Onroerend goed als belegging
Bronvermelding
Titel : Onroerend goed als belegging
Druk : 5
P. van Gool, P. Jager, M. Theebe en R.
Auteur : Weisz
Uitgever : Noordhoff Uitgevers B.V.
ISBN (boek) : 9789001795764
Aantal hoofdstukken (boek) : 12
Aantal pagina’s (boek) : 478
De inhoud van dit uittreksel is met de grootste zorg samengesteld. Incidentele onjuistheden kunnen niettemin voorkomen. Je
dient niet aan te nemen dat de informatie die Students Only B.V. biedt foutloos is, hoewel Students Only B.V. dat wel nastreeft.
Dit uittreksel is voor persoonlijk gebruik en is bedoeld als wegwijzer bij het originele boek. Wij raden aan altijd het bijbehorende
studieboek te kopen en dit uittreksel als naslagwerk erbij te houden. In dit uittreksel staan diverse verwijzingen naar het studieboek
op basis waarvan dit uittreksel is gemaakt.
Dit uittreksel is een uitgave van Students Only B.V. Copyright © 2012 StudentsOnly B.V. Alle rechten voorbehouden. De uitgever
van het studieboek is op generlei wijze betrokken bij het vervaardigen van dit uittreksel. Voor vragen kun je je per email wenden
tot .
,Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1 Beleggen in onroerend goed 3
Hoofdstuk 2 Theorie in beeld 6
Hoofdstuk 3 Onroerendgoedmarkten 9
Hoofdstuk 4 Projectontwikkeling, renovatie en herontwikkeling 15
Hoofdstuk 5 Beleggingsproces 20
Hoofdstuk 6 Acquisitie en rendementsberekeningen 23
Hoofdstuk 7 Koopovereenkomst, due diligence en risicomanagement 29
Hoofdstuk 8 Financieringskader van beleggen in onroerend goed 35
Hoofdstuk 9 Exploitatie 37
Hoofdstuk 10 Waarderen 41
Hoofdstuk 11 Renovatie, herontwikkeling en dispositie 46
Hoofdstuk 12 Beleggen in indirect onroerend goed 48
© Students Only B.V. – Alle rechten voorbehouden.
Bron : Onroerend goed als belegging – P. van Gool e.a.
,Hoofdstuk 1 Beleggen in onroerend goed
1.1 Direct en indirect onroerend goed
We kunnen het begrip beleggen omschrijven als het investeren van geldmiddelen in bepaalde
vermogenstitels. Dit moeten wél andere vermogenstitels zijn dan spaarvormen.
Wanneer de eigenaar van onroerend goed belegt om de diensten en producten die het object
voortbrengt, spreken van een investering. Hierbij staan de diensten van het onroerend goed voorop
– niet de beleggingsaspecten.
Belegt men in onroerend goed, dan staat de functie van het vermogensobject voorop. Bij het
investeren en ontwikkelen gaat het juist meer om de functie van het productiemiddel.
We onderscheiden de volgende twee soorten onroerend goed die hieronder verder worden uitgewerkt:
1. Direct onroerend goed ;
2. Indirect onroerend goed .
1.1.1 Soorten direct onroerend goed
Er is sprake van direct onroerend goed wanneer de belegger rechtstreeks geldt als eigenaar van het
onroerend goed. Het specifieke directe onroerende goed dat wordt belegd kent diverse benamingen:
• Object ;
• Project ;
• Complex ;
• Pand .
1.1.2 Soorten indirect onroerend goed
Is er sprake van indirect onroerend goed, dan is de belegger géén rechtstreekse eigenaar van het
onroerend goed, maar van de financiële vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten ván het
onroerend goed.
Er bestaan veel vormen van indirect onroerend goed, maar het draait altijd om zogenaamde
beleggingsvehikels. Ook bestaan er aandelen in dakfondsen – die zelf weer deelnemen in andere
onroerendgoedbelegginggen.
Belangrijk onderscheid in deze categorie bestaat aan de hand van de markten waarop de stukken
worden verhandeld, te weten:
• Publieke markten;
• Private markten.
1.1.3 Overzicht van de onroerendgoeddefinities
We hanteren al met al de volgende drie belangrijkste vormen van onroerendgoedbeleggingen:
1. Direct ;
2. Privaat indirect ;
3. Beursgenoteerd .
© Students Only B.V. – Alle rechten voorbehouden. 3
Bron : Onroerend goed als belegging – P. van Gool e.a.
,1.2 Kenmerken en voor- en nadelen van beleggen in onroerend goed
1.2.1 Kenmerken van direct onroerend goed
Direct onroerend goed heeft twaalf kenmerken, te weten de volgende:
• Direct onroerend goed is een vermogensobject, maar ook een productiemiddel;
• Beleggen in direct onroerend goed is zeer managementintensief;
• Onroerend goed gaat gepaard met veel regelgeving;
• Direct onroerend goed is kwetsbaar voor de omgeving;
• Gebouwen zijn heterogeen;
• Dé directe onroerendgoedmarkt bestaat niet;
• Direct onroerend goed kent een lange productietijd;
• Er is geen doorlopende prijsvorming voor direct onroerend goed – er zijn marktimperfecties;
• Direct onroerend goed kent relatief hoge eenheidsprijzen;
• De transactiekosten zijn hoog;
• Direct onroerend goed is illiquide;
• De levensduur van de grond is oneindig, die van gebouwen erg lang.
1.2.2 Voor- en nadelen van beleggen in direct onroerend goed
Beleggen in direct onroerend goed kent de volgende voordelen:
• Portefeuillediversificatie;
• Een stabiele stroom van inkomsten;
• Fiscale voordelen;
• Gunstig rendement;
• Specifieke kansen op onroerendgoedmarkten;
• Redelijke bescherming tegen inflatie;
• Méér rendement door intensief management.
De nadelen van het direct onroerend goed zijn als volgt:
• Kennis- en managementintensieve beleggingsvorm;
• Lastige performancemeting;
• Illiquiditeit;
• Intransparantie;
• Groot vermogensbeslag
1.2.3 Voor- en nadelen van beleggen in indirect onroerend goed
Voordelen van indirect onroerend goed zijn:
• Geen lokale expertise vereist;
• Makkelijk te benchmarken;
• Mogelijkheid van kleine investeringen;
• Hefboomwerking;
• Geen overdrachtsbelasting;
• Hogere liquiditeit;
• Schaalvoordelen;
• Mogelijkheid hoger rendement;
• Minder emotionele waarde.
© Students Only B.V. – Alle rechten voorbehouden. 4
Bron : Onroerend goed als belegging – P. van Gool e.a.
, De nadelen van indirect onroerend goed zijn:
• Weinig invloed op beleid;
• Hoger risico indien beursgenoteerd;
• Hoger risico door vreemd vermogen;
• Minder feeling met de markt.
1.2.4 Voordelen van de verschillende beleggingsvormen ten opzichte van elkaar
Ten opzichte van elkaar kent direct onroerend goed de volgende voordelen:
• Meer invloed op beleid;
• Meer marktgevoel;
• Profiteren van eigen expertise.
Direct privaat onroerend goed kent zo de volgende voordelen:
• Stabiele inkomsten;
• Profiteren van marktinefficiëntie;
• Gunstig rendement;
• Diversificatie;
• Enige inflatiebescherming;
• Waardecreatie mogelijk.
Voordelen van privaat indirect onroerend goed zijn:
• Geen lokale expertise nodig;
• Minder emotie;
• Schaalvoordelen;
• Geen overdrachtsbelasting;
• Minder groot vermogensbeslag.
Voordelen van beursgenoteerd onroerend goed zijn als volgt:
• Makkelijker performancemeting;
• Meer markttransparantie;
• Hoger rendement mogelijk;
• Hoogste liquiditeit.
1.3 Onroerendgoedbeleggingen in de praktijk
1.3.1 Allocatie naar onroerend goed
Onroerend goed geldt nu als een volwaardige en professionele beleggingscategorie. Daarbij voegen
pensioenfondsen toe aan hun beleggingsportefeuille via de diversificatiemogelijkheden.
Verzekeringsmaatschappijen richten zich voornamelijk op vastrentende waarden.
© Students Only B.V. – Alle rechten voorbehouden. 5
Bron : Onroerend goed als belegging – P. van Gool e.a.
Bronvermelding
Titel : Onroerend goed als belegging
Druk : 5
P. van Gool, P. Jager, M. Theebe en R.
Auteur : Weisz
Uitgever : Noordhoff Uitgevers B.V.
ISBN (boek) : 9789001795764
Aantal hoofdstukken (boek) : 12
Aantal pagina’s (boek) : 478
De inhoud van dit uittreksel is met de grootste zorg samengesteld. Incidentele onjuistheden kunnen niettemin voorkomen. Je
dient niet aan te nemen dat de informatie die Students Only B.V. biedt foutloos is, hoewel Students Only B.V. dat wel nastreeft.
Dit uittreksel is voor persoonlijk gebruik en is bedoeld als wegwijzer bij het originele boek. Wij raden aan altijd het bijbehorende
studieboek te kopen en dit uittreksel als naslagwerk erbij te houden. In dit uittreksel staan diverse verwijzingen naar het studieboek
op basis waarvan dit uittreksel is gemaakt.
Dit uittreksel is een uitgave van Students Only B.V. Copyright © 2012 StudentsOnly B.V. Alle rechten voorbehouden. De uitgever
van het studieboek is op generlei wijze betrokken bij het vervaardigen van dit uittreksel. Voor vragen kun je je per email wenden
tot .
,Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1 Beleggen in onroerend goed 3
Hoofdstuk 2 Theorie in beeld 6
Hoofdstuk 3 Onroerendgoedmarkten 9
Hoofdstuk 4 Projectontwikkeling, renovatie en herontwikkeling 15
Hoofdstuk 5 Beleggingsproces 20
Hoofdstuk 6 Acquisitie en rendementsberekeningen 23
Hoofdstuk 7 Koopovereenkomst, due diligence en risicomanagement 29
Hoofdstuk 8 Financieringskader van beleggen in onroerend goed 35
Hoofdstuk 9 Exploitatie 37
Hoofdstuk 10 Waarderen 41
Hoofdstuk 11 Renovatie, herontwikkeling en dispositie 46
Hoofdstuk 12 Beleggen in indirect onroerend goed 48
© Students Only B.V. – Alle rechten voorbehouden.
Bron : Onroerend goed als belegging – P. van Gool e.a.
,Hoofdstuk 1 Beleggen in onroerend goed
1.1 Direct en indirect onroerend goed
We kunnen het begrip beleggen omschrijven als het investeren van geldmiddelen in bepaalde
vermogenstitels. Dit moeten wél andere vermogenstitels zijn dan spaarvormen.
Wanneer de eigenaar van onroerend goed belegt om de diensten en producten die het object
voortbrengt, spreken van een investering. Hierbij staan de diensten van het onroerend goed voorop
– niet de beleggingsaspecten.
Belegt men in onroerend goed, dan staat de functie van het vermogensobject voorop. Bij het
investeren en ontwikkelen gaat het juist meer om de functie van het productiemiddel.
We onderscheiden de volgende twee soorten onroerend goed die hieronder verder worden uitgewerkt:
1. Direct onroerend goed ;
2. Indirect onroerend goed .
1.1.1 Soorten direct onroerend goed
Er is sprake van direct onroerend goed wanneer de belegger rechtstreeks geldt als eigenaar van het
onroerend goed. Het specifieke directe onroerende goed dat wordt belegd kent diverse benamingen:
• Object ;
• Project ;
• Complex ;
• Pand .
1.1.2 Soorten indirect onroerend goed
Is er sprake van indirect onroerend goed, dan is de belegger géén rechtstreekse eigenaar van het
onroerend goed, maar van de financiële vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten ván het
onroerend goed.
Er bestaan veel vormen van indirect onroerend goed, maar het draait altijd om zogenaamde
beleggingsvehikels. Ook bestaan er aandelen in dakfondsen – die zelf weer deelnemen in andere
onroerendgoedbelegginggen.
Belangrijk onderscheid in deze categorie bestaat aan de hand van de markten waarop de stukken
worden verhandeld, te weten:
• Publieke markten;
• Private markten.
1.1.3 Overzicht van de onroerendgoeddefinities
We hanteren al met al de volgende drie belangrijkste vormen van onroerendgoedbeleggingen:
1. Direct ;
2. Privaat indirect ;
3. Beursgenoteerd .
© Students Only B.V. – Alle rechten voorbehouden. 3
Bron : Onroerend goed als belegging – P. van Gool e.a.
,1.2 Kenmerken en voor- en nadelen van beleggen in onroerend goed
1.2.1 Kenmerken van direct onroerend goed
Direct onroerend goed heeft twaalf kenmerken, te weten de volgende:
• Direct onroerend goed is een vermogensobject, maar ook een productiemiddel;
• Beleggen in direct onroerend goed is zeer managementintensief;
• Onroerend goed gaat gepaard met veel regelgeving;
• Direct onroerend goed is kwetsbaar voor de omgeving;
• Gebouwen zijn heterogeen;
• Dé directe onroerendgoedmarkt bestaat niet;
• Direct onroerend goed kent een lange productietijd;
• Er is geen doorlopende prijsvorming voor direct onroerend goed – er zijn marktimperfecties;
• Direct onroerend goed kent relatief hoge eenheidsprijzen;
• De transactiekosten zijn hoog;
• Direct onroerend goed is illiquide;
• De levensduur van de grond is oneindig, die van gebouwen erg lang.
1.2.2 Voor- en nadelen van beleggen in direct onroerend goed
Beleggen in direct onroerend goed kent de volgende voordelen:
• Portefeuillediversificatie;
• Een stabiele stroom van inkomsten;
• Fiscale voordelen;
• Gunstig rendement;
• Specifieke kansen op onroerendgoedmarkten;
• Redelijke bescherming tegen inflatie;
• Méér rendement door intensief management.
De nadelen van het direct onroerend goed zijn als volgt:
• Kennis- en managementintensieve beleggingsvorm;
• Lastige performancemeting;
• Illiquiditeit;
• Intransparantie;
• Groot vermogensbeslag
1.2.3 Voor- en nadelen van beleggen in indirect onroerend goed
Voordelen van indirect onroerend goed zijn:
• Geen lokale expertise vereist;
• Makkelijk te benchmarken;
• Mogelijkheid van kleine investeringen;
• Hefboomwerking;
• Geen overdrachtsbelasting;
• Hogere liquiditeit;
• Schaalvoordelen;
• Mogelijkheid hoger rendement;
• Minder emotionele waarde.
© Students Only B.V. – Alle rechten voorbehouden. 4
Bron : Onroerend goed als belegging – P. van Gool e.a.
, De nadelen van indirect onroerend goed zijn:
• Weinig invloed op beleid;
• Hoger risico indien beursgenoteerd;
• Hoger risico door vreemd vermogen;
• Minder feeling met de markt.
1.2.4 Voordelen van de verschillende beleggingsvormen ten opzichte van elkaar
Ten opzichte van elkaar kent direct onroerend goed de volgende voordelen:
• Meer invloed op beleid;
• Meer marktgevoel;
• Profiteren van eigen expertise.
Direct privaat onroerend goed kent zo de volgende voordelen:
• Stabiele inkomsten;
• Profiteren van marktinefficiëntie;
• Gunstig rendement;
• Diversificatie;
• Enige inflatiebescherming;
• Waardecreatie mogelijk.
Voordelen van privaat indirect onroerend goed zijn:
• Geen lokale expertise nodig;
• Minder emotie;
• Schaalvoordelen;
• Geen overdrachtsbelasting;
• Minder groot vermogensbeslag.
Voordelen van beursgenoteerd onroerend goed zijn als volgt:
• Makkelijker performancemeting;
• Meer markttransparantie;
• Hoger rendement mogelijk;
• Hoogste liquiditeit.
1.3 Onroerendgoedbeleggingen in de praktijk
1.3.1 Allocatie naar onroerend goed
Onroerend goed geldt nu als een volwaardige en professionele beleggingscategorie. Daarbij voegen
pensioenfondsen toe aan hun beleggingsportefeuille via de diversificatiemogelijkheden.
Verzekeringsmaatschappijen richten zich voornamelijk op vastrentende waarden.
© Students Only B.V. – Alle rechten voorbehouden. 5
Bron : Onroerend goed als belegging – P. van Gool e.a.
