Supersamenvatting Huurrecht
Week 1
1. Wat is huur?
Huur = benoemde overeenkomst; in de wet gedefinieerd.
• Merendeel = dwingend recht
• Bij overtreding is de bepaling nietig.
• Semi-dwingend recht
• Afwijken ten voordele van huurder mogelijk, maar niet ten nadele.
• Afwijken mogelijk, maar rechter dient mening over vormen
afspraak vernietigbaar.
• Restcategorie = regelend recht
• Afwijken bij huurovk mogelijk. Normaal burgerlijk recht met name
regelend recht, maar nu precies andersom ter bescherming van
zwakke partij.
Huur art. 7:201 BW:
a. Overeenkomst geen vormvereiste; iedere vorm, maar
bewijsprobleem.
Door eigenaar of iemand met gebruiksrecht tot zaak.
• Aanbod & aanvaarding
• Wil & vertrouwen
• Dwaling, bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden
• Algemene voorwaarden
b. Verplichting VH tot ingebruikgeving
• Kraak? geen huurovk, zonder instemming en dus geen
afdwingbare verplichting, levert het geen huur op.
• Niet zonder meer exclusieve gebruik, alleen exclusief tov
verhuurder.
o Niet aangesloten gebruik, kan ook terugkerend gebruik zijn.
o 100 parkeerplekken in garage ECLI:RBROT:2019:4908
Huur, gaat niet om individuele plek lokaliseren (geen
specifieke plekken), maar gebouw met gebruikrecht (omvang
makkelijk worden bepaald).
- Ook zien op gebruiksrecht.
o 100 parkeerplekken in garage RBAMS:2020:4642 (Q-park)
Geen huur, want individuele zaak is niet voldoende
bepaalbaar: geen vaste specifieke plaats.
c. Zaak (of gedeelte)
• Muur ten behoeve reclamebord
• Shop in shop (bijv. Dior in Bijenkorf)
d. Tegenprestatie
• Niet persé geld, maar ook weder-prestatie
- Voldoende bepaalbaar, afdwingbaar en substantieel (enige
omvang).
, • Niet betaald, wel huur tegenprestatie vastgelegd tussen partijen
en afdwingbaar.
• Bij wegvallen van tegenprestatie is karakter huur niet weggevallen.
• Kraak = geen huur; gas/was/licht-vergoeding of administratie-
vergoeding mogelijk.
2. Kwalificatie
HR:2019:2034 (HR Inscharing) = tweetrapsraket
1. Eerst wederzijdse rechten en verplichtingen uitleggen (Haviltex)
2. Dan kwalificeren of het huur is.
HR:1964:29 (Dorvo/Herngreen)
• Partijen hoeven niet te beseffen dat ze een huurovk sluiten.
• Als er sprake is van een ingebruikneming tegen betaling dan is het
huur.
• Het enkele feit dat huurobject wisselt maakt niet uit, want:
voldoende bepaalbaar.
Aanverwante rechtsfiguren
• Pacht (art. 7:311 BW) = zaak (grond) in gebruik geven voor landbouw.
• Bruikleen (art. 7a:1777 BW) = om niet in gebruik geven, ander mag
alleen kostenvergoeding betalen (bijv. anti-kraker)
• Erfpacht (art. 5:85 BW) = bevoegdheid onroerende zaak houden en
gebruiken (op grond van ander iets mogen).
• Lease = financiering door derde, ingebruikgeving door derde aan
eerste, koopoptie.
= huur; want vergoeding voor gebruik van de zaak.
Welk rechtsfiguur?
• Cumulatiebeginsel (art. 6:215 BW) = voldoet ovk aan omschrijving
van twee of meer door wet geregelde bijzondere soorten ovk
gemengde ovk = naast elkaar van toepassing.
• Uitzondering: absoptiebeginsel
Bijv. art. 7:610 BW = dienstwoning, noodzakelijk tbv uitvoeren van
functie; arbeidsrecht voor huur. Bij beëindiging van arbeidsovk, niet
beroep recht woonruimte.
Ovk van opdracht absoberen ovk van huur (bijv. HR 10 maart 2017
(Groenveld))
‘Label’ niet relevant ontduikingsconstructie:
• Pacht noemen (horeca of benzine)
• Gebruiksovereenkomst (anti-kraak of diplomatenclausule)
• GHAM:2013:1801 (Rochdale): ter beschikking anti-kraak gebouw
betalen 115 per maand = meer dan g/w/l van gewone
woonruimte.
• Koop met uitgestelde levering rente over koopsom is toevallig
gelijk aan markthuur.
Foutieve kwalificatie = huurovk, maar niet beseft winkel- of woonruimte
uitleg-discussies.
, • Winkelruimte met art. 230a-contract
• Woonruimte met art. 290-contract
• Leegstandwetcontract zonder vergunning
Kwalificatie gehuurde bepaalt:
• Bevoegde rechter (art. 93 Rv: kantonrechter absoluut bevoegd, dus:
zelf procederen, zelf verweren, zelf dagvaarden zonder verplichte
advocaat)
• Huurtermijn
• Huurprijs
• Mate van afwijking semi-dwingend recht
• Opzeggingsbescherming
• Vergoedingen bij opzegging
Typen huur
1. Roerende zaken (art. 7:201 e.v.)
2. Onroerende zaken
• Ongebouwd of roerende zaak (art. 7:228 BW)
• Woonruimte (art. 7:232 BW)
• Winkelruimte (art. 7:290 BW) = middenstandbedrijfsruimte
• Kantoorruimte (art. 7:230a BW) = overige bedrijfsruimte; geen
winkel, geen woning.
3. Vermogensrecht niet over hebben.
Huurregimes:
Titel 7.4 BW
• Woonruimte (art. 7:232 BW)
• Winkelruimte (art. 7:290 BW)
• Kantoorruimte (art. 7:230a BW)
• Roerende zaak
• Onbebouwd onroerend (art. 7:228 BW)
• Gemengde overeenkomst (art. 6:215 BW)
o Overeenkomst van franchise regels van samenloop.
Stappenplan huurregimes:
1. Onroerend?
• HR Portcabin
Nee: roerende zaak algemene bepalingen; art. 7:201-231 BW.
2. Gebouwd?
• HR Landingsbaan: bouwwerk = voor mensen toegankelijke,
overdekte, heel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte.
Enkele verharding of bewerking van grond = onvoldoende.
• HR Meeberg/NS: enkele verplichting om te bebouwen onvoldoende
geen verandering huurregime.
Nee: ongebouwd onroerende zaak algemene bepalingen; art. 7:201-
231 BW.
3. Bestemd tot bewoning?
Zelfstandig?
, • Eigen toegang
• Essentiële voorzieningen
Nee: onzelfstandige woonruimte.
Woonruimte algemene bepalingen (art. 7:201-231 BW) & art. 7:232-
282 BW.
4. Niet bestemd tot bewoning?
• Bedrijf = bestemd voor winkel, kleinhandelsbedrijf, restaurant/café-
bedrijf, afhaal-/besteldienst, ambachtsbedrijf, hotel,
kampeerboederij, ambacht?
Publiek toegankelijk?
• Ja bedrijfsruimte (art. 7:290 BW) = winkel art. 7:201-231 &
7:290-310 BW.
• Niet? overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW) = kantoor art.
7:201-231 & 7:230a.
Op grond van art. 7:290 lid 3 BW woonruimte onderdeel van
bedrijfsruimte, want slechts bereikbaar via bar bouwkundige en/of
functionele samenhang.
Woonboot? roerend, maar bestemd om op plaats blijven geen
huurrechtbescherming.
• Wetsvoorstel: verbetering huurbescherming ligplaats, door regels
van kantoorruimte van toepassing te verklaren op het huren van
woonboot.
Kwalificatieproblemen
1. Hoe ter beschikking gesteld?
• Partijen bij aanvang voor ogen hadden en hoe ter beschikking is
gesteld beslissend.
• Verkleuren = enkele feit dat huurder wat anders gaat doen, maakt
geen ander huurregime van toepassing zal zijn.
- Bepalend is hoe gehuurde bij aanvang ter beschikking is gesteld.
- Pas bij uitdrukkelijke instemming van verhuurder wijziging
denkbaar.
Discussie bebouwd/onbebouwd
• Combinatie met plicht tot oprichten opstal
HR:2012:BW3217 (v/d Meerberg/NS): bouwplicht bezinestation doet
gehuurde niet ‘verkleuren’ van onbebouwd naar art. 7:290 BW.
Gehuurde was bij aanvang ter beschikking gesteld als een stuk
gehuurde ongebouwde grond en enkele feit dat huurder verplichting
heeft gehuurde te bebouwen doet het nog niet verkleuren van
onbebouwd naar een bedrijfsruimte.
Discussie over samenstel contracten
• HR 19 juni 1987, NJ 1988/72 (Esso/Pols)
2. Afbakening art. 230a/290 BW = verschil winkelruimte of
kantoorruimte?
• Art. 7:230a BW = makelaarskantoor, bankfiliaal, reisbureau en
huisartsenpost.
Week 1
1. Wat is huur?
Huur = benoemde overeenkomst; in de wet gedefinieerd.
• Merendeel = dwingend recht
• Bij overtreding is de bepaling nietig.
• Semi-dwingend recht
• Afwijken ten voordele van huurder mogelijk, maar niet ten nadele.
• Afwijken mogelijk, maar rechter dient mening over vormen
afspraak vernietigbaar.
• Restcategorie = regelend recht
• Afwijken bij huurovk mogelijk. Normaal burgerlijk recht met name
regelend recht, maar nu precies andersom ter bescherming van
zwakke partij.
Huur art. 7:201 BW:
a. Overeenkomst geen vormvereiste; iedere vorm, maar
bewijsprobleem.
Door eigenaar of iemand met gebruiksrecht tot zaak.
• Aanbod & aanvaarding
• Wil & vertrouwen
• Dwaling, bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden
• Algemene voorwaarden
b. Verplichting VH tot ingebruikgeving
• Kraak? geen huurovk, zonder instemming en dus geen
afdwingbare verplichting, levert het geen huur op.
• Niet zonder meer exclusieve gebruik, alleen exclusief tov
verhuurder.
o Niet aangesloten gebruik, kan ook terugkerend gebruik zijn.
o 100 parkeerplekken in garage ECLI:RBROT:2019:4908
Huur, gaat niet om individuele plek lokaliseren (geen
specifieke plekken), maar gebouw met gebruikrecht (omvang
makkelijk worden bepaald).
- Ook zien op gebruiksrecht.
o 100 parkeerplekken in garage RBAMS:2020:4642 (Q-park)
Geen huur, want individuele zaak is niet voldoende
bepaalbaar: geen vaste specifieke plaats.
c. Zaak (of gedeelte)
• Muur ten behoeve reclamebord
• Shop in shop (bijv. Dior in Bijenkorf)
d. Tegenprestatie
• Niet persé geld, maar ook weder-prestatie
- Voldoende bepaalbaar, afdwingbaar en substantieel (enige
omvang).
, • Niet betaald, wel huur tegenprestatie vastgelegd tussen partijen
en afdwingbaar.
• Bij wegvallen van tegenprestatie is karakter huur niet weggevallen.
• Kraak = geen huur; gas/was/licht-vergoeding of administratie-
vergoeding mogelijk.
2. Kwalificatie
HR:2019:2034 (HR Inscharing) = tweetrapsraket
1. Eerst wederzijdse rechten en verplichtingen uitleggen (Haviltex)
2. Dan kwalificeren of het huur is.
HR:1964:29 (Dorvo/Herngreen)
• Partijen hoeven niet te beseffen dat ze een huurovk sluiten.
• Als er sprake is van een ingebruikneming tegen betaling dan is het
huur.
• Het enkele feit dat huurobject wisselt maakt niet uit, want:
voldoende bepaalbaar.
Aanverwante rechtsfiguren
• Pacht (art. 7:311 BW) = zaak (grond) in gebruik geven voor landbouw.
• Bruikleen (art. 7a:1777 BW) = om niet in gebruik geven, ander mag
alleen kostenvergoeding betalen (bijv. anti-kraker)
• Erfpacht (art. 5:85 BW) = bevoegdheid onroerende zaak houden en
gebruiken (op grond van ander iets mogen).
• Lease = financiering door derde, ingebruikgeving door derde aan
eerste, koopoptie.
= huur; want vergoeding voor gebruik van de zaak.
Welk rechtsfiguur?
• Cumulatiebeginsel (art. 6:215 BW) = voldoet ovk aan omschrijving
van twee of meer door wet geregelde bijzondere soorten ovk
gemengde ovk = naast elkaar van toepassing.
• Uitzondering: absoptiebeginsel
Bijv. art. 7:610 BW = dienstwoning, noodzakelijk tbv uitvoeren van
functie; arbeidsrecht voor huur. Bij beëindiging van arbeidsovk, niet
beroep recht woonruimte.
Ovk van opdracht absoberen ovk van huur (bijv. HR 10 maart 2017
(Groenveld))
‘Label’ niet relevant ontduikingsconstructie:
• Pacht noemen (horeca of benzine)
• Gebruiksovereenkomst (anti-kraak of diplomatenclausule)
• GHAM:2013:1801 (Rochdale): ter beschikking anti-kraak gebouw
betalen 115 per maand = meer dan g/w/l van gewone
woonruimte.
• Koop met uitgestelde levering rente over koopsom is toevallig
gelijk aan markthuur.
Foutieve kwalificatie = huurovk, maar niet beseft winkel- of woonruimte
uitleg-discussies.
, • Winkelruimte met art. 230a-contract
• Woonruimte met art. 290-contract
• Leegstandwetcontract zonder vergunning
Kwalificatie gehuurde bepaalt:
• Bevoegde rechter (art. 93 Rv: kantonrechter absoluut bevoegd, dus:
zelf procederen, zelf verweren, zelf dagvaarden zonder verplichte
advocaat)
• Huurtermijn
• Huurprijs
• Mate van afwijking semi-dwingend recht
• Opzeggingsbescherming
• Vergoedingen bij opzegging
Typen huur
1. Roerende zaken (art. 7:201 e.v.)
2. Onroerende zaken
• Ongebouwd of roerende zaak (art. 7:228 BW)
• Woonruimte (art. 7:232 BW)
• Winkelruimte (art. 7:290 BW) = middenstandbedrijfsruimte
• Kantoorruimte (art. 7:230a BW) = overige bedrijfsruimte; geen
winkel, geen woning.
3. Vermogensrecht niet over hebben.
Huurregimes:
Titel 7.4 BW
• Woonruimte (art. 7:232 BW)
• Winkelruimte (art. 7:290 BW)
• Kantoorruimte (art. 7:230a BW)
• Roerende zaak
• Onbebouwd onroerend (art. 7:228 BW)
• Gemengde overeenkomst (art. 6:215 BW)
o Overeenkomst van franchise regels van samenloop.
Stappenplan huurregimes:
1. Onroerend?
• HR Portcabin
Nee: roerende zaak algemene bepalingen; art. 7:201-231 BW.
2. Gebouwd?
• HR Landingsbaan: bouwwerk = voor mensen toegankelijke,
overdekte, heel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte.
Enkele verharding of bewerking van grond = onvoldoende.
• HR Meeberg/NS: enkele verplichting om te bebouwen onvoldoende
geen verandering huurregime.
Nee: ongebouwd onroerende zaak algemene bepalingen; art. 7:201-
231 BW.
3. Bestemd tot bewoning?
Zelfstandig?
, • Eigen toegang
• Essentiële voorzieningen
Nee: onzelfstandige woonruimte.
Woonruimte algemene bepalingen (art. 7:201-231 BW) & art. 7:232-
282 BW.
4. Niet bestemd tot bewoning?
• Bedrijf = bestemd voor winkel, kleinhandelsbedrijf, restaurant/café-
bedrijf, afhaal-/besteldienst, ambachtsbedrijf, hotel,
kampeerboederij, ambacht?
Publiek toegankelijk?
• Ja bedrijfsruimte (art. 7:290 BW) = winkel art. 7:201-231 &
7:290-310 BW.
• Niet? overige bedrijfsruimte (art. 7:230a BW) = kantoor art.
7:201-231 & 7:230a.
Op grond van art. 7:290 lid 3 BW woonruimte onderdeel van
bedrijfsruimte, want slechts bereikbaar via bar bouwkundige en/of
functionele samenhang.
Woonboot? roerend, maar bestemd om op plaats blijven geen
huurrechtbescherming.
• Wetsvoorstel: verbetering huurbescherming ligplaats, door regels
van kantoorruimte van toepassing te verklaren op het huren van
woonboot.
Kwalificatieproblemen
1. Hoe ter beschikking gesteld?
• Partijen bij aanvang voor ogen hadden en hoe ter beschikking is
gesteld beslissend.
• Verkleuren = enkele feit dat huurder wat anders gaat doen, maakt
geen ander huurregime van toepassing zal zijn.
- Bepalend is hoe gehuurde bij aanvang ter beschikking is gesteld.
- Pas bij uitdrukkelijke instemming van verhuurder wijziging
denkbaar.
Discussie bebouwd/onbebouwd
• Combinatie met plicht tot oprichten opstal
HR:2012:BW3217 (v/d Meerberg/NS): bouwplicht bezinestation doet
gehuurde niet ‘verkleuren’ van onbebouwd naar art. 7:290 BW.
Gehuurde was bij aanvang ter beschikking gesteld als een stuk
gehuurde ongebouwde grond en enkele feit dat huurder verplichting
heeft gehuurde te bebouwen doet het nog niet verkleuren van
onbebouwd naar een bedrijfsruimte.
Discussie over samenstel contracten
• HR 19 juni 1987, NJ 1988/72 (Esso/Pols)
2. Afbakening art. 230a/290 BW = verschil winkelruimte of
kantoorruimte?
• Art. 7:230a BW = makelaarskantoor, bankfiliaal, reisbureau en
huisartsenpost.
