Samenvatting financiële aspecten vastgoed(FBA)

Huisvesting-FBA. Financieel bedrijfseconomische aspecten van vastgoed.
Kijken op vastgoed:
 Vanuit gebruiker(aan welke eisen moet het vastgoed voldoen? Zal ik het huren,
hoeveel kost dat? Welke financieringsmogelijkheden?
 Om geld te verdienen(belegger) -> Belangrijk om risico’s te spreiden en te beleggen
in iets waar je kennis van hebt.

Beleggingen in vastgoed zijn te onderscheiden in(kan op 2 manieren):
 Directe investeringen in vastgoed(je koopt een gebouw en gaat het dan verhuren,
bijvoorbeeld aan interne afdelingen)
 Indirecte investeringen in vastgoed(aandelen kopen in Bouwfonds bijvoorbeeld)
- Niet beursgenoteerd
- Beursgenoteerd

Rendement op vastgoedbelegging
Rendementskengetallen:




 De BAR bekijk je voordat je gaat verhuren, voor aanvang.
 Markthuur 1e jaar bij volledige verhuur= wat ontvang ik aan huur?
 Totale investering= bedrag dat je investeert, voordat je kan gaan verhuren.




 C is goed. Bij BAR gaat het om de verhouding: markthuur/ investering. Een luxe
gebouw kost meer huur, maar ook een grotere investering.

,  200 X 15000/ 30000000 = 0,1 ofwel 10%.
Von VS k.k.
Von= ‘vrij op naam’. = vaak bij nieuwbouwwoningen, kosten zijn voor verkoper.
K.K.= staat voor ‘kosten koper’, je krijgt er nog kosten bij. Voorbeelden van deze kosten zijn:
taxatiekosten, overdrachtbelasting en notariskosten voor eigendomsoverdracht.




 Kosten koper 8% = 8% van kale prijs.(aankoopprijs)

Berekening kosten koper:
30.000. X 8= 2.400.000
+900.000
3.300.000

Berekening totale investering:
3.300.000 + 30.000.000= 33.300.000

Berekening markthuur(huuropbrengst)
200 x 15.000 = 3.000.000


Berekening markthuur(huuropbrengst)
200 x 15.000 = 3.000.000
33.300.000 = 0.09 X 100 = 9%.




 De NAR is altijd lager dan BAR.

Eigenaarslasten
- Onroerende zakenbelasting (= % van de waarde van het pand, OZB)
- Rioolheffing, zuiveringsheffing / waterschapsbelasting
- Instandhoudingsonderhoud
- Opstalverzekeringen

, - Administratief- en commercieel beheer
Markt-conforme koopprijs voor huurpand

BAR= ‘huur’ / investering (markt-conform)
 BAR kunnen we gebruiken voor de waardebepaling van een pand. Bij hoog
rendement= veel vraag.(hoe hoger rendement hoe aantrekkelijker het voor kopers is)




10% = 200 X 15.000 = 3.000.000

?

3.000.,10 = 30.000.000

Te investeren bedrag: 30.000.000
Achterstallig onderhoud: 3.000.000 -
Koopprijs(108%) 27.000.000 (108% je wil kale opleverprijs weten= 100%)
Kosten koper 8% 2.000.000 - (+8%)
Koopprijs K.K. 100% 25.000.000 (= kale bedrag)
 Aan de koper kan 25.000.000 doorbelast worden = kale prijs.(marktconform)

Totaal rendement bestaat uit:
- Direct rendement.(huurontvangsten t.o.v. de waarde van het pand)
- Indirect rendement(= waardeverandering pand / waarde van het vastgoed)
 Een negatief totaalrendement kan ontstaan door waardevermindering van vastgoed.
 De aanvangst rendementen van kantoren zijn duurder(hoger), omdat je hier meer
risico’s loopt. -> de huur is daarom hoger bij kantoren dan die van woningen.

Dekkingsgraad= huidig vermogen gedeeld door de contante waarde van de toekomstige
verplichtingen.
Waardevernietiging of waardecreatie= wat is het bedrijf waard??
Opportuniteitskosten= misgelopen inkomsten bij het beste alternatief met gelijk risico.

TW(totale waarde in tijd, vaak bij interest berekeningen) = CW* (1+R)’N
CW(contante waarde)= TW / (1+R)’N
 R= rente.