Samenvatting Huurrecht (minor kanton)

Samenvatting Huurrecht
Week 1: Inleiding (h. 1 + h. 2 §1-4 + h. 4 §10-11)
Inleiding (h. 1)
Art. 7:201 t/m 310 BW.
Huur heeft betrekking op onroerende zaken, roerende zaken, gebouwde en ongebouwde zaken en
vermogensrechten.
Ongebouwd: een leeg terrein, ook al is het verhard.
Gebouwde: woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte) en overige gebouwde zaken,
bijvoorbeeld kantoren (230a-ruimte).
Woonruimte: art. 7:232-289 BW.
290-bedrijfsruimte: art. 7:290-310 BW.
230a-ruimte: algemene bepalingen en art. 7:230a BW

(Semi)dwingend recht
Regelend recht (of aanvullend recht): huurder en verhuurder kunnen daar zonder meer van afwijken.
Wijken partijen niet af van het regelend recht, dan is het regelend recht van toepassing.
Semidwingend recht: huurder en verhuurder kunnen van de afspraken afwijken voor zover deze niet
nadelig voor de huurder zijn. Moet wel schriftelijk!
Dwingend recht: partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovk die afwijken van
dwingendrechtelijke wetsartikelen. Doen partijen dat toch, dan is de bepaling nietig.

Ontstaan huurovereenkomst
Algemene bepalingen, art. 6:217 e.v. BW.
Rechtshandeling, art. 3:32 BW.
Er zijn geen vormvereisten voor de totstandkoming van een geldige huurovereenkomst. De ovk hoeft
niet schriftelijk te worden vastgelegd, het mag ook mondeling (risico’s!). Voor de totstandkoming van
een geldige huurovk is niet vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle details. Er
moet wel overeenstemming zijn over de essentialia, de voornaamste punten van de huurovk.

Algemene bepalingen van het huurrecht (h. 2 §1-4)
Huur is een wederkerige ovk die over en weer verbintenissen schept, art. 6:261 lid 1 BW.

Verplichtingen verhuurder
Art. 7:203 BW: huurobject ter beschikking stellen.
Gebrekenregeling.

Verplichtingen huurder
Art. 7:212-225 BW
- Voldoen van de tegenprestatie (de huurprijs);
- Als een goed huurder gedragen, art. 7:213;
- Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de overeengekomen bestemming, art. 7:214.
Instemming kan schriftelijk en mondeling. Stilzwijgende instemming is ook mogelijk, maar dan heeft de
huurder wel een zware bewijslast als de verhuurder dit betwist. Het enkel stilzitten van de verhuurder
leidt niet tot instemming.
De contractuele bestemming moet wel in overeenstemming zijn met de publiekrechtelijke bestemming.
Als dit niet het geval is, dan hangt het van de overeenkomst tussen huurder en verhuurder af wie
hiervan het risico draagt. Als er niets is geregeld, dan komt dit voor risico van de verhuurder.

Het begrip gebrek
Art. 7:204 BW. Een gebrek is een verstoring van het huurgenot. Als er sprake is van een gebrek, is er
automatisch ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (namelijk het
voortdurend verschaffen van huurgenot) door de verhuurder, art. 6:74 BW.

Objectivering
Het gaat erom wat de huurder in het algemene mag verwachten van een goed onderhouden zaak van
de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De huurder en het gehuurde worden
geobjectiveerd. Dat betekent dat ook omstandigheden die als bekend konden worden beschouwd of
zichtbaar waren bij het aangaan van de huurovk als een gebrek kunnen worden aangemerkt.
Toerekening huurder



1

,Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek in de zin van de wet.
Art. 7:204 lid 3 BW: de feitelijke stoornis door derden en een bewering van recht zonder feitelijke
stoornis.

Feitelijke stoornis
Stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook niet in het gehuurde zijn gelegen,
en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen) verhelpen.
Voorbeelden: geluidsoverlast, verbouwing hotel.

Bewering van recht zonder feitelijke stoornis
Bijvoorbeeld een derde partij die beweert ook een huurovk te hebben voor jouw woning, maar die er
verder geen werk van maakt. De huurder heeft er dan geen last van.

Aanspraken huurder op grond van gebrek
Als er sprake is van een gebrek, geeft de gebrekenregeling de huurder een aantal bijzondere
aanspraken tegen de verhuurder. Deze aanspraken gelden naast de ‘gewone’ wettelijke bepalingen
over tekortschieten in de nakoming van een verbintenis. Bijvoorbeeld:
- Vordering tot nakoming, art. 3:296 BW;
- Betaling van schadevergoeding, art. 6:74 BW;
- (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst, art. 6:265 BW;
- opschorting, art. 6:52 BW;
- verrekening, art. 6:127 BW.

De herstelverplichting
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom vraagt, tenzij dat onmogelijk is
of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te
vergen, art. 7:206 BW.
Uitzonderingen: verhuurder is niet verplicht tot kleine herstellingen waarvoor de huurder aansprakelijk
is, noch voor gebreken die door toedoen van de huurder zijn ontstaan.
De verhuurder moet de gebreken herstellen, ongeacht de oorzaak van het gebrek. Als de verhuurder
niet overgaat tot herstel van het gebrek nadat de huurder hem daarom heeft gevraagd, schiet de
verhuurder toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn herstelverplichting jegens de huurder. Alle
bevoegdheden die de wet aan een schuldeiser (huurder) geeft, zijn dan van toepassing.
Voorbeeld: alleen de aanwezigheid van asbest levert geen gebrek op, maar dit is anders indien de
huurder door de aanwezigheid van het asbest geen normaal gebruik van het gehuurde kan maken,
omdat er dan sprake is van een beperking van het huurgenot waarop hij recht heeft (arrest
KPN/Tamminga).

Huurprijsvermindering, art. 7:207 BW
Als het gebrek leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot, heeft de huurder recht op
huurprijsvermindering, art. 7:207 BW. Het recht van de huurder op huurprijsvermindering geldt pas
vanaf het moment dat de huurder bij de verhuurder klaagt. Het eindigt op het moment dat het gebrek
is verholpen. De huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering als hij zelf het gebrek moet
verhelpen of het gebrek zelf heeft veroorzaakt. Ook is er geen recht op huurprijsvermindering als het
gebrek het huurgenot niet wezenlijk (substantieel) vermindert.
De huurder mag niet zelf de huurprijs verminderen. Hij moet hiervoor of overeenstemming met de
verhuurder bereiken of een vordering bij de kantonrechter instellen. De huurder moet aantonen dat er
sprake is van een gebrek dat een substantiële vermindering van het huurgenot oplevert.

Schadevergoeding, art. 7:208 BW
De oorzaak van de schade van de huurder is van belang. Het feit dat er een gebrek is en dat de
huurder hierdoor schade lijst, betekent niet automatisch dat de huurder aanspraak kan maken op
schadevergoeding. Dit gebrek moet de schuld van de verhuurder zijn of krachtens de verkeers-
opvattingen aan hem toe te rekenen zijn, art. 6:74 BW. Er moet een causaal verband zijn tussen het
gebrek en de schade.
De verhuurder hoeft de schade die de huurder door een gebrek lijdt niet te vergoeden als het gebrek
hem niet valt toe te rekenen.
De verhuurder is ook schadeplichtig als hij bij het aangaan van de huurovk de huurder heeft laten
weten dat het gehuurde een bepaald gebrek niet had (garantie).




2

,De verhuurder kan jegens de huurder ook aansprakelijk zijn op grond van onrechtmatige daad, art.
6:162 BW.

Wetenschap verhuurder
Art. 7:209 BW; dwingend recht.
De verhuurder heeft over het algemeen beter zicht op de staat van het gehuurde dan de huurder. Er
mag redelijkerwijs van een verhuurder worden verwacht dat hij het gehuurde nog eens goed
onderzoekt voordat hij het gehuurde verhuurt voor het voorgenomen gebruik door de huurder.
De huurder heeft een ‘kikplicht’, art. 7:222 BW. Als de huurder een gebrek aan het gehuurde ontdekt,
of merkt dat derden hem in zijn genot willen storen of beweren enig recht op de zaak te hebben, moet
de huurder dit direct bij de verhuurder melden. Doet hij dat niet, dan moet de huurder de schade die
ontstaat omdat de verhuurder te laat was geïnformeerd, aan de verhuurder vergoeden.

Huurprijzen woonruimte (h. 4 §10-11)
Servicekosten
Partijen hebben de vrijheid om aanvullende leveringen en diensten overeen te komen en deze door te
belasten in de servicekosten. Partijen moeten in de huurovk afspreken om welke leveringen en
diensten het gaat. In het Besluit Servicekosten staat waarvoor de verhuurder een vergoeding in
rekening mag brengen, art. 7:237 lid 3 BW. De verhuurder mag alleen kosten in rekening brengen die
vooraf zijn overeengekomen, art. 7:259 BW.
De verhuurder mag de servicekosten niet gebruiken om via een andere weg een extra vergoeding te
krijgen die hij op grond van de maximale huurprijsgrens voor de woonruimte niet mag ontvangen. De
verhuurder mag wel met de huurder overeenkomen dat hij de kosten voor kleine herstellingen die voor
rekening van de huurder zijn, zal uitvoeren en de kosten daarvan in rekening brengen.
De verhuurder moet de werkelijke kosten in rekening brengen, hij mag niet aan de extra leveringen en
diensten verdienen.

Fondsvorming bij woonruimte
In geval van fondsvorming betaalt de huurder maandelijks een vaste vergoeding voor een bepaalde
servicekostenpost. Er wordt daardoor een reserve opgebouwd. De verhuurder hoeft deze service-
kostenpost aan het einde van het boekjaar niet af te rekenen. In geval van een grote maar incidentele
uitgave hoeven de kosten aan het einde van een boekjaar dus niet volledig aan de huurder in rekening
te worden gebracht. De gemaakte kosten worden over een langere periode en over meerdere
huurders uitgesmeerd. Dit levert de huurder dus een voordeel op.
De wet kent fondsvorming niet, maar is toelaatbaar als wordt voldaan aan een aantal voorwaarden:
 het fonds moet voor de huurder een aanwijsbaar voordeel inhouden;
 de gelden uit het fonds mogen slechts voor het doel van het fonds worden aangewend;
 er moet een deugdelijke verantwoording plaatsvinden. De verhuurder moet jaarlijks aangeven
wat de inkomsten en uitgaven zijn geweest en het begin- en eindsaldo vermelden.

Procedures
Het overzicht met servicekosten moet voor 1 juli worden gegeven. Als de verhuurder dit niet doet, dan
kan de huurder weigeren in te stemmen met een verhoging van het voorschot op de servicekosten.
Als de huurder het niet eens is met de afrekening van de servicekosten, kan zowel de huurder als de
verhuurder naar de Huurcommissie. Dit moet binnen twee jaar na de termijn waarbinnen de
verhuurder het overzicht moet verstrekken.

Onredelijke bedingen
De huurder wordt beschermd tegen onredelijke bedingen die in de huurovk zijn opgenomen, art. 7:264
BW. Deze bedingen mogen geen betrekking hebben op de huurprijs.
Een beding is onredelijk als dit een onredelijk voordeel oplevert voor een van de partijen of een derde.
Dit beding is nietig. Het maakt voor de nietigheid niet uit of de huurder ermee heeft ingestemd.
 Voorbeelden: sleutelgeld, onredelijk hoge administratiekosten, een waarborgsom die hoger is
dan drie keer de huur.




3

, Aantekeningen les
Huurrecht
 Bijzondere overeenkomst;
 Gelaagde structuur;
 Boek 3 en 6 BW;
 Wetssystematiek: dwingend, semi-dwingend, aanvullend/regelend.

Relevante wetgeving in het huurrecht
 Algemene bepalingen: art. 7:201 – 7:231 BW
 Woonruimte: art. 7:232 – 7:282 BW
 Bedrijfsruimte: art. 7:290 – 7:301 BW
Verder relevante wet- en regelgeving:
 Art. 22 lid 2 Gw;
 Woningwet 2014 (WonW);
 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting;
 Bouwbesluit;
 Huisvestingswet;
 Leegstandwet;
 Wet op de huurtoeslag, Overlegwet (WOHV), Besluit Kleine Herstellingen, etc.

Objecten
Tot welke objecten strekt het huurrecht zich?
 Zaken
o Roerend
o Onroerend (bebouwd vs. onbebouwd)
 Vermogensrechten
o Intellectuele eigendom; jachtrecht; vergunning.

Overzicht van de toepasselijke regelingen op de diverse objecten
Roerende zaken, art. 7:201 – 231 BW.
Onroerende zaken, art. 7:201 – 231 BW.
Vermogensrechten, art. 7:201 – 231 BW.
Gebouwde roerende zaken die als woning zijn verhuurd, art. 7:232 – 282 BW.
Woonwagens, art. 7:232 – 282 BW.
Bedrijfsruimte(ambachtsbedrijf), art. 7:290 – 310 BW.
Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woon en/of 290-bedrijfsruimte (kantoren, fabrieken, loodsen,
opslagplaatsen, praktijkruimten, beroepsruimten), art. 7:230a BW.

Verplichtingen verhuurder
- Het in gebruik verstrekken en ervoor zorgen dat de huurder voldoende huurgenot heeft;
- Naleven gebrekenregeling, art. 7:204 – 211 BW.
- De term ‘laten’ impliceert dat de verhuurder de huurder gedurende de huurperiode niet mag
hinderen in zijn gebruik van de zaak.

Conformiteitsverplichting
 Art. 7:204 lid 2 BW.
 Verwachtingspatroon doorsneehuurder.
 In abstract de kwaliteit van de gehuurde zaak.
 Welk genot mocht een willekeurige huurder in zijn algemeenheid van een goed onderhouden
soortgelijke zaak verwachten?
 De huurder mag van een staat van onderhoud verwachten die past bij het gebruik dat hij van
de zaak gaat maken.
 Partijen kunnen niet overeenkomsten dat de slechte staat van onderhoud van een woning
geen gebrek is.
 Bij verhuur van woonruimte op grond van de Leegstandswet kan de gebrekenregeling wel
contractueel worden uitgesloten.




4