Werkcollege Hypotheek
CASUS I
Belegger Jansen B.V. gaat failliet in 2016. Deze belegger bezit onder meer 10 woningen sinds 2010
die toen gefinancierd zijn met een hypotheek ten behoeve van de Cashbank in welke hypotheekakte
alle gebruikelijke bedingen zijn opgenomen. De woningen 1 en 2 waren al verhuurd toen de
hypotheek werd gevestigd, de overige woningen nadien. De Cashbank verwacht behoorlijk veel
belangstelling bij de executoriale verkoop van andere beleggers.
Vragen:
1.
a) Is de Cashbank verplicht om het huurbeding in te roepen?
In beginsel dient bij hypothecaire executie van woningen waarbij het huurbeding is gemaakt door
de hypotheekhouder dat huurbeding te worden ingeroepen. In het onderhavige geval lijkt die plicht
niet te bestaan op grond van de uitzondering van art. 3: 264 lid 1 sub a BW omdat de instandhouding
van de huur van belang zal zijn voor de veilingopbrengst. Er wordt immers veel belangstelling
verwacht van andere beleggers. Die verkrijgen liefst verhuurd onroerend goed. Ook de uitzondering
vermeld in art. 3: 264 lid 1 sub b BW zou zich hier kunnen voordoen.
b) Gesteld dat het huurbeding wordt ingeroepen, zullen de huurders dan zonder meer moeten
ontruimen?
Nee, in art. 3:264 lid 5 t/m 7 BW vindt men vier uitzonderingen op de regel dat een huurder van
woonruimte tegen wie met een beroep op het huurbeding met succes ontruiming kan worden
gevorderd zonder meer zou moeten ontruimen. Die uitzonderingen zijn: - er is op verzoek van de
hypotheekhouder verlof vereist van de voorzieningenrechter; - de voorzieningenrechter weegt af of
ook met instandhouding van de huur voldoende opbrengst in de veiling kan worden gerealiseerd; -
de huurder die moet ontruimen kan nog ten hoogste een periode van 6 maanden krijgen waarbinnen
hij moet ontruimen; - de huurder die moet ontruimen heeft een preferent recht op
schadevergoeding.
2. Ziet u een mogelijkheid om te bereiken dat de huurders zonder meer gehouden zijn vanaf de
aanzegging van de executie personen die de huizen willen bezichtigen in de woning toe te laten?
De plicht voor de hypotheekgever om de woning open te stellen voor bezichtiging in geval van
hypothecaire executie vloeit voort uit art. 3: 267a BW en voor huurders mede uit art 7: 223 BW. Het
is echter onzeker of deze artikelen niet in strijd komen met hogere regelgeving, zoals art. 12
Grondwet, 8 EVRM en 17 Bupo die alle - kort gezegd - eenieder recht op een ongestoord gezinsleven
geven. Mede daarom wordt in veel hypotheekakten de plicht tot medewerking aan bezichtiging bij
executie vaak nog eens uitdrukkelijk als partijafspraak vastgelegd. Als men ook aan de geldigheid van
zo'n afspraak twijfelt, resteert slechts een beroep op het beheerbeding door de hypotheekhouder
om de bezichtigingsplicht af te dwingen. Hiervoor is altijd de machtiging van de voorzieningenrechter
nodig.
3. Gesteld dat de hypotheek van de Cashbank een zogenaamde bankhypotheek is en de bank bij
veiling onvoldoende opbrengst uit de huizen verkrijgt, kan de bank zich dan zonder meer op ander
, vermogen van Jansen B.V. verhalen? Ga er bij de beantwoording van deze vraag vanuit dat Jansen
B.V. niet failliet is.
Nee, de grosse van een bankhypotheekakte is slechts een executoriale titel voor de ten tijde van
het passeren van de hypotheekakte bestaande en in de akte vermelde vordering alsmede voor
toekomstige vorderingen die hun grondslag vinden in reeds ten tijde van het passeren van de
hypotheekakte bestaande en in de akte uitgedrukte rechtsverhoudingen. Men denke in dit verband
aan de krediethypotheek. Zie hierover het arrest Rabo/Visser met noot H.J. Snijders
CASUS II
Jansen heeft een pand in de dorpskern van Eersel (Noord-Brabant) en drijft daarin een
horecaonderneming. Op het pand rust een eerste hypotheek ten behoeve van de BamroBank met
alle gebruikelijke bedingen. Nadien heeft Jansen de bovenste etage van het pand in 2006 verhuurd
aan Pietersen. In 2009 tijdens de economische crisis vestigt Jansen een tweede hypotheek op het
pand ten behoeve van de Cashbank met alle gebruikelijke bedingen. In het horecabedrijf heeft
Jansen in 2010 de bar met barkrukken geheel vernieuwd. Rond die tijd heeft de heer Pietersen een
nieuwe keuken op zijn etage aangebracht. In 2012 kan Jansen niet meer aan zijn financiële
verplichtingen voldoen en gaat hij failliet.
Vragen:
1. Kan de eerste hypotheekhouder in casu zonder meer overgaan tot veiling van het pand en
zelf in alle vrijheid bepalen wanneer hij dat zal doen?
Nee, de grosse van een bankhypotheekakte is slechts een executoriale titel voor de ten
tijde van het passeren van de hypotheekakte bestaande en in de akte vermelde vordering
alsmede voor toekomstige vorderingen die hun grondslag vinden in reeds ten tijde van het
passeren van de hypotheekakte bestaande en in de akte uitgedrukte rechtsverhoudingen.
Men denke in dit verband aan de krediethypotheek. Zie hierover het arrest Rabo/Visser met
noot H.J. Snijders
2. Kunnen de bar met barkrukken in de hypothecaire executie worden betrokken?
Het is denkbaar dat de bar en de barkrukken in de hypothecaire executie kunnen worden
betrokken indien zij zijn te kenmerken als hulpzaken (zie art. 3:254 BW). In dat geval betreft
het weliswaar roerende zaken maar die zijn blijkens hun uiterlijke kenmerken bestemd om
deze (horeca)onderneming duurzaam te dienen. In dat geval zullen de bar en de barkrukken
stil verpand zijn in de zin van art. 3:237 BW, veelal in de hypotheekakte, en is daarbij tevens
bedongen dat bij hypothecaire executie ook deze stil verpande zaken gezamenlijk met de
hypothecair verbonden zaak in één executie kunnen worden meegenomen.
3. Gesteld dat de Belastingdienst bodembeslag gelegd heeft onder Jansen, wie heeft dan de
sterkste rechten op de bar en de barkrukken?
Indien de fiscus bodembeslag heeft gelegd op de bar en de barkrukken is het recht van de
fiscus sterker dan dat van de hypotheekhouder/stil pandhouder. Immers, de bar en de
barkrukken zijn hulpzaken en dus roerende zaken en in art. 21 j° 22 Invorderingswet 1990 is
bepaald dat het bodemrecht van de fiscus gaat vóór het recht van een stil pandhouder in de
zin van art. 3:237 lid 1 BW.
CASUS I
Belegger Jansen B.V. gaat failliet in 2016. Deze belegger bezit onder meer 10 woningen sinds 2010
die toen gefinancierd zijn met een hypotheek ten behoeve van de Cashbank in welke hypotheekakte
alle gebruikelijke bedingen zijn opgenomen. De woningen 1 en 2 waren al verhuurd toen de
hypotheek werd gevestigd, de overige woningen nadien. De Cashbank verwacht behoorlijk veel
belangstelling bij de executoriale verkoop van andere beleggers.
Vragen:
1.
a) Is de Cashbank verplicht om het huurbeding in te roepen?
In beginsel dient bij hypothecaire executie van woningen waarbij het huurbeding is gemaakt door
de hypotheekhouder dat huurbeding te worden ingeroepen. In het onderhavige geval lijkt die plicht
niet te bestaan op grond van de uitzondering van art. 3: 264 lid 1 sub a BW omdat de instandhouding
van de huur van belang zal zijn voor de veilingopbrengst. Er wordt immers veel belangstelling
verwacht van andere beleggers. Die verkrijgen liefst verhuurd onroerend goed. Ook de uitzondering
vermeld in art. 3: 264 lid 1 sub b BW zou zich hier kunnen voordoen.
b) Gesteld dat het huurbeding wordt ingeroepen, zullen de huurders dan zonder meer moeten
ontruimen?
Nee, in art. 3:264 lid 5 t/m 7 BW vindt men vier uitzonderingen op de regel dat een huurder van
woonruimte tegen wie met een beroep op het huurbeding met succes ontruiming kan worden
gevorderd zonder meer zou moeten ontruimen. Die uitzonderingen zijn: - er is op verzoek van de
hypotheekhouder verlof vereist van de voorzieningenrechter; - de voorzieningenrechter weegt af of
ook met instandhouding van de huur voldoende opbrengst in de veiling kan worden gerealiseerd; -
de huurder die moet ontruimen kan nog ten hoogste een periode van 6 maanden krijgen waarbinnen
hij moet ontruimen; - de huurder die moet ontruimen heeft een preferent recht op
schadevergoeding.
2. Ziet u een mogelijkheid om te bereiken dat de huurders zonder meer gehouden zijn vanaf de
aanzegging van de executie personen die de huizen willen bezichtigen in de woning toe te laten?
De plicht voor de hypotheekgever om de woning open te stellen voor bezichtiging in geval van
hypothecaire executie vloeit voort uit art. 3: 267a BW en voor huurders mede uit art 7: 223 BW. Het
is echter onzeker of deze artikelen niet in strijd komen met hogere regelgeving, zoals art. 12
Grondwet, 8 EVRM en 17 Bupo die alle - kort gezegd - eenieder recht op een ongestoord gezinsleven
geven. Mede daarom wordt in veel hypotheekakten de plicht tot medewerking aan bezichtiging bij
executie vaak nog eens uitdrukkelijk als partijafspraak vastgelegd. Als men ook aan de geldigheid van
zo'n afspraak twijfelt, resteert slechts een beroep op het beheerbeding door de hypotheekhouder
om de bezichtigingsplicht af te dwingen. Hiervoor is altijd de machtiging van de voorzieningenrechter
nodig.
3. Gesteld dat de hypotheek van de Cashbank een zogenaamde bankhypotheek is en de bank bij
veiling onvoldoende opbrengst uit de huizen verkrijgt, kan de bank zich dan zonder meer op ander
, vermogen van Jansen B.V. verhalen? Ga er bij de beantwoording van deze vraag vanuit dat Jansen
B.V. niet failliet is.
Nee, de grosse van een bankhypotheekakte is slechts een executoriale titel voor de ten tijde van
het passeren van de hypotheekakte bestaande en in de akte vermelde vordering alsmede voor
toekomstige vorderingen die hun grondslag vinden in reeds ten tijde van het passeren van de
hypotheekakte bestaande en in de akte uitgedrukte rechtsverhoudingen. Men denke in dit verband
aan de krediethypotheek. Zie hierover het arrest Rabo/Visser met noot H.J. Snijders
CASUS II
Jansen heeft een pand in de dorpskern van Eersel (Noord-Brabant) en drijft daarin een
horecaonderneming. Op het pand rust een eerste hypotheek ten behoeve van de BamroBank met
alle gebruikelijke bedingen. Nadien heeft Jansen de bovenste etage van het pand in 2006 verhuurd
aan Pietersen. In 2009 tijdens de economische crisis vestigt Jansen een tweede hypotheek op het
pand ten behoeve van de Cashbank met alle gebruikelijke bedingen. In het horecabedrijf heeft
Jansen in 2010 de bar met barkrukken geheel vernieuwd. Rond die tijd heeft de heer Pietersen een
nieuwe keuken op zijn etage aangebracht. In 2012 kan Jansen niet meer aan zijn financiële
verplichtingen voldoen en gaat hij failliet.
Vragen:
1. Kan de eerste hypotheekhouder in casu zonder meer overgaan tot veiling van het pand en
zelf in alle vrijheid bepalen wanneer hij dat zal doen?
Nee, de grosse van een bankhypotheekakte is slechts een executoriale titel voor de ten
tijde van het passeren van de hypotheekakte bestaande en in de akte vermelde vordering
alsmede voor toekomstige vorderingen die hun grondslag vinden in reeds ten tijde van het
passeren van de hypotheekakte bestaande en in de akte uitgedrukte rechtsverhoudingen.
Men denke in dit verband aan de krediethypotheek. Zie hierover het arrest Rabo/Visser met
noot H.J. Snijders
2. Kunnen de bar met barkrukken in de hypothecaire executie worden betrokken?
Het is denkbaar dat de bar en de barkrukken in de hypothecaire executie kunnen worden
betrokken indien zij zijn te kenmerken als hulpzaken (zie art. 3:254 BW). In dat geval betreft
het weliswaar roerende zaken maar die zijn blijkens hun uiterlijke kenmerken bestemd om
deze (horeca)onderneming duurzaam te dienen. In dat geval zullen de bar en de barkrukken
stil verpand zijn in de zin van art. 3:237 BW, veelal in de hypotheekakte, en is daarbij tevens
bedongen dat bij hypothecaire executie ook deze stil verpande zaken gezamenlijk met de
hypothecair verbonden zaak in één executie kunnen worden meegenomen.
3. Gesteld dat de Belastingdienst bodembeslag gelegd heeft onder Jansen, wie heeft dan de
sterkste rechten op de bar en de barkrukken?
Indien de fiscus bodembeslag heeft gelegd op de bar en de barkrukken is het recht van de
fiscus sterker dan dat van de hypotheekhouder/stil pandhouder. Immers, de bar en de
barkrukken zijn hulpzaken en dus roerende zaken en in art. 21 j° 22 Invorderingswet 1990 is
bepaald dat het bodemrecht van de fiscus gaat vóór het recht van een stil pandhouder in de
zin van art. 3:237 lid 1 BW.
