Huisvesting samenvatting
Leerdoelen voor dit vak
Aangeven welke functionele, ruimtelijke en technische aspecten functies van ruimtes
en gebouwen typeren en nodig zijn in de verschillende werk-/leef- en verblijfsomgevingen;
Motiveren hoe een huisvestingsconcept tot stand komt in relatie tot de organisatiedoelen;
Benoemen welke kosten en wet-/regelgeving betrekking hebben op de werkomgeving;
Uitleggen welke instrumenten men kan gebruiken om vraag en aanbod op elkaar af te
stemmen;
Benoemen welke trends, actualiteiten en ontwikkelingen er zijn en wat de consequenties
hiervan zijn op de huisvesting
Hoofdstuk 1 en 2 (lesweek 1)
De functie vervulling van een object wordt in de verhuursector ook wel het primair bedrijfsproces
genoemd. Het object staat ten dienste van het productieproces.
voorbeeld: primaire bedrijfsproces van een woningcorporatie is het verhuren van woningen voor
bepaalde doelgroepen en bij een industriegebouw is dit de productie van goederen.
Vastgoed kan negatief beïnvloedt worden door:
Veroudering (in technisch en maatschappelijke zin)
Veranderingen in gebruik (functieverandering)
De levenscyclus:
1. Initiatief tot realisatie programma van eisen
2. Ontwerp
3. Nieuwbouw (aanpassing, herbestemming, verbetering of verduurzaming)
4. Oplevering ingebruikname
5. Beheer en onderhoud
6. Heroverweging sloop of initiatief tot aanpassing (herbestemming, verbetering,
verduurzaming)
In de levenscyclus zijn er twee hoofdfases, namelijk ontwikkeling en gebruik. De ontwikkeling omvat
de voorbereiding tot de realisatie. Het gebruik gaat meer om het beheer van vastgoed. Hier wordt
ook gekeken naar herbestemming of renovatie.
Bestaand vastgoed
Voor het instandhouding van bestaand vastgoed word er vooral gekeken naar de functie. Functies
zijn namelijk bepalend voor de bouw en vorm van vastgoed. Bovendien kunnen deze functies met de
tijd veranderen.
Soorten vastgoedobjecten
Woningen
Agrarische vastgoedobjecten
Bedrijfsvastgoed
handel, horeca, nutsvoorzieningen, transport en zakelijke dienstverlening.
Onderwijs vastgoedobjecten
, Overheid vastgoedobjecten
centraal (parlement en koningshuis) en decentraal (provincies en waterschappen)
Vastgoedobjecten in de gezondheidszorg
Het bouwproces
1. Initiatieffase
2. Ruimtelijke en functionele PVE
3. Keuze projectpartners
4. Schetsontwerp
5. Voor- en definitief ontwerp
6. Aanbestedingen en opdrachten
7. Uitvoeringsfase
8. Oplevering en gebruiksinname
Let erop dat er in het begin van de fases een hogere invloed kan worden uitgevoerd op de kosten.
Hoe meer fasen er verstrekken, hoe minder invloed er nog is op de kosten.
Vastgoedobject als functioneel systeem
De werkplekken (individueel)
Het vertrek (groep)
De verdieping (afdeling)
Het gebouw (organisatie)
De omgeving (gemeenschap)
Vastgoedobject als technisch systeem
De draagconstructie (fundering, wanden, vloer en trappen)
De schil (gevel en dak)
De installatie (leidingen, elektrisch)
De scheidingswanden (verdieping, ruimtescheiding)
De inrichting
Beide systemen staan met elkaar in verband. Het technische systeem vorm het functionele en op de
werkplek (functioneel systeem) komen alle technische systemen samen.
De levensduur
De ‘prestatie’ van vastgoed zal na loop van tijd afnemen. Op bladzijde 26 (boek) is te zien wat
mogelijke oorzaken zijn voor de degradatie van vastgoed. Factoren die de restlevensduur bepalen
zijn:
Trends van maatschappelijke behoeften (vergrijzing)
Behoeften verandering (wijziging gezinssamenstelling)
Degradatie bouwdelen (veroudering)
Bovendien kun je de levensduur onderverdelen in vier verschillende ‘onderwerpen’:
Maatschappelijk
de tijdsduur waarbinnen het gebouw gebruikt wordt voor de doeleinden waarvoor het
ontwikkeld is.
, Technisch
de tijdsduur waarbinnen het gebouw gebruikt kan worden en het veilig en gezond is voor de
gebruikers.
Deze technische kwaliteit kan verminderen door allerlei redenen, zoals het weer,
veroudering, gebruik en nieuwe regelgeving. Ook zijn er altijd bouwtechnische eisen aan een
pand gesteld, er is dus investering nodig om deze technische kwaliteit te waarborgen.
Functioneel
de tijdsduur waarbinnen
de huisvesting voldoet
aan de functionele eisen
van de gebruiker.
Economisch
de tijdsduur waarbinnen
de baten (opbrengsten)
van de huisvesting voor
de eigenaar hoger zijn
dan de lasten (kosten).
Waarde van het vastgoed
een vastgoedobject
vertegenwoordigd waarde, het betekend namelijk iets voor ons. Uiteindelijk uit die waarde zich in
geld. Als het object niet bij de gebruiker past dan zal het zijn waarde verliezen. D gebruiker zal dan
vertrekken of het wijzigen. Op bladzijde 31 (figuur 2.28) staan verschillende waarde kaders.
In figuur 2.29 op bladzijde 32 is weer anders te zien hoe je de waarde van vastgoed kunt bepalen.
Hier gaat het meer om de benadering voor de belanghebbende.
Hoofdstuk 4 (lesweek 2)
Beheer vastgoed
Het is belangrijk voor organisaties om inzicht te krijgen in het pand en daarmee ook de technische en
functionele systemen. Omdat het beheer en de onderhoud steeds ingewikkelder wordt kiezen steeds
meer organisaties ervoor om zich te concentreren op de kerntaken en beheer en onderhoud uit te
besteden.
Strategisch niveau portofolio management
De beslissing om te investeren vind plaats op dit niveau, de koers wordt als het ware uitgezet
Tactisch niveau asset management
Vertalen van strategie naar beleid en het maken van concrete plannen
Operationeel niveau property management
het uitvoeren van het beleid en het in standhouden van het vastgoedobject
Het speelveld van asset- en onderhoudsmanagement
zie figuur 4.2 op bladzijde 77
In deze tabel is te zien dat je op strategisch niveau moet bepalen wat je met je vastgoedobject gaat
doen. Er kan gekozen worden uit drie opties:
Consolideren (het gebouw is al goed, maar wordt nog meer verbeterd)
Leerdoelen voor dit vak
Aangeven welke functionele, ruimtelijke en technische aspecten functies van ruimtes
en gebouwen typeren en nodig zijn in de verschillende werk-/leef- en verblijfsomgevingen;
Motiveren hoe een huisvestingsconcept tot stand komt in relatie tot de organisatiedoelen;
Benoemen welke kosten en wet-/regelgeving betrekking hebben op de werkomgeving;
Uitleggen welke instrumenten men kan gebruiken om vraag en aanbod op elkaar af te
stemmen;
Benoemen welke trends, actualiteiten en ontwikkelingen er zijn en wat de consequenties
hiervan zijn op de huisvesting
Hoofdstuk 1 en 2 (lesweek 1)
De functie vervulling van een object wordt in de verhuursector ook wel het primair bedrijfsproces
genoemd. Het object staat ten dienste van het productieproces.
voorbeeld: primaire bedrijfsproces van een woningcorporatie is het verhuren van woningen voor
bepaalde doelgroepen en bij een industriegebouw is dit de productie van goederen.
Vastgoed kan negatief beïnvloedt worden door:
Veroudering (in technisch en maatschappelijke zin)
Veranderingen in gebruik (functieverandering)
De levenscyclus:
1. Initiatief tot realisatie programma van eisen
2. Ontwerp
3. Nieuwbouw (aanpassing, herbestemming, verbetering of verduurzaming)
4. Oplevering ingebruikname
5. Beheer en onderhoud
6. Heroverweging sloop of initiatief tot aanpassing (herbestemming, verbetering,
verduurzaming)
In de levenscyclus zijn er twee hoofdfases, namelijk ontwikkeling en gebruik. De ontwikkeling omvat
de voorbereiding tot de realisatie. Het gebruik gaat meer om het beheer van vastgoed. Hier wordt
ook gekeken naar herbestemming of renovatie.
Bestaand vastgoed
Voor het instandhouding van bestaand vastgoed word er vooral gekeken naar de functie. Functies
zijn namelijk bepalend voor de bouw en vorm van vastgoed. Bovendien kunnen deze functies met de
tijd veranderen.
Soorten vastgoedobjecten
Woningen
Agrarische vastgoedobjecten
Bedrijfsvastgoed
handel, horeca, nutsvoorzieningen, transport en zakelijke dienstverlening.
Onderwijs vastgoedobjecten
, Overheid vastgoedobjecten
centraal (parlement en koningshuis) en decentraal (provincies en waterschappen)
Vastgoedobjecten in de gezondheidszorg
Het bouwproces
1. Initiatieffase
2. Ruimtelijke en functionele PVE
3. Keuze projectpartners
4. Schetsontwerp
5. Voor- en definitief ontwerp
6. Aanbestedingen en opdrachten
7. Uitvoeringsfase
8. Oplevering en gebruiksinname
Let erop dat er in het begin van de fases een hogere invloed kan worden uitgevoerd op de kosten.
Hoe meer fasen er verstrekken, hoe minder invloed er nog is op de kosten.
Vastgoedobject als functioneel systeem
De werkplekken (individueel)
Het vertrek (groep)
De verdieping (afdeling)
Het gebouw (organisatie)
De omgeving (gemeenschap)
Vastgoedobject als technisch systeem
De draagconstructie (fundering, wanden, vloer en trappen)
De schil (gevel en dak)
De installatie (leidingen, elektrisch)
De scheidingswanden (verdieping, ruimtescheiding)
De inrichting
Beide systemen staan met elkaar in verband. Het technische systeem vorm het functionele en op de
werkplek (functioneel systeem) komen alle technische systemen samen.
De levensduur
De ‘prestatie’ van vastgoed zal na loop van tijd afnemen. Op bladzijde 26 (boek) is te zien wat
mogelijke oorzaken zijn voor de degradatie van vastgoed. Factoren die de restlevensduur bepalen
zijn:
Trends van maatschappelijke behoeften (vergrijzing)
Behoeften verandering (wijziging gezinssamenstelling)
Degradatie bouwdelen (veroudering)
Bovendien kun je de levensduur onderverdelen in vier verschillende ‘onderwerpen’:
Maatschappelijk
de tijdsduur waarbinnen het gebouw gebruikt wordt voor de doeleinden waarvoor het
ontwikkeld is.
, Technisch
de tijdsduur waarbinnen het gebouw gebruikt kan worden en het veilig en gezond is voor de
gebruikers.
Deze technische kwaliteit kan verminderen door allerlei redenen, zoals het weer,
veroudering, gebruik en nieuwe regelgeving. Ook zijn er altijd bouwtechnische eisen aan een
pand gesteld, er is dus investering nodig om deze technische kwaliteit te waarborgen.
Functioneel
de tijdsduur waarbinnen
de huisvesting voldoet
aan de functionele eisen
van de gebruiker.
Economisch
de tijdsduur waarbinnen
de baten (opbrengsten)
van de huisvesting voor
de eigenaar hoger zijn
dan de lasten (kosten).
Waarde van het vastgoed
een vastgoedobject
vertegenwoordigd waarde, het betekend namelijk iets voor ons. Uiteindelijk uit die waarde zich in
geld. Als het object niet bij de gebruiker past dan zal het zijn waarde verliezen. D gebruiker zal dan
vertrekken of het wijzigen. Op bladzijde 31 (figuur 2.28) staan verschillende waarde kaders.
In figuur 2.29 op bladzijde 32 is weer anders te zien hoe je de waarde van vastgoed kunt bepalen.
Hier gaat het meer om de benadering voor de belanghebbende.
Hoofdstuk 4 (lesweek 2)
Beheer vastgoed
Het is belangrijk voor organisaties om inzicht te krijgen in het pand en daarmee ook de technische en
functionele systemen. Omdat het beheer en de onderhoud steeds ingewikkelder wordt kiezen steeds
meer organisaties ervoor om zich te concentreren op de kerntaken en beheer en onderhoud uit te
besteden.
Strategisch niveau portofolio management
De beslissing om te investeren vind plaats op dit niveau, de koers wordt als het ware uitgezet
Tactisch niveau asset management
Vertalen van strategie naar beleid en het maken van concrete plannen
Operationeel niveau property management
het uitvoeren van het beleid en het in standhouden van het vastgoedobject
Het speelveld van asset- en onderhoudsmanagement
zie figuur 4.2 op bladzijde 77
In deze tabel is te zien dat je op strategisch niveau moet bepalen wat je met je vastgoedobject gaat
doen. Er kan gekozen worden uit drie opties:
Consolideren (het gebouw is al goed, maar wordt nog meer verbeterd)
