 BW
-Gerechtelijke ontbinding (nooit zelf)
-Met een uitdrukkelijk ontbindingsbeding in het contract wordt geen rekening
gehouden Art. 1762bis oud BW
3. Ten bezwarende titel
-huurprijs is essentieel
Indien huurprijs niet aanwezig is: bruikleen of vermomde schenking
4. Tijdelijke overeenkomst
-bepaalde duur (max. 99jaar)
-onbepaalde duur
5. Niet intuitu personae 5.34 BW
intuitu personae : Kenmerken van een persoon zijn belangrijk
Wanneer huurder sterft, gaat de huurok door en de erfgenamen zetten ok verder
art. 5.104 BW
6. Bekwaamheid
7. Voorwerp
RG of ORG art. 1712 en 1713 oud BW
8. Vorm en bewijs art. 1714 oud BW
Vorm: -Moet op papier (elk huurstelsel buiten pacht)
Bewijs: onderhandse of authentieke akte
,Huurovereenkomst vs andere overeenkomsten
1. Huur vs bruikleen
-geen prijs
-éénzijdige overeenkomst
-wel intuitu personea
2. Huur vs bezetting ter bede
=tijdelijke oplossing in afwachting op een gebeurtenis
-niet benoemd (staat dus niet in codex)
-kan op elk moment stopgezet worden (onzeker = precair)
-lagere huurprijs
Soorten huur
1. Algemene huur
2. Woninghuur
3. Handelshuur
4. POP-Up decreet
5. Pacht decreet
=> De bestemming van het goed bepaald welk huurstelsel er geldt
Algemene huur = gemene huur
-Aanvullend recht (op paar artikels na)
Toepassingsgebied
-Alle huurovereenkomsten die niet onder een ander huurregime vallen
Bv. 2de verblijf, kantoor, loods, garage, atelier, reclamebord aan zijkant woning,…
Studentenkamers vallen onder woninghuur (dwingend recht)
Huurtermijn
-bepaalde duur art. 1737 oud BW
-einde duur = einde huur
-opzeggen niet nodig (in de praktijd wordt er wel vaak opgezegd)
-geen vervroegd opzeg mogelijk tenzij onderling akkoord
-onbepaalde duur art. 1736 oud BW
-vaak mondeling
-opzegtermijn is 1maand
-opzeggen is noodzakelijk
-geen schadevergoeding
Wederverhuring art. 1738 oud BW
=nieuw huurperiode gaat even lang door als originele huurperiode
Gemeubeld art. 1785 oud BW
-wordt niet meer vaak gedaan
, Vervroegd einde
- opzeg (renovatie, VH wil er zelf in,…)
- onbewoonbaar verklaard
- Wanprestatie
1. Wanprestatie art. 1762 bis oud BW
-dwingend recht
=> uitdrukkelijk ontbindingsbeding in overeenkomst kan niet
H en VH kunnen beiden ontbinding aanvragen art. 1741, art. 1742 en 1760 oud
BW
Dit moet via de vrederechter
Indien het de schuld is van de H: wederverhuringsvergoeding +
schadevergoeding betalen
Rechter bepaald of schadevergoeding contractueel of niet contractueel is
Bv. VH vindt direct een nieuwe huurder, krijgt dan geen schadevergoeding van de
rechter
2. Opzeg
-geen vormvereisten
-éénzijdige rechtshandeling (opzeg moet niet aanvaard worden)
Bv. H zegt op maar VH is niet akkoord, toch is het opzeg geldig
-te vroeg opzeggen: geldig
-te laat opzeggen: niet geldig
Wanneer de VH is gehuwd, moet de H opzeggen aan beide partijen
3. Tenietgaan van het goed
=einde van overeenkomst
=overeenkomst zonder voorwerp
Huurprijs
-vrij te bepalen door VH
-geen nietigheid mogelijk wegens benadeling
Benadeling art. 5.38 BW
=onevenwicht tussen de partijen
-realistische prijs (kan anders gezien worden als schenking)
-periodiek betalen
=> periode zelf te bepalen
-indexatie art. 1728 bis oud BW
-Dwingend recht ( wanneer indexeren aan levensonderhoud)
-Mogelijkheid tot indexatie (moet dus niet indexeren)
=> Wil de VH kunnen indexeren, moet indexatieclausule in overeenkomst
staan
-vrije keuze van indexatiebeding
Bv. indexeren aan goud, levensonderhoud,…
-VH moet zeggen dat hij gaat indexeren
-Verjaring
Bv. VH indexeert huurprijs, maar H blijft vorige huurprijs betalen
Indexatieverjaring is 1j art. 2273 oud BW (indexatie)
Huurgeldenverjaring is 5j art. 2277 oud BW
