1699 woorden
Een cumulatief beding bij een onderverhuurverbod eerlijk of niet?
Inleiding
Een huurder mag zijn gehuurde zelfstandige woning niet zomaar onderverhuren (art. 7:221 jo art.
7:244 BW). Een verhuurder kan onderverhuur voorkomen door in de algemene voorwaarden van de
hoofdhuurovereenkomst een onderverhuurverbod op te nemen, op straffe van een boete en
winstafdracht (hierna: cumulatief beding bij een onderverhuurverbod).1 Een cumulatief beding bij
een onderverhuurverbod kan conform ‘de Richtlijn oneerlijke bedingen in
2
consumentenovereenkomsten’ (Richtlijn 93/13/EEG) (hierna: Richtlijn) nietig zijn. Een
huurovereenkomst valt binnen deze Richtlijn, omdat de huurder kan worden aangemerkt als
consument (art. 2 sub b Richtlijn). 3 De Richtlijn is geïmplementeerd in art. 6:233 e.v. BW. 4 Uit
jurisprudentie blijkt dat de rechtbank Amsterdam (hierna: rechtbank) en het gerechtshof Amsterdam
(hierna: gerechtshof) onenigheid hebben over de vraag of een cumulatief beding bij een
onderverhuurverbod (on)eerlijk is. Het dispuut wordt in dit artikel besproken.
Het artikel begint met een beschrijving van het wettelijk kader van de Richtlijn, toegepast op het
huurrecht. Vervolgens worden de standpunten van de rechtbank en het gerechtshof omtrent de
(on)eerlijkheid van een cumulatief beding bij een onderverhuurverbod uiteengezet. Hierna geef ik
aan welke instantie naar mijn mening gelijk heeft en wordt de mogelijkheid tot het stellen van
prejudiciële vragen besproken. In de conclusie wordt aangegeven of een cumulatief beding bij een
onderverhuurverbod wel of niet eerlijk is.
Wettelijk kader
Een beding in de huurovereenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, is oneerlijk wanneer
dit in strijd is met de goede trouw en het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende
rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de huurder ernstig verstoort (art. 2 sub a en
art. 3 lid 1 Richtlijn).5
Wanneer een verhuurder van tevoren standaardbedingen heeft opgesteld en de huurder geen
invloed op de inhoud heeft gehad, is niet afzonderlijk onderhandeld (art. 3 lid 2 Richtlijn). 6 Hierbij
geldt een transparantievereiste (art. 5 Richtlijn). Een beding moet duidelijk en begrijpelijk zijn. Ook
moeten de economische gevolgen voor de huurder te overzien zijn. 7
Het vereiste ‘goede trouw’ betekent dat een verhuurder op een eerlijke en billijke manier
onderhandelt met de huurder en diens belangen in acht neemt. Hierbij weegt mee of de verhuurder
redelijkerwijs kon veronderstellen dat huurder akkoord zou gaan met het beding in een afzonderlijke
onderhandeling.8
Een verstoring van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en
verplichtingen van partijen ten nadele van de huurder (hierna: verstoring van het evenwicht), wordt
beoordeeld middels de aard van de overeenkomst en andere bedingen uit de overeenkomst. 9 Bij de
1
J. Kist, Huurrecht begrepen, Den Haag: Boom Juridisch 2018, p. 96 – 99.
2
C.J.M. de Waal, ‘Huurrecht en consumentenbescherming [Inleiding]’, in: Groene Serie Huurrecht, Deventer:
Kluwer (online, 2021).
3
HvJ 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341, NJ 2013/487 (Asbeek Brusse), r.o. 23.
4
M.E.A. Möhring en F. van der Hoek, ‘Winner takes all?’, WR 2013/98, par. 3b.
5
PbEU 2019, C 323/4, p. 26.
6
PbEU 2019, C 323/4, p. 10.
7
HvJ EU 30 april 2014, ECLI:EU:C:2014:282, (Kásler), r.o. 73 en 74.
8
PbEU 2019, C 323/4, p. 26 en 27.
9
PbEU 2019, C 323/4, p. 27 en 30.
Een cumulatief beding bij een onderverhuurverbod eerlijk of niet?
Inleiding
Een huurder mag zijn gehuurde zelfstandige woning niet zomaar onderverhuren (art. 7:221 jo art.
7:244 BW). Een verhuurder kan onderverhuur voorkomen door in de algemene voorwaarden van de
hoofdhuurovereenkomst een onderverhuurverbod op te nemen, op straffe van een boete en
winstafdracht (hierna: cumulatief beding bij een onderverhuurverbod).1 Een cumulatief beding bij
een onderverhuurverbod kan conform ‘de Richtlijn oneerlijke bedingen in
2
consumentenovereenkomsten’ (Richtlijn 93/13/EEG) (hierna: Richtlijn) nietig zijn. Een
huurovereenkomst valt binnen deze Richtlijn, omdat de huurder kan worden aangemerkt als
consument (art. 2 sub b Richtlijn). 3 De Richtlijn is geïmplementeerd in art. 6:233 e.v. BW. 4 Uit
jurisprudentie blijkt dat de rechtbank Amsterdam (hierna: rechtbank) en het gerechtshof Amsterdam
(hierna: gerechtshof) onenigheid hebben over de vraag of een cumulatief beding bij een
onderverhuurverbod (on)eerlijk is. Het dispuut wordt in dit artikel besproken.
Het artikel begint met een beschrijving van het wettelijk kader van de Richtlijn, toegepast op het
huurrecht. Vervolgens worden de standpunten van de rechtbank en het gerechtshof omtrent de
(on)eerlijkheid van een cumulatief beding bij een onderverhuurverbod uiteengezet. Hierna geef ik
aan welke instantie naar mijn mening gelijk heeft en wordt de mogelijkheid tot het stellen van
prejudiciële vragen besproken. In de conclusie wordt aangegeven of een cumulatief beding bij een
onderverhuurverbod wel of niet eerlijk is.
Wettelijk kader
Een beding in de huurovereenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, is oneerlijk wanneer
dit in strijd is met de goede trouw en het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende
rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de huurder ernstig verstoort (art. 2 sub a en
art. 3 lid 1 Richtlijn).5
Wanneer een verhuurder van tevoren standaardbedingen heeft opgesteld en de huurder geen
invloed op de inhoud heeft gehad, is niet afzonderlijk onderhandeld (art. 3 lid 2 Richtlijn). 6 Hierbij
geldt een transparantievereiste (art. 5 Richtlijn). Een beding moet duidelijk en begrijpelijk zijn. Ook
moeten de economische gevolgen voor de huurder te overzien zijn. 7
Het vereiste ‘goede trouw’ betekent dat een verhuurder op een eerlijke en billijke manier
onderhandelt met de huurder en diens belangen in acht neemt. Hierbij weegt mee of de verhuurder
redelijkerwijs kon veronderstellen dat huurder akkoord zou gaan met het beding in een afzonderlijke
onderhandeling.8
Een verstoring van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en
verplichtingen van partijen ten nadele van de huurder (hierna: verstoring van het evenwicht), wordt
beoordeeld middels de aard van de overeenkomst en andere bedingen uit de overeenkomst. 9 Bij de
1
J. Kist, Huurrecht begrepen, Den Haag: Boom Juridisch 2018, p. 96 – 99.
2
C.J.M. de Waal, ‘Huurrecht en consumentenbescherming [Inleiding]’, in: Groene Serie Huurrecht, Deventer:
Kluwer (online, 2021).
3
HvJ 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341, NJ 2013/487 (Asbeek Brusse), r.o. 23.
4
M.E.A. Möhring en F. van der Hoek, ‘Winner takes all?’, WR 2013/98, par. 3b.
5
PbEU 2019, C 323/4, p. 26.
6
PbEU 2019, C 323/4, p. 10.
7
HvJ EU 30 april 2014, ECLI:EU:C:2014:282, (Kásler), r.o. 73 en 74.
8
PbEU 2019, C 323/4, p. 26 en 27.
9
PbEU 2019, C 323/4, p. 27 en 30.
