Huurrecht
[BW 7 art 201 e.v.] Bij huurrecht is er sprake van een wederkerige overeenkomst.
Tevens is er sprake van (semi)dwingend recht, dit houdt in dat
er alleen van afgeweken kan worden ten gunste van de
huurder.
Essenties van de huurovereenkomst [BW 7 art. 201 lid 1]:
- Er wordt een zaak of een gedeelte ervan ter beschikking gesteld.
- Er is sprake van een tegenprestatie (meestal in de vorm van een bedrag)
- Huur is geen pacht. (van pacht is sprake in de agrarische sector)
Als artikel 201 lid 1 van toepassing is, is er sprake van huur. Ongeacht de benaming die aan de
overeenkomst gegeven wordt.
Huurrecht kent verschillende huurregimes. Een huurregime is het totaal aan toepasselijke
wetsartikelen. We onderscheiden de volgende:
1. Huurrecht algemeen (roerende zaken en vermogensrechten) [art. 7:201 t/m 231]
Gemengde overeenkomst: Er is sprake van twee verschillende huurregimes.
Er kan ook sprake zijn van een gemengde overeenkomst, deze is er in twee soorten:
“gewone” gemengde overeenkomst (bijvoorbeeld een dienstwoning. Hierin zitten kenmerken van arbeid en huur).
Hierbij is geen sprake van huurbescherming op het moment
dat het arbeidscontract afloopt, want de arbeid gaat hier voor.
[cumulatiebeginsel art. 215 BW 6]
gemengde huurovereenkomst (bijvoorbeeld woonruimte en bedrijfsruimte)
Wet en jurisprudentie bepalen van welke soort bedrijfsruimte
er sprake is, dat doen partijen niet zelf.
Kenmerken voor totstandkoming huurovereenkomst:
- Het is vorm vrij, maar een wilsovereenstemming van beide partijen is essentieel (consensuele
overeenkomst).
- Standaard contracten
- Voor bepaalde of onbepaalde tijd. (duurovereenkomst: de bedoeling om voort te duren).
Verplichtingen verhuurder:
- Ter beschikking stellen van de gehuurde zaak [art 7:203 BW]
- Het verhelpen van gebreken [art 7:204 en 7:206 BW]
- Opm. Hieronder valt niet de feitelijke stoornis! De gebrekenregeling geldt voor alle huurregimes.
- Het onderhouden van het gehuurde [art 7:204 BW]
- Onderhoud van het gehuurde
- Verplichting tot preventief onderhoud
- “zogenaamd groot onderhoud”
Bij het niet nakomen van bovenstaande verplichtingen is er sprake van wanprestatie [art 6:74], dit
levert de volgende mogelijkheden op:
- Ontbinden [art 6:265 en 6:267]
- Schade vergoeding [6:74]
- Nakoming [6:27 e.v.]
Feitelijke stoornis: Een stoornis die niet door de verhuurder veroorzaakt is en niet
in het gehuurde is gelegen. Vb. spoor langs huis.
Levert dus geen wanprestatie op, tenzij verhuurder wel bevoegdheden heeft om op te treden tegen de
overlast veroorzakende derde en dat niet doet.
, Artikelen die de huurder kunnen helpen nadat hij geconstateerd heeft dat er sprake is van een gebrek:
[6:74] Wanprestatie
[7:210 en 6:267] Buiten gerechtelijke ontbinding
[7:206] Verhelpen gebrek
[7:207] Huurvermindering
[7:208] Schadevergoeding
[6:52] Opschortingsrecht
LET OP: Kikplicht: éérst melden aan verhuurder [7:222]
De verhuurder hoeft een gebrek niet te herstellen indien:
- Herstel onmogelijk is of uitgaven vereist die niet redelijk zijn [art 7:206]
- Het gaat om kleine gebreke die de huurder zelf dient te repareren [art 7:207 lid 2 en 217]
- Het gaat om gebreken waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is [art 7:207 lid 2]
Verplichtingen huurder:
- Op tijd de overeengekomen tegenprestatie voldoen (meestal geld, kan ook in natura. Alleen
opschorten als er niet ter beschikking is gesteld). [7:212 BW]
- Het gehuurde als een goed huurder gebruiken [7:213 BW]
- Het gehuurde in overeenstemming met de bestemming gebruiken [7:214 BW]
- Op eigen kosten kleine reparaties verrichten [7:217 BW]
- Aansprakelijk voor schade die ten gevolge van eigen wanprestatie is ontstaan [7:218 BW]
- Moet verhuurder gelegenheid geven tot uitvoering dringende werkzaamheden [7:220 BW]
- Gebreken of verstoring huurgenot direct melden aan verhuurder [7:222 BW]
- Dulden van verkoop- of verhuuraankondigingen [7:223 BW]
- Moet na het einde van de huur de zaak weer teruggeven [7:224 BW] in de staat waarin het
oorspronkelijk werd gehuurd. [7:215 BW]
Onderhuur: Verhuren van een deel (kamer) van het gehuurde.
Wederverhuur: Gehele object verhuren
Hoofdregel: Huurder mag het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik geven, tenzij
hij moet aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke
bezwaren zal hebben.
Opm. In het huurrecht van woonruimte wordt van deze algemene regel afgeweken.
Einde van huur algemeen (geldt niet voor huur woonruimten en bedrijfsruimten):
- Huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt door het verstrijken van de afgesproken termijn.
- Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.
- Huurovereenkomst eindigt door ontbinding wegens wanprestatie [7:265 BW]
Huurovereenkomst eindigt niet door dood van huurder of verhuurder [7:229 BW]
Huurovereenkomst eindigt niet door (ver)koop [7:226 BW]
2. Huurrecht woonruimte [art. 7:232 t/m 282]
Niet van toepassing op: Een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is,
kamerverhuur, eigenlijke dienstwoning, sloopwoning en een combinatie woon- of bedrijfsruimte.
Een belangrijk aspect binnen dit huurregime is de huurbescherming [art. 7:272]. Dit artikel is bedoeld
om te zorgen dat de huurder niet van de ene op de andere dag op straat kan worden gezet.
De ratio (ofwel achterliggende gedachten) hiervan is: Iedereen moet kunnen wonen en het is een
stukje machtsbescherming.
Woonruimte: Een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als
zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan
wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de
onroerende aanhorigheden. [art. 7:233]
Onroerende aanhorigheden: Voorzieningen die naar hun aard bij de onroerende zaak
horen. (bijvoorbeeld een schuur of galerij)
[BW 7 art 201 e.v.] Bij huurrecht is er sprake van een wederkerige overeenkomst.
Tevens is er sprake van (semi)dwingend recht, dit houdt in dat
er alleen van afgeweken kan worden ten gunste van de
huurder.
Essenties van de huurovereenkomst [BW 7 art. 201 lid 1]:
- Er wordt een zaak of een gedeelte ervan ter beschikking gesteld.
- Er is sprake van een tegenprestatie (meestal in de vorm van een bedrag)
- Huur is geen pacht. (van pacht is sprake in de agrarische sector)
Als artikel 201 lid 1 van toepassing is, is er sprake van huur. Ongeacht de benaming die aan de
overeenkomst gegeven wordt.
Huurrecht kent verschillende huurregimes. Een huurregime is het totaal aan toepasselijke
wetsartikelen. We onderscheiden de volgende:
1. Huurrecht algemeen (roerende zaken en vermogensrechten) [art. 7:201 t/m 231]
Gemengde overeenkomst: Er is sprake van twee verschillende huurregimes.
Er kan ook sprake zijn van een gemengde overeenkomst, deze is er in twee soorten:
“gewone” gemengde overeenkomst (bijvoorbeeld een dienstwoning. Hierin zitten kenmerken van arbeid en huur).
Hierbij is geen sprake van huurbescherming op het moment
dat het arbeidscontract afloopt, want de arbeid gaat hier voor.
[cumulatiebeginsel art. 215 BW 6]
gemengde huurovereenkomst (bijvoorbeeld woonruimte en bedrijfsruimte)
Wet en jurisprudentie bepalen van welke soort bedrijfsruimte
er sprake is, dat doen partijen niet zelf.
Kenmerken voor totstandkoming huurovereenkomst:
- Het is vorm vrij, maar een wilsovereenstemming van beide partijen is essentieel (consensuele
overeenkomst).
- Standaard contracten
- Voor bepaalde of onbepaalde tijd. (duurovereenkomst: de bedoeling om voort te duren).
Verplichtingen verhuurder:
- Ter beschikking stellen van de gehuurde zaak [art 7:203 BW]
- Het verhelpen van gebreken [art 7:204 en 7:206 BW]
- Opm. Hieronder valt niet de feitelijke stoornis! De gebrekenregeling geldt voor alle huurregimes.
- Het onderhouden van het gehuurde [art 7:204 BW]
- Onderhoud van het gehuurde
- Verplichting tot preventief onderhoud
- “zogenaamd groot onderhoud”
Bij het niet nakomen van bovenstaande verplichtingen is er sprake van wanprestatie [art 6:74], dit
levert de volgende mogelijkheden op:
- Ontbinden [art 6:265 en 6:267]
- Schade vergoeding [6:74]
- Nakoming [6:27 e.v.]
Feitelijke stoornis: Een stoornis die niet door de verhuurder veroorzaakt is en niet
in het gehuurde is gelegen. Vb. spoor langs huis.
Levert dus geen wanprestatie op, tenzij verhuurder wel bevoegdheden heeft om op te treden tegen de
overlast veroorzakende derde en dat niet doet.
, Artikelen die de huurder kunnen helpen nadat hij geconstateerd heeft dat er sprake is van een gebrek:
[6:74] Wanprestatie
[7:210 en 6:267] Buiten gerechtelijke ontbinding
[7:206] Verhelpen gebrek
[7:207] Huurvermindering
[7:208] Schadevergoeding
[6:52] Opschortingsrecht
LET OP: Kikplicht: éérst melden aan verhuurder [7:222]
De verhuurder hoeft een gebrek niet te herstellen indien:
- Herstel onmogelijk is of uitgaven vereist die niet redelijk zijn [art 7:206]
- Het gaat om kleine gebreke die de huurder zelf dient te repareren [art 7:207 lid 2 en 217]
- Het gaat om gebreken waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is [art 7:207 lid 2]
Verplichtingen huurder:
- Op tijd de overeengekomen tegenprestatie voldoen (meestal geld, kan ook in natura. Alleen
opschorten als er niet ter beschikking is gesteld). [7:212 BW]
- Het gehuurde als een goed huurder gebruiken [7:213 BW]
- Het gehuurde in overeenstemming met de bestemming gebruiken [7:214 BW]
- Op eigen kosten kleine reparaties verrichten [7:217 BW]
- Aansprakelijk voor schade die ten gevolge van eigen wanprestatie is ontstaan [7:218 BW]
- Moet verhuurder gelegenheid geven tot uitvoering dringende werkzaamheden [7:220 BW]
- Gebreken of verstoring huurgenot direct melden aan verhuurder [7:222 BW]
- Dulden van verkoop- of verhuuraankondigingen [7:223 BW]
- Moet na het einde van de huur de zaak weer teruggeven [7:224 BW] in de staat waarin het
oorspronkelijk werd gehuurd. [7:215 BW]
Onderhuur: Verhuren van een deel (kamer) van het gehuurde.
Wederverhuur: Gehele object verhuren
Hoofdregel: Huurder mag het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik geven, tenzij
hij moet aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke
bezwaren zal hebben.
Opm. In het huurrecht van woonruimte wordt van deze algemene regel afgeweken.
Einde van huur algemeen (geldt niet voor huur woonruimten en bedrijfsruimten):
- Huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt door het verstrijken van de afgesproken termijn.
- Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging.
- Huurovereenkomst eindigt door ontbinding wegens wanprestatie [7:265 BW]
Huurovereenkomst eindigt niet door dood van huurder of verhuurder [7:229 BW]
Huurovereenkomst eindigt niet door (ver)koop [7:226 BW]
2. Huurrecht woonruimte [art. 7:232 t/m 282]
Niet van toepassing op: Een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is,
kamerverhuur, eigenlijke dienstwoning, sloopwoning en een combinatie woon- of bedrijfsruimte.
Een belangrijk aspect binnen dit huurregime is de huurbescherming [art. 7:272]. Dit artikel is bedoeld
om te zorgen dat de huurder niet van de ene op de andere dag op straat kan worden gezet.
De ratio (ofwel achterliggende gedachten) hiervan is: Iedereen moet kunnen wonen en het is een
stukje machtsbescherming.
Woonruimte: Een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als
zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan
wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de
onroerende aanhorigheden. [art. 7:233]
Onroerende aanhorigheden: Voorzieningen die naar hun aard bij de onroerende zaak
horen. (bijvoorbeeld een schuur of galerij)
