§Hoofdstuk 1 Taxatieprofessie
Wat is het verschil tussen makelaar en taxateur?
❏ Bij het bepalen van de waarde van een huis kunt u gebruik maken van een taxateur.
Een taxateur is een ter zake kundig persoon die de waarde van het huis kan
inschatten en staat geregistreerd in een register. Wat dat betreft is er geen verschil
met een makelaar.
De drie kamers van Vastgoedcert: wonen, bedrijfsmatig vastgoed en landelijk vastgoed
Stichting Vastgoedcert
Doel: de kwaliteit en vakbekwaamheid van makelaars o.z. te waarborgen en waar mogelijk
te verbeteren. Gecertificeerde makelaars in onroerende zaken worden bij VastgoedCert op
basis van hun vakbekwaamheid geregistreerd.
Taxateur: persoon die zijn beroep maakt op het produceren van schattingen
Taxatie: schatting van de waarde van een object door een taxateur (kwantificering in geld)
De waarde van iets begroten, ramen of schatten (Van Dale)
NRVT (Register)
Taxateur/ vastgoedtaxateur:
een persoon beschikt over de kwalificaties, bekwaamheid en ervaring die nodig zijn om een
vastgoedtaxatie op objectieve, onbevooroordeelde en deskundige wijze uit te voeren.
Register- taxateur/ geregistreerde taxateur:
De Vastgoedtaxateur die in het Register is ingeschreven en uit hoofde van die inschrijving
gerechtigd in de titel RT (Register- Taxateur) te voeren.
Taxatierapport:
De schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van de Professionele Taxatiedienst
overeenkomstig de Opdrachtvoorwaarden en ondertekend door de Registertaxateur.
NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur)
Missie: NRVT bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit
van de Register-Taxateur en dient, als centraal register van vastgoedtaxateurs, het publiek
belang van vastgoedwaarderingen.
Taken: NRVT registreert vastgoedtaxateurs op persoonlijke titel en zorgt voor eenduidige
gedrags- en beroepsregels en reglementen. NRVT houdt daarbij toezicht op de naleving van
de gedrags- en beroepsregels, reglementen en Permanente Educatie en borgt daarmee de
kwaliteit van de geregistreerde taxateurs. Daarnaast kent NRVT een eigen centraal
tuchtrecht stelsel, dat voorziet in een consistente, transparante en onafhankelijke
tuchtrechtspraak voor alle geregistreerde taxateurs.
De drie kamers van NRVT: Kamer Wonen (Wonen), Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) en
Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV)
Belangrijkste taxatiestandaarden:
1. RICS
Missie: RICS is een wereldwijde en zelfregulerende beroepsorganisatie die de hoogste
kwalificatie en standaarden in de grond, vastgoed, bouw en infrastructuur bevordert en
handhaaft en oplossing aandraagt voor de grote uitdagingen van de bebouwde omgeving.
, 2. TMI (Taxatie Management Instituut)
TMI draagt zorg voor de kwaliteit en het beheer van het Taxatie Management Systeem
(TMS). Een taxatiesysteem dat is ontwikkeld door en voor taxatie professionals in de
commerciële vastgoedsector.Hoofddoel van het systeem is dat taxateurs werken vanuit
dezelfde uitgangspunten. Hiermee zijn alle TMI taxaties uniform en onderling vergelijkbaar.
3. EVS-IVS Taxatiestandaard (International Valuation Standards)
Dit zijn standaarden voor het uitvoeren van taxatieopdrachten waarbij gebruik wordt
gemaakt van algemeen erkende concepten en principes die de transparantie en consistentie
in de taxatie praktijk bevorderen.
EVS (European Valuation Standards)
De EVS 2016 bieden geharmoniseerde Europese normen, richtlijnen en technische
informatie die toepasbaar zijn in alle sectoren van het Europese taxatiewezen.
Taxeren
Welke drie factoren wegen het zwaarst? Locatie, locatie, locatie
Maar natuurlijk ook: woonoppervlakte, inhoud, perceeloppervlakte, staat van onderhoud,
verhuurd/leeg/ontruimd, bijzonderheden eigendomsakte, overige juridische aspecten, vraag
en aanbod, externe factoren, bouwtechnische staat en bouwjaar
Taxatiestandaarden zijn gezaghebbende (verzamelingen) vastgestelde praktijknormen ter
bevordering van de kwaliteit en uniformiteit van vastgoedtaxaties
Taxatiepraktijk via vier gescheiden sporen: onteigening, jaarverslaggeving,
onroerendgoedbelasting en de markt
Samenvatting H1:
- Een taxatie is een schatting van de waarde van een object door een taxateur. Een
schatting is een kwantificering, in geld, onder onzekerheid. Een taxatie is een
kwantificering, in geld, onder onzekerheid. Een taxatie is een schriftelijke en
gemotiveerde vastlegging van een dergelijke schatting in een taxatierapport, dat
wordt ondertekend door een taxateur.
- Er is onderscheid in verschillende typen taxateurs te maken: de taxateur of makelaar,
de interne taxateur of externe taxateur en de gecertificeerde taxateur of
niet-geregistreerde taxateur. De gecertificeerde taxateur voldoet aan bepaalde eisen
en staat ingeschreven bij een van de drie registers (VastgoedCert, SCVM of RICS).
- Voor het goed functioneren van het taxatievak zijn de taxatiestandaarden van groot
belang, ter bevordering van de eenduidigheid van taxaties. Neem de marktwaarde;
als professionals daaronder verschillende waarden verstaan, dan leidt dat tot
verwarring onder de gebruikers van taxaties. Taxatiestandaarden zijn
gezaghebbende en vastgestelde praktijknormen ter bevordering van de kwaliteit en
uniformiteit van vastgoedtaxaties. Binnen het vakgebied bestaan verschillende
taxatiestandaarden, zoals IVS, het Red Book van de RICS en de Taxatierichtlijn van
het TMI. Daarnaast zijn er taxatieregels die hun oorsprong vinden in wet- en
regelgeving
- In het algemeen omvatten de standaarden fundamentele taxatie beginselen,
gedragsrichtlijnen, toepassingsregels en soms ook ethische principes. Meestal wordt
de methode van waardering door middel van modellen aan de taxateurs overgelaten
en niet in taxatiestandaarden gereguleerd.
,§Hoofdstuk 2 Fundamentele taxatiebeginselen
Het begrip vastgoed heeft niet een vaste definitie. Het begrip onroerende zaak heeft dat wel.
We beginnen daarom de afbakening van het object met enkele wettelijke bepalingen, de
volgende begrippen passeren de revue: eigendom, (onroerend) goed, (onroerende) zaak,
beperkt of zakelijk recht, registergoed, actief en vastgoed. Definitie BW 3&5
Vastgoed categorieën (Soorten):
1. Onroerende zaken (eigendom)
2. Zakelijke rechten (erfpacht, opstal, appartement)
3. Persoonlijke rechten (huur, pacht en lease)
4. Exploitatiegebonden vastgoed (horeca)
Waardebegrippen
1. Prijs
2. Kosten
3. Value (Ruilmiddel/ marktwaarde)
4. Worth (Bezit)
Prijs
Dit is het concrete bedrag dat wordt gevraagd, betaald of geboden voor een object
Vraagprijs - laatprijs - biedprijs
De prijs is geen redelijkheidsoordeel maar een feit
(Laatprijs= waarvoor je het wilt laten gaan, daarvoor wil je het van de hand doen)
Kosten
Kosten zijn uitgaven die zijn gemoeid met het produceren of verwerven van een object. Als
een vastgoedobject is verworven of gebouwd, zijn de kosten daarvan een feit. Prijs is sterk
gerelateerd aan kosten, omdat de betaalde prijs van een object (voor de koper de kostprijs)
de post kosten van het object vormt.
Value
De waarde die een object ontleent aan de mogelijkheid het te ruilen.
Verkoopwaarde, verkeerswaarde, marktwaarde
Marktwaarde= het gaat erom wat de potentiële verkrijger/ koper met het goed beoogd en wat
hij over heeft voor de verkrijging van het goed
De marktwaarde volgens NRVT= het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden
overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige
verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen zouden
hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent (verstandig) en niet onder dwang.
Worth (Waarde als bezit)
De waarde die een object ontleent aan het bezit ervan, waardoor het te exploiteren of te
gebruiken valt en het vruchten afwerpt
Te verkopen, te exploiteren, te gebruiken
Vermogenswaarde of beleggingswaarde
Is intern ingericht, afhankelijk van gebruiker/ bezitter en van de vraag welke plaats het object
in diens vermogen in neemt
Wat heb jij over voor deze auto // wat is de auto de eigenaar waard
Vermogenswaarde= waarde van een object voor een bepaalde eigenaar of toekomstige
eigenaar als individuele belegging of voor bedrijfsdoeleinden
, Beleggingswaarde (worth concept): bij verhuurd onroerend goed
Reële waarde: is de geschatte prijs voor de overdracht van een object tussen geïnformeerde
en bereidwillige partijen, die de respectievelijke belangen van die partijen weerspiegelt
Markt, hoe komen prijzen tot stand en welke factoren beïnvloeden de prijzen?
- Vraag en aanbod, emotionele factoren, alternatieven, beschikbaarheid van geld,
algemeen marktsentiment, omschrijving vastgoedmarkt, verhouding vraag/ aanbod,
homogeen/heterogeen producten, transparantie en toetreding/ uittreding
Woningmarkt vraag en aanbod: demografie, overheid, emotie, aanbod, politieke ambities,
economie
De vastgoedmarkt is imperfect
Verstorende factoren die marktprijzen kunnen verstoren:
1. Koper/ verkoper heeft onvolledige kennis vastgoedmarkt
2. Partijen laten zich leiden door irrationeel gedrag
3. Financieringsruimte bepaalt veelal de bestedingsruimte
4. Overheidsoptreden (belastingen, subsidie)
Kenmerken van de vastgoedmarkt
1. Intransparantie/ ondoorzichtigheid
2. Immobiliteit
3. Vertraging in prijsreactie
4. Ontbreken van consumentensoevereiniteit
5. Cyclisch karakter
Ondoorzichtigheid van de markt
Informatie over de markt niet bij alle partijen bekend, zoals specifieke transactiegegevens,
omstandigheden, eigenschappen, object, vraag en aanbod
De ondoorzichtigheid neemt af, dit komt door bijvoorbeeld funda en het kadaster
Immobiliteit
Niet verplaatsbaar → erg afhankelijk van omgevingsfactoren
Kan alleen juridisch overgedragen worden, dit maakt het moeilijk overdraagbaar.
Vertraging in de prijsreactie
Beïnvloeding prijsreactie door:
- Renteschommelingen
- Consumentenvertrouwen
- Kennis van de markt
De reactie van kopers is niet direct
Honingraatcyclus= prijs- en aanbod cyclus:
Rente stijgt → minder lenen → koop wordt uitgesteld → vraagt neemt af → aanbod stijgt →
vragers hebben dit nog niet in de gaten → ruim aanbod → minder vragers → prijzen dalen
→ minder aanbod als gevolg dat deze niet aan vraag kan voldoen
❏ Vraag en aanbod komt weer in evenwicht en uiteindelijk prijsstijging weer mogelijk
door veel vraag en minder te weinig aanbod
Honingraatcyclus is hetzelfde als varkenscyclus
Ontbreken van consumentensoevereiniteit
Consument heeft geen invloed op aanbod van goederen
Wat is het verschil tussen makelaar en taxateur?
❏ Bij het bepalen van de waarde van een huis kunt u gebruik maken van een taxateur.
Een taxateur is een ter zake kundig persoon die de waarde van het huis kan
inschatten en staat geregistreerd in een register. Wat dat betreft is er geen verschil
met een makelaar.
De drie kamers van Vastgoedcert: wonen, bedrijfsmatig vastgoed en landelijk vastgoed
Stichting Vastgoedcert
Doel: de kwaliteit en vakbekwaamheid van makelaars o.z. te waarborgen en waar mogelijk
te verbeteren. Gecertificeerde makelaars in onroerende zaken worden bij VastgoedCert op
basis van hun vakbekwaamheid geregistreerd.
Taxateur: persoon die zijn beroep maakt op het produceren van schattingen
Taxatie: schatting van de waarde van een object door een taxateur (kwantificering in geld)
De waarde van iets begroten, ramen of schatten (Van Dale)
NRVT (Register)
Taxateur/ vastgoedtaxateur:
een persoon beschikt over de kwalificaties, bekwaamheid en ervaring die nodig zijn om een
vastgoedtaxatie op objectieve, onbevooroordeelde en deskundige wijze uit te voeren.
Register- taxateur/ geregistreerde taxateur:
De Vastgoedtaxateur die in het Register is ingeschreven en uit hoofde van die inschrijving
gerechtigd in de titel RT (Register- Taxateur) te voeren.
Taxatierapport:
De schriftelijke en gemotiveerde vastlegging van de Professionele Taxatiedienst
overeenkomstig de Opdrachtvoorwaarden en ondertekend door de Registertaxateur.
NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateur)
Missie: NRVT bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit
van de Register-Taxateur en dient, als centraal register van vastgoedtaxateurs, het publiek
belang van vastgoedwaarderingen.
Taken: NRVT registreert vastgoedtaxateurs op persoonlijke titel en zorgt voor eenduidige
gedrags- en beroepsregels en reglementen. NRVT houdt daarbij toezicht op de naleving van
de gedrags- en beroepsregels, reglementen en Permanente Educatie en borgt daarmee de
kwaliteit van de geregistreerde taxateurs. Daarnaast kent NRVT een eigen centraal
tuchtrecht stelsel, dat voorziet in een consistente, transparante en onafhankelijke
tuchtrechtspraak voor alle geregistreerde taxateurs.
De drie kamers van NRVT: Kamer Wonen (Wonen), Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) en
Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV)
Belangrijkste taxatiestandaarden:
1. RICS
Missie: RICS is een wereldwijde en zelfregulerende beroepsorganisatie die de hoogste
kwalificatie en standaarden in de grond, vastgoed, bouw en infrastructuur bevordert en
handhaaft en oplossing aandraagt voor de grote uitdagingen van de bebouwde omgeving.
, 2. TMI (Taxatie Management Instituut)
TMI draagt zorg voor de kwaliteit en het beheer van het Taxatie Management Systeem
(TMS). Een taxatiesysteem dat is ontwikkeld door en voor taxatie professionals in de
commerciële vastgoedsector.Hoofddoel van het systeem is dat taxateurs werken vanuit
dezelfde uitgangspunten. Hiermee zijn alle TMI taxaties uniform en onderling vergelijkbaar.
3. EVS-IVS Taxatiestandaard (International Valuation Standards)
Dit zijn standaarden voor het uitvoeren van taxatieopdrachten waarbij gebruik wordt
gemaakt van algemeen erkende concepten en principes die de transparantie en consistentie
in de taxatie praktijk bevorderen.
EVS (European Valuation Standards)
De EVS 2016 bieden geharmoniseerde Europese normen, richtlijnen en technische
informatie die toepasbaar zijn in alle sectoren van het Europese taxatiewezen.
Taxeren
Welke drie factoren wegen het zwaarst? Locatie, locatie, locatie
Maar natuurlijk ook: woonoppervlakte, inhoud, perceeloppervlakte, staat van onderhoud,
verhuurd/leeg/ontruimd, bijzonderheden eigendomsakte, overige juridische aspecten, vraag
en aanbod, externe factoren, bouwtechnische staat en bouwjaar
Taxatiestandaarden zijn gezaghebbende (verzamelingen) vastgestelde praktijknormen ter
bevordering van de kwaliteit en uniformiteit van vastgoedtaxaties
Taxatiepraktijk via vier gescheiden sporen: onteigening, jaarverslaggeving,
onroerendgoedbelasting en de markt
Samenvatting H1:
- Een taxatie is een schatting van de waarde van een object door een taxateur. Een
schatting is een kwantificering, in geld, onder onzekerheid. Een taxatie is een
kwantificering, in geld, onder onzekerheid. Een taxatie is een schriftelijke en
gemotiveerde vastlegging van een dergelijke schatting in een taxatierapport, dat
wordt ondertekend door een taxateur.
- Er is onderscheid in verschillende typen taxateurs te maken: de taxateur of makelaar,
de interne taxateur of externe taxateur en de gecertificeerde taxateur of
niet-geregistreerde taxateur. De gecertificeerde taxateur voldoet aan bepaalde eisen
en staat ingeschreven bij een van de drie registers (VastgoedCert, SCVM of RICS).
- Voor het goed functioneren van het taxatievak zijn de taxatiestandaarden van groot
belang, ter bevordering van de eenduidigheid van taxaties. Neem de marktwaarde;
als professionals daaronder verschillende waarden verstaan, dan leidt dat tot
verwarring onder de gebruikers van taxaties. Taxatiestandaarden zijn
gezaghebbende en vastgestelde praktijknormen ter bevordering van de kwaliteit en
uniformiteit van vastgoedtaxaties. Binnen het vakgebied bestaan verschillende
taxatiestandaarden, zoals IVS, het Red Book van de RICS en de Taxatierichtlijn van
het TMI. Daarnaast zijn er taxatieregels die hun oorsprong vinden in wet- en
regelgeving
- In het algemeen omvatten de standaarden fundamentele taxatie beginselen,
gedragsrichtlijnen, toepassingsregels en soms ook ethische principes. Meestal wordt
de methode van waardering door middel van modellen aan de taxateurs overgelaten
en niet in taxatiestandaarden gereguleerd.
,§Hoofdstuk 2 Fundamentele taxatiebeginselen
Het begrip vastgoed heeft niet een vaste definitie. Het begrip onroerende zaak heeft dat wel.
We beginnen daarom de afbakening van het object met enkele wettelijke bepalingen, de
volgende begrippen passeren de revue: eigendom, (onroerend) goed, (onroerende) zaak,
beperkt of zakelijk recht, registergoed, actief en vastgoed. Definitie BW 3&5
Vastgoed categorieën (Soorten):
1. Onroerende zaken (eigendom)
2. Zakelijke rechten (erfpacht, opstal, appartement)
3. Persoonlijke rechten (huur, pacht en lease)
4. Exploitatiegebonden vastgoed (horeca)
Waardebegrippen
1. Prijs
2. Kosten
3. Value (Ruilmiddel/ marktwaarde)
4. Worth (Bezit)
Prijs
Dit is het concrete bedrag dat wordt gevraagd, betaald of geboden voor een object
Vraagprijs - laatprijs - biedprijs
De prijs is geen redelijkheidsoordeel maar een feit
(Laatprijs= waarvoor je het wilt laten gaan, daarvoor wil je het van de hand doen)
Kosten
Kosten zijn uitgaven die zijn gemoeid met het produceren of verwerven van een object. Als
een vastgoedobject is verworven of gebouwd, zijn de kosten daarvan een feit. Prijs is sterk
gerelateerd aan kosten, omdat de betaalde prijs van een object (voor de koper de kostprijs)
de post kosten van het object vormt.
Value
De waarde die een object ontleent aan de mogelijkheid het te ruilen.
Verkoopwaarde, verkeerswaarde, marktwaarde
Marktwaarde= het gaat erom wat de potentiële verkrijger/ koper met het goed beoogd en wat
hij over heeft voor de verkrijging van het goed
De marktwaarde volgens NRVT= het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden
overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige
verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen zouden
hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent (verstandig) en niet onder dwang.
Worth (Waarde als bezit)
De waarde die een object ontleent aan het bezit ervan, waardoor het te exploiteren of te
gebruiken valt en het vruchten afwerpt
Te verkopen, te exploiteren, te gebruiken
Vermogenswaarde of beleggingswaarde
Is intern ingericht, afhankelijk van gebruiker/ bezitter en van de vraag welke plaats het object
in diens vermogen in neemt
Wat heb jij over voor deze auto // wat is de auto de eigenaar waard
Vermogenswaarde= waarde van een object voor een bepaalde eigenaar of toekomstige
eigenaar als individuele belegging of voor bedrijfsdoeleinden
, Beleggingswaarde (worth concept): bij verhuurd onroerend goed
Reële waarde: is de geschatte prijs voor de overdracht van een object tussen geïnformeerde
en bereidwillige partijen, die de respectievelijke belangen van die partijen weerspiegelt
Markt, hoe komen prijzen tot stand en welke factoren beïnvloeden de prijzen?
- Vraag en aanbod, emotionele factoren, alternatieven, beschikbaarheid van geld,
algemeen marktsentiment, omschrijving vastgoedmarkt, verhouding vraag/ aanbod,
homogeen/heterogeen producten, transparantie en toetreding/ uittreding
Woningmarkt vraag en aanbod: demografie, overheid, emotie, aanbod, politieke ambities,
economie
De vastgoedmarkt is imperfect
Verstorende factoren die marktprijzen kunnen verstoren:
1. Koper/ verkoper heeft onvolledige kennis vastgoedmarkt
2. Partijen laten zich leiden door irrationeel gedrag
3. Financieringsruimte bepaalt veelal de bestedingsruimte
4. Overheidsoptreden (belastingen, subsidie)
Kenmerken van de vastgoedmarkt
1. Intransparantie/ ondoorzichtigheid
2. Immobiliteit
3. Vertraging in prijsreactie
4. Ontbreken van consumentensoevereiniteit
5. Cyclisch karakter
Ondoorzichtigheid van de markt
Informatie over de markt niet bij alle partijen bekend, zoals specifieke transactiegegevens,
omstandigheden, eigenschappen, object, vraag en aanbod
De ondoorzichtigheid neemt af, dit komt door bijvoorbeeld funda en het kadaster
Immobiliteit
Niet verplaatsbaar → erg afhankelijk van omgevingsfactoren
Kan alleen juridisch overgedragen worden, dit maakt het moeilijk overdraagbaar.
Vertraging in de prijsreactie
Beïnvloeding prijsreactie door:
- Renteschommelingen
- Consumentenvertrouwen
- Kennis van de markt
De reactie van kopers is niet direct
Honingraatcyclus= prijs- en aanbod cyclus:
Rente stijgt → minder lenen → koop wordt uitgesteld → vraagt neemt af → aanbod stijgt →
vragers hebben dit nog niet in de gaten → ruim aanbod → minder vragers → prijzen dalen
→ minder aanbod als gevolg dat deze niet aan vraag kan voldoen
❏ Vraag en aanbod komt weer in evenwicht en uiteindelijk prijsstijging weer mogelijk
door veel vraag en minder te weinig aanbod
Honingraatcyclus is hetzelfde als varkenscyclus
Ontbreken van consumentensoevereiniteit
Consument heeft geen invloed op aanbod van goederen
