Huurrecht – College 11
HUUR & INSOLVENTIE
Faillissement = algeheel beslag op het gehele vermogen van de schuldenaar ten
behoove van al diens schuldeisers
Uitgangspunt
Het faillissement is op zichzelf niet van invloed op bestaande wederkerige
overeenkomsten van de schuldenaar.
Dit geldt dus in beginsel ook voor de huurovereenkomst. Dit heeft de Hoge Raad
bepaald in het arrest Aukema qq / Uni-Invest.
Faillissement verhuurder
Faillissement van de verhuurder laat de huurovereenkomst in stand.
Bij verkoop van de verhuurde onroerende zaak (door de curator) zal de koper
o.g.v. art. 7:226 BW de huurovereenkomst (moeten) voortzetten.
Faillissement huurder
Bij faillissement huurder geldt echter art. 39 Fw: zowel de curator (van de
failliete huurder) als de verhuurder kan de huur door opzegging doen
eindigen.
o Huurbescherming uit BW geldt niet)
o Ook wanneer een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten,
dan is tussentijdse opzegging in beginsel niet mogelijk. Op grond van
art. 39 Fw kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in geval van
faillissement echter wel tussentijds worden opgezegd.
Huur = boedelschuld (vanaf faillietverklaring). Er is dus geen sprake van een
concurrente vordering. Wanneer men een boedelvordering heeft, dan wordt
deze vordering met voorrang uit de boedel voldaan.
Ratio art. 39 Fw
Blijkens de wetsgeschiedenis berust art. 39 Fw op een afweging van enerzijds
het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van boedelschulden
(m.b.t. een niet langer gewenste huurverhouding) en anderzijds het belang
van de verhuurder bij betaling van de huur.
, Surseance van betaling
Bij diens surseance kan de huurder de huur opzeggen (met inachtneming van
art. 7:228 BW)
o De verhuurder mag dus niet opzeggen (anders dan bij art. 39 Fw)
o Echter: in huurcontract kan anders zijn bepaald
Artikel 238 Fw biedt aan de huurder die in surseance is komen te verkeren de
mogelijkheid om met instemming van zijn bewindvoerder tot opzegging van de
huurovereenkomst over te gaan. Omdat surseance een wezenlijk ander karakter
heeft dan faillissement, biedt artikel 238 Fw uitsluitend de huurder de bevoegdheid
om de huurverhouding op te zeggen. Dus de verhuurder heeft die mogelijkheid niet.
In de huurovereenkomst kan echter wel iets zijn bepaald over de beëindiging van de
huurverhouding. Partijen kunnen bijvoorbeeld bepalen dat de verhuurder bevoegd is
om over te gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst indien de huurder in
surseance van betaling komt te verkeren.
NJ (BabyXL / ALM)
Huurovereenkomst ALM (verhuurster) en BabyXL (huurster) voor periode april
2001 – oktober 2003
Art. 13 huurovereenkomst (ontbinding):
‘Verhuurder mag ontbinden bij (o.a.) surseance van huurder. Huurder is
dan schadevergoeding verschuldigd.’
08 – 02 – 2002: surseance huurster BabyXL.
14 – 02 – 2002: ALM ontbindt de huurovereenkomst o.g.v. art. 13 en vordert
schadevergoeding (= resterende huurtermijnen).
Vraag: mocht verhuurster huur beëindigen?
Hoge Raad: ja (r.o. 3.4.1 – 3.4.4). Artikel 238 Fw geeft aan de huurder de
bevoegdheid om met instemming van de bewindvoerder op te zeggen in geval
van surseance. Aan die bevoegdheid mag niet worden getornd, want dit is een
bepaling van dwingend recht. Dit neemt echter niet weg dat het partijen vrij
staat om in een huurcontract af te spreken dat de verhuurder op grond van het
contract de bevoegdheid krijgt om over te gaan tot ontbinding, op het moment
dat er surseance aan de huurder wordt verleend.
NJ (Mr. Aukema qq / Uni-Invest)
Huurovereenkomst Uni-Invest (verhuurster) en Info Opleiders BV (huurster)
voor de periode 01 – 05 – 1998 tot 01 – 01 – 2001, verlengd tot 01 – 01 –
2007
Art. 7.3 AV huurovereenkomst:
‘Huurder is schadevergoeding verschuldigd bij tussentijdse beëindiging
huur, ook in geval van faillissement.’
09 – 04 – 2003: huurster Info failliet verklaard
Curator Info zegt de huur ex art. 39 Fw op, waardoor deze op 08 – 07 – 2003
eindigde
HUUR & INSOLVENTIE
Faillissement = algeheel beslag op het gehele vermogen van de schuldenaar ten
behoove van al diens schuldeisers
Uitgangspunt
Het faillissement is op zichzelf niet van invloed op bestaande wederkerige
overeenkomsten van de schuldenaar.
Dit geldt dus in beginsel ook voor de huurovereenkomst. Dit heeft de Hoge Raad
bepaald in het arrest Aukema qq / Uni-Invest.
Faillissement verhuurder
Faillissement van de verhuurder laat de huurovereenkomst in stand.
Bij verkoop van de verhuurde onroerende zaak (door de curator) zal de koper
o.g.v. art. 7:226 BW de huurovereenkomst (moeten) voortzetten.
Faillissement huurder
Bij faillissement huurder geldt echter art. 39 Fw: zowel de curator (van de
failliete huurder) als de verhuurder kan de huur door opzegging doen
eindigen.
o Huurbescherming uit BW geldt niet)
o Ook wanneer een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is gesloten,
dan is tussentijdse opzegging in beginsel niet mogelijk. Op grond van
art. 39 Fw kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in geval van
faillissement echter wel tussentijds worden opgezegd.
Huur = boedelschuld (vanaf faillietverklaring). Er is dus geen sprake van een
concurrente vordering. Wanneer men een boedelvordering heeft, dan wordt
deze vordering met voorrang uit de boedel voldaan.
Ratio art. 39 Fw
Blijkens de wetsgeschiedenis berust art. 39 Fw op een afweging van enerzijds
het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van boedelschulden
(m.b.t. een niet langer gewenste huurverhouding) en anderzijds het belang
van de verhuurder bij betaling van de huur.
, Surseance van betaling
Bij diens surseance kan de huurder de huur opzeggen (met inachtneming van
art. 7:228 BW)
o De verhuurder mag dus niet opzeggen (anders dan bij art. 39 Fw)
o Echter: in huurcontract kan anders zijn bepaald
Artikel 238 Fw biedt aan de huurder die in surseance is komen te verkeren de
mogelijkheid om met instemming van zijn bewindvoerder tot opzegging van de
huurovereenkomst over te gaan. Omdat surseance een wezenlijk ander karakter
heeft dan faillissement, biedt artikel 238 Fw uitsluitend de huurder de bevoegdheid
om de huurverhouding op te zeggen. Dus de verhuurder heeft die mogelijkheid niet.
In de huurovereenkomst kan echter wel iets zijn bepaald over de beëindiging van de
huurverhouding. Partijen kunnen bijvoorbeeld bepalen dat de verhuurder bevoegd is
om over te gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst indien de huurder in
surseance van betaling komt te verkeren.
NJ (BabyXL / ALM)
Huurovereenkomst ALM (verhuurster) en BabyXL (huurster) voor periode april
2001 – oktober 2003
Art. 13 huurovereenkomst (ontbinding):
‘Verhuurder mag ontbinden bij (o.a.) surseance van huurder. Huurder is
dan schadevergoeding verschuldigd.’
08 – 02 – 2002: surseance huurster BabyXL.
14 – 02 – 2002: ALM ontbindt de huurovereenkomst o.g.v. art. 13 en vordert
schadevergoeding (= resterende huurtermijnen).
Vraag: mocht verhuurster huur beëindigen?
Hoge Raad: ja (r.o. 3.4.1 – 3.4.4). Artikel 238 Fw geeft aan de huurder de
bevoegdheid om met instemming van de bewindvoerder op te zeggen in geval
van surseance. Aan die bevoegdheid mag niet worden getornd, want dit is een
bepaling van dwingend recht. Dit neemt echter niet weg dat het partijen vrij
staat om in een huurcontract af te spreken dat de verhuurder op grond van het
contract de bevoegdheid krijgt om over te gaan tot ontbinding, op het moment
dat er surseance aan de huurder wordt verleend.
NJ (Mr. Aukema qq / Uni-Invest)
Huurovereenkomst Uni-Invest (verhuurster) en Info Opleiders BV (huurster)
voor de periode 01 – 05 – 1998 tot 01 – 01 – 2001, verlengd tot 01 – 01 –
2007
Art. 7.3 AV huurovereenkomst:
‘Huurder is schadevergoeding verschuldigd bij tussentijdse beëindiging
huur, ook in geval van faillissement.’
09 – 04 – 2003: huurster Info failliet verklaard
Curator Info zegt de huur ex art. 39 Fw op, waardoor deze op 08 – 07 – 2003
eindigde
