Wat is hypotheekrenteaftrek?
Aftrekbare kosten eigen woning
Indien een woning wordt aangemerkt als een eigen woning, worden in beginsel als aftrekbare kosten
eigen woning aangemerkt: de renten en kosten van schulden, aangegaan in verband met de eigen
woning, mits ter zake van die schulden een contractuele verplichting bestaat gedurende de looptijd
van die schulden ten minste annuïtair en in maximaal 360 maanden moet worden afgelost en die
verplichting ook daadwerkelijk wordt nagekomen (eigenwoningschuld: art. 3.119a lid 1 IB).
Ook valt onder eigenwoningschuld de periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht,
opstal en beklemming m.b.t. de eigen woning (art. 3.120 lid 1 IB).
De ingevoerde aflossingsverplichting, die alleen geldt voor met ingang van 1 januari 2013 aangegane
eigenwoningschulden, heeft als achtergrond het verminderen van financiële risico’s die zijn
verbonden aan aflossingsvrije eigenwoningschulden. Hiermee wil men zekerheid bieden m.b.t. de
fiscale spelregels inzake de eigen woning en de druk op de overheidsfinanciën van de
hypotheekrenteaftrek verminderen.
Ook schulden die betrekking hebben op de verbetering en het onderhoud van de eigen woning,
vormen eigenwoningschulden (art. 3.119a lid 2 sub b IB). De bonnetjes van de verbouwing moeten
wel worden bewaard (art. 3.123 IB). Art. 3.119a IB bepaalt of er sprake is van een eigenwoningschuld
en art. 3.120 IB bepaalt of die rente (en kosten) ter zake van die eigenwoningschuld als aftrekbare
kosten in aftrek kan worden gebracht.
De eigenwoningrente is aftrekbaar in het jaar van betaling. Van betaling is sprake als de rente is
betaald, verrekend, ter beschikking gesteld of rentedragend is geworden (art. 3.147 IB). Wordt de
rente vooruitbetaald m.b.t. tot toekomstige jaren, dan is de rente niet in het jaar van betaling
aftrekbaar, maar wordt de rente toegerekend aan de periode waarop deze betrekking heeft. Er is
echter een uitzondering (art. 3.120 lid 3 en 4 IB): vooruitbetaalde renten die betrekking hebben op
een tijdvak dat niet later eindigt dan maximaal zes maanden na afloop van het jaar van betaling, zijn
in het jaar van de betaling zelf aftrekbaar.
Afsluitprovisie (een bijzondere vorm van vooruitbetaalde rente) wordt niet aangemerkt als
vooruitbetaalde rente als en voor zover deze niet meer is dan 1,5% van de eigenwoningschuld met
een maximum van € 3630. Er moet ook voldaan zijn aan de voorwaarde dat de eigen woning in het
desbetreffende jaar of in de daaropvolgende twee jaren de belastingplichtige als hoofdverblijf ter
beschikking staat (art. 3.120 lid 5 IB).
Het is van belang dat er een historisch-causaal verband tussen de schuld en de aanwending van de
aldus verkregen middelen bestaat. De vraag is dan of de schuld is aangegaan voor de verwerving, de
verbetering of het onderhoud van de eigen woning. Bij de verbouwing van een woning kunnen snel
onduidelijkheden ontstaan. De Hoge Raad oordeelde dat het oogmerkvereiste het belangrijkste is. De
geldlening moet dus zijn aangegaan om de woning te verbouwen.
Bij besluit van het ministerie van Financiën is goedgekeurd dat gedurende een periode van zes
maanden na het afsluiten van de verbouwingslening alle rente en kosten van de lening volledig
aftrekbaar zijn, ongeacht of en in hoeverre daaruit betalingen zijn gedaan, er moet wel voldaan zijn
aan het oogmerkvereiste. Als de verbouwing langer dan zes maanden duurt, dan wordt de lening na
die periode gezien als een eigenwoningschuld.
Ook de kosten die worden gemaakt om de eigenwoningschuld te verkrijgen (kosten van de
geldlening) zijn aftrekbaar. Voorbeelden van deze kosten: hypotheekakte, kosten van taxatierapport
van de woning en afsluitprovisie. Deze kosten zijn aftrekbaar in het jaar van betaling. Vaak worden de
, kosten meegefinancierd bij de aankoop van de woning. In dat geval wordt er geld geleend voor
betaling van de kosten van de geldlening, niet voor de aankoop van de woning. De geldlening vormt
ook een eigenwoningschuld (art. 3.119a lid 2 sub c IB).
In art. 33 onderdeel 5 en 6 en art. 33a Successiewet staan bijzondere vrijstellingen m.b.t.
schenkingen door ouders aan een kind die samenhangen met de eigen woning van een kind. Om
ervoor te zorgen dat deze vrijgestelde bedragen ook daadwerkelijk worden aangewend ten behoeve
van de verwerving, onderhoud en verbetering van de eigen woning van het kind, komt het bedrag
van de vrijstelling in mindering op de kostprijs van de eigen woning en kan wordt dus niet als
eigenwoningschuld gezien van het kind (art. 3.119a lid 3 sub b IB). Voor de kosten, lasten en
afschrijvingen die verbonden zijn aan monumentenpanden geldt een bijzondere regeling (art. 6.31
IB).
Tijdelijke uitbreiding van aftrekbare kosten in het kader van de
eigenwoningregeling
Indien een belastingplichtige zijn eigen woning verkoopt en de verkoopopbrengst minder bedraagt
dan de eigenwoningschuld, dan is er sprake van een restschuld. Deze restschuld hoort in box 3. Om
de doorstroming op de eigenwoningmarkt te stimuleren, is in 2013 een tijdelijke aftrekmogelijkheid
in de wet opgenomen voor renten (en kosten) van geldleningen voor een restschuld van een
vervreemde eigen woning (art. 3.120a IB). Dit is een tijdelijke maatregel die betrekking heeft op
restschulden die zijn ontstaan bij vervreemding van eigen woning in de periode van 29 oktober t/m
31 december 2017. Er is geen aflossingsverplichting op deze restschuld.
Beperkingen van de renteaftrek
Op de hoofdregel dat renten van de eigenwoningschuld onbeperkt aftrekbaar zijn, zijn een aantal
beperkingen opgelegd. Indien de rente, verschuldigd over de eigenwoningschuld, niet wordt betaald,
is de rente die over deze schuld wordt berekend niet aftrekbaar (art. 3.119a lid 6 sub a IB). De schuld
die is aangegaan ter financiering van de renteverplichting, vermindert in box 3 de
rendementsgrondslag (art. 2.14 lid 2 sub a IB).
In art. 3.119a lid 6 sub b IB staat dat er geen sprake is van eigenwoningschuld indien de eigen woning
of een gedeelte daarvan (in)direct is verkregen van de partner van de belastingplichtige, voor zover
de eigenwoningschulden (van belastingplichtige en partner) na deze verkrijging groter is dan voor de
vervreemding van eigen woning was. Hierdoor wordt voorkomen dat door een ‘interne’ aan- en
verkoop van eigen woning de renteaftrek wordt vergroot.
Fiscale partners hebben geen renteaftrek in box 1 indien zij van hun partner geld hebben geleend
voor de aankoop van de eigen woning. In art. 3.119a lid 6 sub c IB staat dat er geen sprake
eigenwoningschuld indien deze schuld is aangegaan bij de partner. De schuld gaat dan naar box 3.
De rente op de schuld die is aangegaan ter verwerving van de eigen woning krachtens legaal tegen
inbreng of bij verdeling van de nalatenschap is ook niet aftrekbaar in box 1 als deze schuld is
gefiscaliseerd door de werking van art. 5.4 IB (art. 3.119a lid 6 sub d IB).
Eigenwoningschuld en annuïtaire
Er is dus pas sprake van eigenwoningschuld als de belastingplichtige een contractuele annuïtaire
aflossingsverplichting is aangegaan en de schuld moet binnen 360 maanden worden afgelost (art.
3.119a lid 1 sub b en c IB. De voor 31 december 2012 bestaande eigenwoningschulden vallen nog
onder het oude regime. De contractuele annuïtaire aflossingsverplichting geldt niet voor bepaalde
bouwschulden (art. 3.119a lid 5 IB).
Aftrekbare kosten eigen woning
Indien een woning wordt aangemerkt als een eigen woning, worden in beginsel als aftrekbare kosten
eigen woning aangemerkt: de renten en kosten van schulden, aangegaan in verband met de eigen
woning, mits ter zake van die schulden een contractuele verplichting bestaat gedurende de looptijd
van die schulden ten minste annuïtair en in maximaal 360 maanden moet worden afgelost en die
verplichting ook daadwerkelijk wordt nagekomen (eigenwoningschuld: art. 3.119a lid 1 IB).
Ook valt onder eigenwoningschuld de periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht,
opstal en beklemming m.b.t. de eigen woning (art. 3.120 lid 1 IB).
De ingevoerde aflossingsverplichting, die alleen geldt voor met ingang van 1 januari 2013 aangegane
eigenwoningschulden, heeft als achtergrond het verminderen van financiële risico’s die zijn
verbonden aan aflossingsvrije eigenwoningschulden. Hiermee wil men zekerheid bieden m.b.t. de
fiscale spelregels inzake de eigen woning en de druk op de overheidsfinanciën van de
hypotheekrenteaftrek verminderen.
Ook schulden die betrekking hebben op de verbetering en het onderhoud van de eigen woning,
vormen eigenwoningschulden (art. 3.119a lid 2 sub b IB). De bonnetjes van de verbouwing moeten
wel worden bewaard (art. 3.123 IB). Art. 3.119a IB bepaalt of er sprake is van een eigenwoningschuld
en art. 3.120 IB bepaalt of die rente (en kosten) ter zake van die eigenwoningschuld als aftrekbare
kosten in aftrek kan worden gebracht.
De eigenwoningrente is aftrekbaar in het jaar van betaling. Van betaling is sprake als de rente is
betaald, verrekend, ter beschikking gesteld of rentedragend is geworden (art. 3.147 IB). Wordt de
rente vooruitbetaald m.b.t. tot toekomstige jaren, dan is de rente niet in het jaar van betaling
aftrekbaar, maar wordt de rente toegerekend aan de periode waarop deze betrekking heeft. Er is
echter een uitzondering (art. 3.120 lid 3 en 4 IB): vooruitbetaalde renten die betrekking hebben op
een tijdvak dat niet later eindigt dan maximaal zes maanden na afloop van het jaar van betaling, zijn
in het jaar van de betaling zelf aftrekbaar.
Afsluitprovisie (een bijzondere vorm van vooruitbetaalde rente) wordt niet aangemerkt als
vooruitbetaalde rente als en voor zover deze niet meer is dan 1,5% van de eigenwoningschuld met
een maximum van € 3630. Er moet ook voldaan zijn aan de voorwaarde dat de eigen woning in het
desbetreffende jaar of in de daaropvolgende twee jaren de belastingplichtige als hoofdverblijf ter
beschikking staat (art. 3.120 lid 5 IB).
Het is van belang dat er een historisch-causaal verband tussen de schuld en de aanwending van de
aldus verkregen middelen bestaat. De vraag is dan of de schuld is aangegaan voor de verwerving, de
verbetering of het onderhoud van de eigen woning. Bij de verbouwing van een woning kunnen snel
onduidelijkheden ontstaan. De Hoge Raad oordeelde dat het oogmerkvereiste het belangrijkste is. De
geldlening moet dus zijn aangegaan om de woning te verbouwen.
Bij besluit van het ministerie van Financiën is goedgekeurd dat gedurende een periode van zes
maanden na het afsluiten van de verbouwingslening alle rente en kosten van de lening volledig
aftrekbaar zijn, ongeacht of en in hoeverre daaruit betalingen zijn gedaan, er moet wel voldaan zijn
aan het oogmerkvereiste. Als de verbouwing langer dan zes maanden duurt, dan wordt de lening na
die periode gezien als een eigenwoningschuld.
Ook de kosten die worden gemaakt om de eigenwoningschuld te verkrijgen (kosten van de
geldlening) zijn aftrekbaar. Voorbeelden van deze kosten: hypotheekakte, kosten van taxatierapport
van de woning en afsluitprovisie. Deze kosten zijn aftrekbaar in het jaar van betaling. Vaak worden de
, kosten meegefinancierd bij de aankoop van de woning. In dat geval wordt er geld geleend voor
betaling van de kosten van de geldlening, niet voor de aankoop van de woning. De geldlening vormt
ook een eigenwoningschuld (art. 3.119a lid 2 sub c IB).
In art. 33 onderdeel 5 en 6 en art. 33a Successiewet staan bijzondere vrijstellingen m.b.t.
schenkingen door ouders aan een kind die samenhangen met de eigen woning van een kind. Om
ervoor te zorgen dat deze vrijgestelde bedragen ook daadwerkelijk worden aangewend ten behoeve
van de verwerving, onderhoud en verbetering van de eigen woning van het kind, komt het bedrag
van de vrijstelling in mindering op de kostprijs van de eigen woning en kan wordt dus niet als
eigenwoningschuld gezien van het kind (art. 3.119a lid 3 sub b IB). Voor de kosten, lasten en
afschrijvingen die verbonden zijn aan monumentenpanden geldt een bijzondere regeling (art. 6.31
IB).
Tijdelijke uitbreiding van aftrekbare kosten in het kader van de
eigenwoningregeling
Indien een belastingplichtige zijn eigen woning verkoopt en de verkoopopbrengst minder bedraagt
dan de eigenwoningschuld, dan is er sprake van een restschuld. Deze restschuld hoort in box 3. Om
de doorstroming op de eigenwoningmarkt te stimuleren, is in 2013 een tijdelijke aftrekmogelijkheid
in de wet opgenomen voor renten (en kosten) van geldleningen voor een restschuld van een
vervreemde eigen woning (art. 3.120a IB). Dit is een tijdelijke maatregel die betrekking heeft op
restschulden die zijn ontstaan bij vervreemding van eigen woning in de periode van 29 oktober t/m
31 december 2017. Er is geen aflossingsverplichting op deze restschuld.
Beperkingen van de renteaftrek
Op de hoofdregel dat renten van de eigenwoningschuld onbeperkt aftrekbaar zijn, zijn een aantal
beperkingen opgelegd. Indien de rente, verschuldigd over de eigenwoningschuld, niet wordt betaald,
is de rente die over deze schuld wordt berekend niet aftrekbaar (art. 3.119a lid 6 sub a IB). De schuld
die is aangegaan ter financiering van de renteverplichting, vermindert in box 3 de
rendementsgrondslag (art. 2.14 lid 2 sub a IB).
In art. 3.119a lid 6 sub b IB staat dat er geen sprake is van eigenwoningschuld indien de eigen woning
of een gedeelte daarvan (in)direct is verkregen van de partner van de belastingplichtige, voor zover
de eigenwoningschulden (van belastingplichtige en partner) na deze verkrijging groter is dan voor de
vervreemding van eigen woning was. Hierdoor wordt voorkomen dat door een ‘interne’ aan- en
verkoop van eigen woning de renteaftrek wordt vergroot.
Fiscale partners hebben geen renteaftrek in box 1 indien zij van hun partner geld hebben geleend
voor de aankoop van de eigen woning. In art. 3.119a lid 6 sub c IB staat dat er geen sprake
eigenwoningschuld indien deze schuld is aangegaan bij de partner. De schuld gaat dan naar box 3.
De rente op de schuld die is aangegaan ter verwerving van de eigen woning krachtens legaal tegen
inbreng of bij verdeling van de nalatenschap is ook niet aftrekbaar in box 1 als deze schuld is
gefiscaliseerd door de werking van art. 5.4 IB (art. 3.119a lid 6 sub d IB).
Eigenwoningschuld en annuïtaire
Er is dus pas sprake van eigenwoningschuld als de belastingplichtige een contractuele annuïtaire
aflossingsverplichting is aangegaan en de schuld moet binnen 360 maanden worden afgelost (art.
3.119a lid 1 sub b en c IB. De voor 31 december 2012 bestaande eigenwoningschulden vallen nog
onder het oude regime. De contractuele annuïtaire aflossingsverplichting geldt niet voor bepaalde
bouwschulden (art. 3.119a lid 5 IB).
