5 Fasen gebiedsontwikkeling 1-3 is specifiek van gebiedsontwikkeling
1. Initiatief en verkenning
- Factoren die de context vooral bepalen:
De markt en de ruimtelijke economie
Overheid
Kenmerken van het gebied (historie, identiteit, bereikbaarheid)
Kenmerken bewoners (belanghebbenden)
Toekomstige gebruikers (ken je nog niet, maar wat zouden ze willen?
Wanneer strand het: Onhaalbaarheid, in strijd met beleid, te ambitieus, verzet, gebrek aan
partners
- Doel: onderzoeken of gebiedsontwikkeling zinnig is, opgaven te overzien?
2. Planvorming en conditionering
4 Ingrediënten: Programma, ontwerp en engineering, financiën & proces
- 3 ideaaltypische masterplannen: Integrale plan (uitgewerkt), aantrekkelijk beeld
(hoofdlijnen) en spelregels met checklist (geen plan maar randvoorwaarden)
3. Uitwerking en projectontwikkeling
- Uitwerking: Gedetailleerde plannen krijgen vorm, inbreng van kopers/gebruikers en
het opstellen van grondexploitaties
- Ontwikkeling: Gaat om realiseren van een vastgoedproject of een beperkt aantal
objecten, vaak monofunctioneel, relatief klein gebied, verdienmodel marge tussen
kosten en gerealiseerde verkoopprijs
4. Vastgoedontwikkeling en bouw
5. Vastgoedexploitatie en beheer openbare ruimte
Hfst 4 (sturing en stuurlui)
Sturing vergt: verbinden van verschillende functies, partijen, belangen, met een
ondernemende mentaliteit inspelen op onverwachte gebeurtenissen, voortgang erin
houden, het overdragen van resultaten naar de volgende fase en zo de gebiedsontwikkeling
uiteindelijk in een veilige haven brengen.
- Redenen voor netwerksturing (De Bruijn 2003)
- Verkrijgen van draagvlak, zelf onvoldoende geld of kennis hebt voor de
ambitie die er ligt of omdat de oplossing vooral bij derden ligt
- Gebiedsopgaven zijn geschikt voor netwerksturing door complexiteit
opgaven en betrokken partijen
Processen bewegen en gedragen zich onderling
verschillend
Als ze relatief dichtbij elkaar komen ontstaat het
model om vast te klikken
Gebiedsontwikkeling leidt ertoe dat: verschillende
belangen in ander gebied beter worden afgestemd,
de publieke en private functies beter afgestemd worden
1
, En er een integraal businesscase ontstaat waarin de kosten en opbrengsten in het kader van
de grondexploitatie met elkaar kunnen worden verevend.
Gebiedsontwikkeling gaat niet over magie, maar wel over een zorgvuldig proces waarin
partijen, opgaven, belangen, wensen ten dienste van elkaar worden gebracht.
- Vroeger: Hoe veel krijg ik? Nu: Hoe kunnen we iets vergroten, zodat iedereen iets
krijgt.
Typen gebiedsontwikkeling
- 1. Binnenstedelijk (complex en kostbaar)
- 2. Uitleggebieden (bouwen in de wei: kassa)
- 3. Integrale gebiedsontwikkeling op regionale schaal
Participatie (hfst 9)
Dilemma’s: Ambities vs draagvlak, rolverdeling, consensus, ratio vs emotie, geordend proces,
grote mond vs zwijgende meerderheid, wie betaalt de rekening?
- Overheidsparticipatietrap
Van belang: verwachtingenmanagement, wat is ruimte die je wil geven?
Wat zijn kaders waarbinnen men moet bewegen?
Kernvoorwaarden interactief beleid (Propper)
1. Openheid (Beleidsruimte, invloed te delen, geen vaste standpunten, participanten
bereid en in staat om invloed te delen met bestuur en inzicht te geven in
eigen afweging)
2. Duidelijkheid Bestuur weet waaraan de uitkomst wordt getoetst, rol bestuur en rol
participant mag/kan spelen
3. Meerwaarde Bestuur verwacht bijdrage participanten: Eigen beleidsinspanning,
participatie relevante kennis/ervaring, steun of draagvlak, verbetering verhoudingen
en communicatie. Daarnaast participanten in staat om bijdrage te leveren
4. Constructieve Structurele relatie: Onderling afhankelijkheid met ook op realisatie doelen
relatie tussen Culturele relatie: Gemeenschappelijke zin of betekenisgeving,
bestuur en samenverkingsverleden en cultuur
participanten Persoonlijke relatie: Werkbare onderlinge verhoudingen
5. Geschikte Belang en tegenstellingen, hanteerbaarheid, nog niet uitgekristalliseerd (in
problematiek publiek domein), openbare behandeling mogelijk
6. Voldoende Bestuur en participanten: Menskracht, geld en andere hulpmiddelen
personele
capaciteit en
hulpmiddelen
2
1. Initiatief en verkenning
- Factoren die de context vooral bepalen:
De markt en de ruimtelijke economie
Overheid
Kenmerken van het gebied (historie, identiteit, bereikbaarheid)
Kenmerken bewoners (belanghebbenden)
Toekomstige gebruikers (ken je nog niet, maar wat zouden ze willen?
Wanneer strand het: Onhaalbaarheid, in strijd met beleid, te ambitieus, verzet, gebrek aan
partners
- Doel: onderzoeken of gebiedsontwikkeling zinnig is, opgaven te overzien?
2. Planvorming en conditionering
4 Ingrediënten: Programma, ontwerp en engineering, financiën & proces
- 3 ideaaltypische masterplannen: Integrale plan (uitgewerkt), aantrekkelijk beeld
(hoofdlijnen) en spelregels met checklist (geen plan maar randvoorwaarden)
3. Uitwerking en projectontwikkeling
- Uitwerking: Gedetailleerde plannen krijgen vorm, inbreng van kopers/gebruikers en
het opstellen van grondexploitaties
- Ontwikkeling: Gaat om realiseren van een vastgoedproject of een beperkt aantal
objecten, vaak monofunctioneel, relatief klein gebied, verdienmodel marge tussen
kosten en gerealiseerde verkoopprijs
4. Vastgoedontwikkeling en bouw
5. Vastgoedexploitatie en beheer openbare ruimte
Hfst 4 (sturing en stuurlui)
Sturing vergt: verbinden van verschillende functies, partijen, belangen, met een
ondernemende mentaliteit inspelen op onverwachte gebeurtenissen, voortgang erin
houden, het overdragen van resultaten naar de volgende fase en zo de gebiedsontwikkeling
uiteindelijk in een veilige haven brengen.
- Redenen voor netwerksturing (De Bruijn 2003)
- Verkrijgen van draagvlak, zelf onvoldoende geld of kennis hebt voor de
ambitie die er ligt of omdat de oplossing vooral bij derden ligt
- Gebiedsopgaven zijn geschikt voor netwerksturing door complexiteit
opgaven en betrokken partijen
Processen bewegen en gedragen zich onderling
verschillend
Als ze relatief dichtbij elkaar komen ontstaat het
model om vast te klikken
Gebiedsontwikkeling leidt ertoe dat: verschillende
belangen in ander gebied beter worden afgestemd,
de publieke en private functies beter afgestemd worden
1
, En er een integraal businesscase ontstaat waarin de kosten en opbrengsten in het kader van
de grondexploitatie met elkaar kunnen worden verevend.
Gebiedsontwikkeling gaat niet over magie, maar wel over een zorgvuldig proces waarin
partijen, opgaven, belangen, wensen ten dienste van elkaar worden gebracht.
- Vroeger: Hoe veel krijg ik? Nu: Hoe kunnen we iets vergroten, zodat iedereen iets
krijgt.
Typen gebiedsontwikkeling
- 1. Binnenstedelijk (complex en kostbaar)
- 2. Uitleggebieden (bouwen in de wei: kassa)
- 3. Integrale gebiedsontwikkeling op regionale schaal
Participatie (hfst 9)
Dilemma’s: Ambities vs draagvlak, rolverdeling, consensus, ratio vs emotie, geordend proces,
grote mond vs zwijgende meerderheid, wie betaalt de rekening?
- Overheidsparticipatietrap
Van belang: verwachtingenmanagement, wat is ruimte die je wil geven?
Wat zijn kaders waarbinnen men moet bewegen?
Kernvoorwaarden interactief beleid (Propper)
1. Openheid (Beleidsruimte, invloed te delen, geen vaste standpunten, participanten
bereid en in staat om invloed te delen met bestuur en inzicht te geven in
eigen afweging)
2. Duidelijkheid Bestuur weet waaraan de uitkomst wordt getoetst, rol bestuur en rol
participant mag/kan spelen
3. Meerwaarde Bestuur verwacht bijdrage participanten: Eigen beleidsinspanning,
participatie relevante kennis/ervaring, steun of draagvlak, verbetering verhoudingen
en communicatie. Daarnaast participanten in staat om bijdrage te leveren
4. Constructieve Structurele relatie: Onderling afhankelijkheid met ook op realisatie doelen
relatie tussen Culturele relatie: Gemeenschappelijke zin of betekenisgeving,
bestuur en samenverkingsverleden en cultuur
participanten Persoonlijke relatie: Werkbare onderlinge verhoudingen
5. Geschikte Belang en tegenstellingen, hanteerbaarheid, nog niet uitgekristalliseerd (in
problematiek publiek domein), openbare behandeling mogelijk
6. Voldoende Bestuur en participanten: Menskracht, geld en andere hulpmiddelen
personele
capaciteit en
hulpmiddelen
2
