Basisboek facility management
Hoofdstuk 3 De beleving van de werkomgeving
3.1 inleiding
Werkomgeving → alle situaties waar een of meer diensten beroepsmatig worden verleend.
Omgeving → wanneer de beleving van de externe klant ook besproken wordt.
3.2 Hard services
Nagenoeg alles wat met gebouwen te maken heeft, valt onder huisvesting.
Huisvesten → onderdak bieden
De activiteiten die met huisvesten samenhangen vallen onder hard services.
Het verschil tussen facility management en vastgoedmanagement is dat FM zich richt op het
intern ondersteunen van het primaire bedrijfsproces, terwijl vastgoedmanagement zich
bezighoudt met vastgoed als bedrijfsmiddel.
Niet alle gebruikers van een gebouw zijn de eigenaar. In een huursituatie van een
kantoorgebouw krijgt de facility manager te maken met bedrijven die voor
vastgoedmaatschappijen werken, denk aan makelaars in onroerend goed en
vastgoedbeheerders. De makelaar bespreekt de huurprijs en huurtermijn, de
vastgoedbeheerder zorgt voor het onderhoud van het gebouw. De eigenaar hoopt dat zijn
vastgoed voor zo lang mogelijk en zo hoog mogelijk verhuurd wordt. Dit is een ander belang
dan het belang van de gebruiker.
Strategische vastgoedkeuzes hebben grote invloed op de financiële positie van de
organisatie. Een paar voorbeelden zijn:
- Een huurcontract van een kantoor heeft doorgaans een looptijd van drie tot vijf jaar
(al zijn contracten met een veel kortere looptijd tegenwoordig ook mogelijk). Al die
tijd verplicht de organisatie zich de overeengekomen huursom af te dragen. Voor een
gebouw van 12500 m2 kan dat gemakkelijk oplopen tot een bedrag van ruim 3
miljoen euro per jaar.
- Het bouwen van een normaal kantoorgebouw met vijfhonderd werkplekken (12.500
m2) vraagt een investering van tussen 18 en 25 miljoen euro.
, - Voor de bouw van een academisch ziekenhuis is een investering van 500 miljoen
euro nodig.
- Het totale bouwproces van een ziekenhuis duurt gemiddeld acht tot negen jaar.
Belangrijke afwegingen bij de locatiekeuze zijn:
- Financiële haalbaarheid met het oog op het budget
- Marktconformiteit van het gebouw, in prijs maar ook in type gebouw
- Imago en uitstraling van de locatie
- Gebiedsontwikkeling in de nabije omgeving
- Toegankelijkheid van het gebouw; denk aan gehandicapten maar ook aan
leveranciers
- Beschikbare (of te creëren) parkeervoorzieningen en fietsenstalling
- De bereikbaarheid met openbaar vervoer
- Veiligheid en beveiliging van de omgeving
- De kwaliteit van het terrein en het groen
- De duurzaamheid van het gebouw of de mogelijkheid om duurzaam te bouwen
- De toekomstbestendigheid (flexibiliteit)
Om een nieuw kantoorgebouw te vinden kan de makelaar niet zomaar beginnen met
zoeken. Hij heeft daarvoor de volgende informatie nodig:
- Het benodigde vloeroppervlak ofwel het benodigde aantal vierkante meters
- Specificatie van bijzondere ruimtes en functies
- Het budget voor koop of huur
- Wensen ten aanzien van de locatie
- Wensen ten aanzien van duurzaamheid (bepaalde certificeringsklasse)
- Wensen ten aanzien van parkeercapaciteit
- Wensen ten aanzien van zichtbaarheid, uitstraling
De oppervlakte zijn gedefinieerd in de NEN 2580. → deze geeft termen, definities en
bepalingsmethoden voor de oppervlakten van terreinen met een bouwbestemming en voor
de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan.
- Functioneel nuttig vloeroppervlak (FNO): de som van de (binnen)oppervlakten van
alle voor het primaire proces benodigde ruimtes.
- Nuttig vloeroppervlak (NO): het FNO vermeerderd met speciale ruimtes als kantines,
reproruimte, sanitaire ruimtes, werkkasten en garderobes.
- (vrij) verhuurbaar vloeroppervlak (VVO): het NO vermeerderd met het horizontaal
verkeersoppervlak (gangen/entree), de oppervlakte van de niet-dragende
binnenwanden en de vrijstaande (constructie)delen kleiner dan 0,5 m2.
- Nettovloeroppervlak (NVO): het VVO plus de verticale verkeersruimtes (liften,
trappenhuizen) en technische installatieruimtes
- Brutovloeroppervlak (BVO): de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de
buitenmuren. Bij meerlaagse gebouwen wordt per verdieping gemeten. Bij de
bepaling van het BVO worden vides groter dan 4 m2 niet meegerekend.
Bezettingsgraad → percentage dat aangeeft in welke maten de totale beschikbare capaciteit
daadwerkelijk wordt benut.
Hoofdstuk 3 De beleving van de werkomgeving
3.1 inleiding
Werkomgeving → alle situaties waar een of meer diensten beroepsmatig worden verleend.
Omgeving → wanneer de beleving van de externe klant ook besproken wordt.
3.2 Hard services
Nagenoeg alles wat met gebouwen te maken heeft, valt onder huisvesting.
Huisvesten → onderdak bieden
De activiteiten die met huisvesten samenhangen vallen onder hard services.
Het verschil tussen facility management en vastgoedmanagement is dat FM zich richt op het
intern ondersteunen van het primaire bedrijfsproces, terwijl vastgoedmanagement zich
bezighoudt met vastgoed als bedrijfsmiddel.
Niet alle gebruikers van een gebouw zijn de eigenaar. In een huursituatie van een
kantoorgebouw krijgt de facility manager te maken met bedrijven die voor
vastgoedmaatschappijen werken, denk aan makelaars in onroerend goed en
vastgoedbeheerders. De makelaar bespreekt de huurprijs en huurtermijn, de
vastgoedbeheerder zorgt voor het onderhoud van het gebouw. De eigenaar hoopt dat zijn
vastgoed voor zo lang mogelijk en zo hoog mogelijk verhuurd wordt. Dit is een ander belang
dan het belang van de gebruiker.
Strategische vastgoedkeuzes hebben grote invloed op de financiële positie van de
organisatie. Een paar voorbeelden zijn:
- Een huurcontract van een kantoor heeft doorgaans een looptijd van drie tot vijf jaar
(al zijn contracten met een veel kortere looptijd tegenwoordig ook mogelijk). Al die
tijd verplicht de organisatie zich de overeengekomen huursom af te dragen. Voor een
gebouw van 12500 m2 kan dat gemakkelijk oplopen tot een bedrag van ruim 3
miljoen euro per jaar.
- Het bouwen van een normaal kantoorgebouw met vijfhonderd werkplekken (12.500
m2) vraagt een investering van tussen 18 en 25 miljoen euro.
, - Voor de bouw van een academisch ziekenhuis is een investering van 500 miljoen
euro nodig.
- Het totale bouwproces van een ziekenhuis duurt gemiddeld acht tot negen jaar.
Belangrijke afwegingen bij de locatiekeuze zijn:
- Financiële haalbaarheid met het oog op het budget
- Marktconformiteit van het gebouw, in prijs maar ook in type gebouw
- Imago en uitstraling van de locatie
- Gebiedsontwikkeling in de nabije omgeving
- Toegankelijkheid van het gebouw; denk aan gehandicapten maar ook aan
leveranciers
- Beschikbare (of te creëren) parkeervoorzieningen en fietsenstalling
- De bereikbaarheid met openbaar vervoer
- Veiligheid en beveiliging van de omgeving
- De kwaliteit van het terrein en het groen
- De duurzaamheid van het gebouw of de mogelijkheid om duurzaam te bouwen
- De toekomstbestendigheid (flexibiliteit)
Om een nieuw kantoorgebouw te vinden kan de makelaar niet zomaar beginnen met
zoeken. Hij heeft daarvoor de volgende informatie nodig:
- Het benodigde vloeroppervlak ofwel het benodigde aantal vierkante meters
- Specificatie van bijzondere ruimtes en functies
- Het budget voor koop of huur
- Wensen ten aanzien van de locatie
- Wensen ten aanzien van duurzaamheid (bepaalde certificeringsklasse)
- Wensen ten aanzien van parkeercapaciteit
- Wensen ten aanzien van zichtbaarheid, uitstraling
De oppervlakte zijn gedefinieerd in de NEN 2580. → deze geeft termen, definities en
bepalingsmethoden voor de oppervlakten van terreinen met een bouwbestemming en voor
de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan.
- Functioneel nuttig vloeroppervlak (FNO): de som van de (binnen)oppervlakten van
alle voor het primaire proces benodigde ruimtes.
- Nuttig vloeroppervlak (NO): het FNO vermeerderd met speciale ruimtes als kantines,
reproruimte, sanitaire ruimtes, werkkasten en garderobes.
- (vrij) verhuurbaar vloeroppervlak (VVO): het NO vermeerderd met het horizontaal
verkeersoppervlak (gangen/entree), de oppervlakte van de niet-dragende
binnenwanden en de vrijstaande (constructie)delen kleiner dan 0,5 m2.
- Nettovloeroppervlak (NVO): het VVO plus de verticale verkeersruimtes (liften,
trappenhuizen) en technische installatieruimtes
- Brutovloeroppervlak (BVO): de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de
buitenmuren. Bij meerlaagse gebouwen wordt per verdieping gemeten. Bij de
bepaling van het BVO worden vides groter dan 4 m2 niet meegerekend.
Bezettingsgraad → percentage dat aangeeft in welke maten de totale beschikbare capaciteit
daadwerkelijk wordt benut.
